Квартиры в лизинг: в Украине стартует новая социальная программа

Еще только анонсирована Государственным ипотечным учреждением презентация новой социальной программы «Аренда с правом выкупом» вызвала большой ажиотаж. Согласно ей, граждане смогут взять квартиру в лизинг под 3% годовых. Какие прогнозы делают эксперты относительно будущего такой социальной инициативы и действительно ли вскоре удастся снять напряжение с «квартирного вопроса» с помощью правительственных программ, рассказал председатель Наблюдательного совета ПАО «ХК «Киевгорстрой»» Николай Порайко.


Как Вы оцениваете правительственную инициативу «Аренда квартиры с правом выкупа»?

Н.Порайко: Давайте сначала дождемся официальной презентации программы, когда она будет представлена со всеми параметрами, чтобы комментировать полноценно. Впрочем, первые мысли такие. Если средства будут выделяться на само жилье, например, государство выкупает у застройщика квартиры и затем отдает их в рассрочку под 3%, то фактически эта программа дублирует инвестиционную программу, так называемый «3% – ный кредит, ведь существенной разницы для человека между кредитом на 10 или 15 лет под 3% и арендой с правом выкупа в реальных деньгах нет. Другое дело, что участники ипотечной программы квартиру получают в собственность сразу, хотя и без права реализации, но это ваше жилье. При лизинге квартира не будет собственностью до момента, пока вы не оплатите всю сумму. Насколько это человеку будет выгодно в длительном промежутке времени?

За счет каких средств застройщик может строить дома под такую программу, ведь понятно, что у государства свободных денег нет?

Н.Порайко: Прежде всего, надо понять какой финансовый механизм государство заложит в эту программу. Задача застройщика – быстро и качественно построить, желательно подешевле, чтобы легче реализовать. Если программа дает застройщику достаточно рентабельности, ну, скажем, 10% годовых, он будет участвовать в этой программе.

«Киевгорстрой» работает по инвестиционному принципу. Готов ли Холдинг участвовать в такой программе?

Н.Порайко: Холдинговая компания «Киевгорстрой» на сегодняшний день участник всех социальных программ государства, доходы по этим программам не большие, но работаем и не в ущерб себе. Компания заинтересована в крупномасштабном строительстве. Для нас такие программы – это возможность задействовать большинство своих производственных мощностей, впрочем, важно знать, насколько она будет долговечной. Если программа рассчитана на срок, скажем, лет 10, то понятно, что она будет реализовываться. Например, если каждый год Правительство будет закладывать средства на погашение разницы между кредитом и трехпроцентной ставкой, доверие людей к ипотечному кредитованию будет постоянно расти, они будут брать кредиты в банке. Но если повторится ситуация, которая была в предыдущие годы с молодежным кредитованием, то это отбросит нас на несколько лет назад, подорвет доверие людей к задекларированным государством программ.

Пока программа доступного жилья 3 года динамично развивается, а вот что дальше – будет зависеть от чиновников. Кроме того, надо понимать, что государственный бюджет не безразмерный. И надо четко знать, какие суммы можно направить в ту или иную отрасль. Но если, скажем, те объемы, которые сегодня по ипотеке и по программе 30/70, будут выделяться еще лет 5, то результаты по итогу будут очень веские по обеим программам.

Каким будет качество такого жилья, ведь правительство постоянно подчеркивает, что строителям нужно удешевлять свои работы?

Н.Порайко: Акцент сегодня действительно ставится на возможности удешевления жилья, чтобы сделать его более доступным для покупки гражданами. Но вопрос цены, стоимости жилья он довольно многослойный – стоимость земли, сетей, проектные работы, строительные материалы, кроме того, мы каждый раз хотим идти в ногу со временем, а новейшие технологии дешевыми не бывают. Они лишь в перспективе дают экономию, например, энергосберегающие технологии и т.д.. Поэтому каждый раз закладывая в строительство новый продукт, мы его, априори, делаем дороже, хотим этого или нет. Поэтому, по моему мнению, задача государства, не требовать слишком удешевлять строительство, ведь это не всегда возможно, а заботиться, чтобы наши граждане получали больше доходов и могли себе позволить купить жилье. Мы понимаем, что есть ценовая граница, ниже которой – потеря качества.

Быстровозводимое жилье, которое обещают строить индустриальными темпами, тоже призвано помочь решить «квартирный вопрос»?

Н.Порайко: Ну, во-первых, его у нас пока нет. Сегодня только на межправительственном уровне проходят консультации, мы изучаем рынок в других странах, смотрим на развитие. Это программа не одного дня. Во-вторых, эта программа рассчитана на людей, доходы которых ниже покупательной способности, это уже очень эконом-жилье. Быстровозводимые конструкции выгодны тем, что можно в очень сжатые сроки, на огромных площадях, обеспечить жильем большое количество людей. Конечно, таким образом можно решить проблему очереди на жилье. Но не на 100%. Ведь есть люди, которые годами ждут свою 3-4 комнатную квартиру, а есть такие, которые сегодня готовы получить двухкомнатную в таком быстро построенном доме. А в целом нужно удовлетворить потребности всех категорий населения. Поэтому этот проект, будет интересным однозначно. И конечно он будет в сегменте программы социального жилья.

Но строительным компаниям не выгодно строить много малометражного недорого жилья?

Н.Порайко: Вопрос выгоды во многом зависит от идеологии строительной компании. Например, одна компания заинтересована построить один дом, заработать на этом несколько миллионов и на этом бизнес свой закрыть. Получить прибыль и больше этим не заниматься. А мы – Холдинг, у нас большие мощности, которые мы должны загружать работой. По вопросу стоимости, опять же, мы не можем быть убыточными, но это не значит, что мы должны иметь сверхприбыли. Мы на 80% принадлежим городскому совету, с доходов платим отчисления в городской бюджет, поэтому город, фактически, нам и определяет ценовую политику. Что касается частных структур – то каждый себе цели определяет сам. Кто смотрит в будущее, то должен понимать, что он сегодня должен крепко на ногах стоять, но без фанатизма. То есть, чем выше цену ты сегодня задекларирует, тем завтра у тебя меньше шансов что-то продать. Это рынок, его надо просчитывать. Но как бы там ни было, проблема квартирных очередей, которые существуют в Украине, на которых люди стоят десятилетиями, говорит о том, что для всего строительного комплекса работы хватит еще на много лет, независимо от того, это программа быстровозводимых конструкций, каркасно-монолитных или панельных домов. Все равно очень много людей нуждаются в улучшении жилищных условий.

С одной стороны программа 30/70 создана как социальная, но стоимость жилья сегодня еще очень высока, и далеко не каждая семья, имеющая средний доход, может себе позволить сразу выложить такую сумму. Пользуется спросом эта программа?

Н.Порайко: Программа 30/70 означает, что государство платит 30%, но если детально разобраться, то получается, что это подарок, условная компенсация государства, за те моральные убытки, которые человек несет, стоя в очереди на жилье. Кроме того, государство установило застройщикам цену, которая ниже рыночной. И если все это взять вместе, то получается, что человек выбывает из очереди, платит своих 70% за квартиру, за нее государство – 30%, и совокупно получается жилье на 50% дешевле рыночной стоимости. Сама по себе программа интересна. Мы видим тенденцию, что, например, к нам приходят люди, которые в Киеве стоят в очереди за тысячным номером, а те что ближе – не идут. Почему? Потому что они все-таки ждут, что им государство предоставит жилье бесплатно и они его приватизируют. А тот, кто понимает, что ему очень долго еще стоять, тот соглашается на существующие условия, таким образом, экономя себе половину стоимости квартиры. И хорошо, что есть эта программа. Другое дело, сколько она сможет конкурировать с программой ипотеки – это вопрос. Поэтому у нас создано целое структурное подразделение, которое занимается доступным жильем, мы мониторим ситуацию, все время работаем с городом, с профильным министерством, анализируем статистику. С каждым годом у нас, так или иначе, участников государственных программ становится больше.

Мы говорим сегодня о партнерских отношениях между правительством и застройщиками. Правительство, конечно, диктует свои социальные требования, у него такие функции, а застройщик должен поставить свои требования, адекватные качества, только тогда это дает какой-то результат. И, конечно, граждане должны принимать в этом участие. Если мы за них все придумаем, а они не будут понимать сути программ, то получим пустые, без посетителей наши отделы продаж и надлежащего результата не будет.

Анонсированная программа «Аренда с правом выкупа» вызвала большой интерес у журналистов и экспертов рынка недвижимости. Однако для «Киевгорстроя» она не новая? Такую форму покупки жилья вы применяли в Буче, и, кажется, попытка была не совсем удачной?

Н.Порайко: «Киевгорстрой» еще раньше применил лизинговую программу на объектах трудно ликвидных. Почему трудно ликвидных? Потому что до кризиса 2008 года была погоня за большими метражами. Большие квартиры – это хорошо в результате для потребления, но ведь важно, что бы ты себе мог это позволить приобрести. Именно в то время запланировано и затем построено много комплексов, где откровенно лишние площади. После кризиса их стало трудно реализовывать. Соответственно нужно было найти такой механизм, чтобы заинтересовать человека. Ну, вот для примера, хочет человек 3 комнатную квартиру 120 метров, а приобрести не может, потому что не хватает средств. А вообще ему такая площадь необходима. Поэтому мы предложили вариант, когда можно приобрести жилье с помощью аренды с выкупом. Более того, у нас даже арендная ставка была очень символична. Мы требовали только уплатить коммунальные услуги полностью, а стоимость была разделена на 5-летний срок . Я бы не сказал, что эта попытка была неудачной, вы же учитывайте, что Буча, это все-таки не Киев, и опять же, эти квартиры достаточно дорогие, даже с рассрочкой на 5 лет.

И в завершение скажу, что для эффективного внедрения любой программы, крайне важна минимизация рисков или будущих тормозов. Очевидно, минуя недееспособные нормы, можно получить положительный результат в сжатые сроки. ПАО «ХК «Киевгорстрой»» и в дальнейшем будет принимать участие в государственных инициативах, направленных на развитие строительной отрасли и улучшение жилищных условий наших граждан.

Building.ua