Читайте також:
Попри війну, знову порушується тема «хрущовок»: під реконструкцію можуть піти 45 тисяч будинків
Які прогнози роблять експерти щодо майбутнього такої соціальної ініціативи і чи дійсно незабаром вдасться зняти напругу з «квартирного питання» за допомогою урядових програм, розповів голова Наглядової ради ПАТ «ХК« Київміськбуд »» Микола Порайко.Як Ви оцінюєте урядову ініціативу «Оренда квартири з правом викупу»?
Н.Порайко: Давайте спочатку дочекаємося офіційної презентації програми, коли вона буде представлена з усіма параметрами, щоб коментувати повноцінно. Втім, перші думки такі. Якщо кошти будуть виділятися на саме житло, наприклад, держава викуповує у забудовника квартири і потім віддає їх в розстрочку під 3%, то фактично ця програма дублює інвестиційну програму, так званий «3% - ний кредит, адже істотної різниці для людини між кредитом на 10 або 15 років під 3% і орендою з правом викупу в реальних грошах немає. Інша справа, що учасники іпотечної програми квартиру отримують у власність відразу, хоча і без права реалізації, але це ваше житло. При лізингу квартира не буде власністю до моменту, поки ви не оплатите всю суму. Наскільки це людині буде вигідно в тривалому проміжку часу?
За рахунок яких коштів забудовник може будувати будинки під таку програму, адже зрозуміло, що у держави вільних грошей немає?
Н.Порайко: Перш за все, треба зрозуміти який фінансовий механізм держава закладе в цю програму. Завдання забудовника - швидко і якісно побудувати, бажано подешевше, щоб легше реалізувати. Якщо програма дає забудовникові досить рентабельності, ну, скажімо, 10% річних, він буде брати участь у цій програмі.
«Київміськбуд» працює по інвестиційному принципом. Чи готовий Холдинг брати участь у такій програмі?
Н.Порайко: Холдингова компанія «Київміськбуд» на сьогоднішній день учасник всіх соціальних програм держави, доходи за цими програмами не великі, але працюємо і не на шкоду собі. Компанія зацікавлена у великомасштабному будівництві. Для нас такі програми - це можливість задіяти більшість своїх виробничих потужностей, втім, важливо знати, наскільки вона буде довговічною. Якщо програма розрахована на термін, скажімо, років 10, то зрозуміло, що вона буде реалізовуватися. Наприклад, якщо кожен рік Уряд буде закладати кошти на погашення різниці між кредитом і тривідсоткової ставкою, довіра людей до іпотечного кредитування буде постійно зростати, вони будуть брати кредити у банку. Але якщо повториться ситуація, яка була в попередні роки з молодіжним кредитуванням, то це відкине нас на кілька років назад, підірве довіру людей до задекларованих державою програм.
Поки програма доступного житла 3 роки динамічно розвивається, а ось що далі - буде залежати від чиновників. Крім того, треба розуміти, що державний бюджет не безрозмірний. І треба чітко знати, які суми можна направити в ту чи іншу галузь. Але якщо, скажімо, ті обсяги, які сьогодні по іпотеці і по програмі 30/70, будуть виділятися ще років 5, то результати за підсумком будуть дуже вагомі за обома програмами.
Яким буде якість такого житла, адже уряд постійно підкреслює, що будівельникам потрібно здешевлювати свої роботи?
Н.Порайко: Акцент сьогодні дійсно ставиться на можливості здешевлення житла, щоб зробити його більш доступним для покупки громадянами. Але питання ціни, вартості житла він досить багатошаровий - вартість землі, мереж, проектні роботи, будівельні матеріали, крім того, ми кожен раз хочемо йти в ногу з часом, а новітні технології дешевими не бувають. Вони лише в перспективі дають економію, наприклад, енергозберігаючі технології і т.д.. Тому кожен раз закладаючи в будівництво новий продукт, ми його, апріорі, робимо дорожче, хочемо цього чи ні. Тому, на мою думку, завдання держави, не вимагати занадто здешевлювати будівництво, адже це не завжди можливо, а дбати, щоб наші громадяни отримували більше доходів і могли собі дозволити купити житло. Ми розуміємо, що є цінова межа, нижче якої - втрата якості.
Швидке за житло, яке обіцяють будувати індустріальними темпами, теж покликане допомогти вирішити «квартирне питання»?
Н.Порайко: Ну, по-перше, його у нас поки немає. Сьогодні тільки на міжурядовому рівні проходять консультації, ми вивчаємо ринок в інших країнах, дивимося на розвиток. Це програма не одного дня. По-друге, ця програма розрахована на людей, доходи яких нижче купівельної спроможності, це вже дуже економ-житло. Швидкомонтовані конструкції вигідні тим, що можна в дуже стислі терміни, на величезних площах, забезпечити житлом велику кількість людей. Звичайно, таким чином можна вирішити проблему черги на житло. Але не на 100%. Адже є люди, які роками чекають свою 3-4 кімнатну квартиру, а є такі, які сьогодні готові отримати двокімнатну в такому швидко побудованому будинку. А в цілому потрібно задовольнити потреби всіх категорій населення. Тому цей проект, буде цікавим однозначно. І звичайно він буде в сегменті програми соціального житла.
Але будівельним компаніям не вигідно будувати багато малометражного недорого житла?
Н.Порайко: Питання вигоди багато в чому залежить від ідеології будівельної компанії. Наприклад, одна компанія зацікавлена побудувати один будинок, заробити на цьому кілька мільйонів і на цьому бізнес свій закрити. Отримати прибуток і більше цим не займатися. А ми - Холдинг, у нас великі потужності, які ми повинні завантажувати роботою. З питання вартості, знову ж таки, ми не можемо бути збитковими, але це не означає, що ми повинні мати надприбутки. Ми на 80% належимо міській раді, з доходів платимо відрахування до міського бюджету, тому місто, фактично, нам і визначає цінову політику. Що стосується приватних структур - то кожен собі цілі визначає сам. Хто дивиться в майбутнє, то повинен розуміти, що він сьогодні повинен міцно на ногах стояти, але без фанатизму. Тобто, чим вище ціну ти сьогодні задекларує, тим завтра у тебе менше шансів щось продати. Це ринок, його треба прораховувати. Але як би там не було, проблема квартирних черг, які існують в Україні, на яких люди стоять десятиліттями, говорить про те, що для всього будівельного комплексу роботи вистачить ще на багато років, незалежно від того, це програма швидкомонтованих конструкцій, каркасно-монолітних або панельних будинків. Все одно дуже багато людей потребують поліпшення житлових умов.
З одного боку програма 30/70 створена як соціальна, але вартість житла сьогодні ще дуже висока, і далеко не кожна родина, яка має середній дохід, може собі дозволити відразу викласти таку суму. Користується попитом ця програма?
Н.Порайко: Програма 30/70 означає, що держава платить 30%, але якщо детально розібратися, то виходить, що це подарунок, умовна компенсація держави, за ті моральні збитки, які людина несе, стоячи в черзі на житло. Крім того, держава встановила забудовникам ціну, яка нижча за ринкову. І якщо все це взяти разом, то виходить, що людина вибуває з черги, платить своїх 70% за квартиру, за неї держава - 30%, і сукупно виходить житло на 50% дешевше ринкової вартості. Сама по собі програма цікава. Ми бачимо тенденцію, що, наприклад, до нас приходять люди, які в Києві стоять у черзі за тисячним номером, а ті що ближче - не йдуть. Чому? Тому що вони все-таки чекають, що їм держава надасть житло безкоштовно і вони його приватизують. А той, хто розуміє, що йому дуже довго ще стояти, той погоджується на існуючі умови, таким чином, економлячи собі половину вартості квартири. І добре, що є ця програма. Інша справа, скільки вона зможе конкурувати з програмою іпотеки - це питання. Тому у нас створено ціле структурний підрозділ, який займається доступним житлом, ми моніторимо ситуацію, увесь час працюємо з містом, з профільним міністерством, аналізуємо статистику. З кожним роком у нас, так чи інакше, учасників державних програм стає більше.
Ми говоримо сьогодні про партнерські відносини між урядом і забудовниками. Уряд, звичайно, диктує свої соціальні вимоги, у нього такі функції, а забудовник повинен поставити свої вимоги, адекватні якості, тільки тоді це дає якийсь результат. І, звичайно, громадяни повинні брати в цьому участь. Якщо ми за них все придумаємо, а вони не будуть розуміти суті програм, то отримаємо порожні, без відвідувачів наші відділи продажів і належного результату не буде.
Анонсована програма «Оренда з правом викупу» викликала великий інтерес у журналістів та експертів ринку нерухомості. Однак для «Київміськбуду» вона не нова? Таку форму купівлі житла ви застосовували в Бучі, і, здається, спроба була не зовсім вдалою?
Н.Порайко: «Київміськбуд» ще раніше застосував лізингову програму на об'єктах важко ліквідних. Чому важко ліквідних? Тому що до кризи 2008 року була гонитва за великими метражами. Великі квартири - це добре в результаті для споживання, але ж важливо, що б ти собі міг це дозволити придбати. Саме в той час заплановано і потім побудовано багато комплексів, де відверто зайві площі. Після кризи їх стало важко реалізовувати. Відповідно потрібно було знайти такий механізм, щоб зацікавити людину. Ну, от для прикладу, хоче людина 3 кімнатну квартиру 120 метрів, а придбати не може, тому що не вистачає засобів. А взагалі йому така площа необхідна. Тому ми запропонували варіант, коли можна придбати житло за допомогою оренди з викупом. Більш того, у нас навіть орендна ставка була дуже символічна. Ми вимагали тільки сплатити комунальні послуги повністю, а вартість була розділена на 5-річний термін. Я б не сказав, що ця спроба була невдалою, ви ж враховуйте, що Буча, це все-таки не Київ, і знову ж таки, ці квартири досить дорогі, навіть з розстрочкою на 5 років.
І на завершення скажу, що для ефективного впровадження будь-якої програми, вкрай важлива мінімізація ризиків або майбутніх гальм. Очевидно, минаючи недієздатні норми, можна отримати позитивний результат в стислі терміни. ПАТ «ХК« Київміськбуд »» і надалі буде брати участь у державних ініціативах, спрямованих на розвиток будівельної галузі та поліпшення житлових умов наших громадян.
Building.ua
Коментарі