Кризис породил новый формат жилых комплексов

17.01.2016 01:00
Статьи о недвижимости | Кризис породил новый формат жилых комплексов Мультиформатные жилые комплексы пользуются популярностью и у покупателей, и у девелоперов. Особенность таких комплексов в том, что в них коттеджи соседствуют с таунхаусами и многоэтажными домами. Это расширяет выбор для покупателя, а девелоперу позволяет быстро продать квадратные метры. Первые комплексы, сочетающие сразу три формата жилья, на украинском рынке появились в кризис 2008 года. Девелоперы, столкнувшись с падающим спросом на дорогие коттеджи, стали возводить на имеющихся участках более дешевое жилье - таунхаусы и многоквартирные дома, которые довольно быстро продавались. Покупатели оценили и развитую инфраструктуру, и близость к Киеву (такие комплексы строились в пределах 20 км от черты Киева), и, конечно, доступные по сравнению со столичными цены.

По мнению Виктора Коваленка, директора консалтинговой компании "РеалЭкспо", покупатели ценят в таких поселках общую концепцию и уровень жизни. "Такой тип недвижимости ориентирован на несколько категорий покупателей, - говорит он. - Более того, покупатель в этом случае может внутри одного проекта, даже несмотря на его единый класс, выбрать вариант по своему бюджету: например, не дом, а таунхаус, который за счет меньшей площади будет стоить дешевле. Как правило, мультиформатные комплексы более масштабные по количеству домовладений, и поэтому в них девелоперы создают более развитую социальную, бытовую и рекреационную инфраструктуру, что делает такие проекты наиболее привлекательными для покупателей".

Статья по теме: Снижение девелоперской активности будет иметь серьезные последствия

В общем же, как сообщает Виктор Коваленко, цены на недвижимость в мультиформатных поселках незначительно отличаются от аналогичных проектов в моноформатных комплексах. 
Разница в цене квартир и таунхаусов, как правило, не превышает 20-25 процентов

Такой формат жилья интересен и для девелоперов и для покупателей. Привлекательность МФК для девелопера заключается в синергии различных функций, которая при правильной настройке приводит к ускорению темпов реализации проекта в целом. Это может касаться как коммерческого комплекса, например с офисами и гостиницей, так и загородного коттеджного поселка с различными типами предложения - от участков без подряда до квартир.

Виктор Коваленко видит два ключевых преимущества таких комплексов: "Первое: меньшие потери площадей, поскольку неподходящие площади для одной функции могут быть вполне подходящими для другой. Например, первые этажи могут быть отданы под магазины, рестораны, салоны красоты, детские дошкольные учреждения, мойки машин и проч., подвальные помещения позволяют разместить спортивную инфраструктуру и инфраструктуру хранения. Второй важный плюс - это сроки окупаемости. К примеру, жилье позволяет обеспечить быстрый возврат инвестиций, а коммерческие функции обеспечивают длинный денежный поток и возможность капитализации недвижимости".

Мультиформатные комплексы, как правило, более масштабные по количеству домовладений. И поэтому в них девелоперы создают более развитую социальную, бытовую и рекреационную инфраструктуру.

Однако преимущества многофункциональности могут обернуться проблемами, если с набором этих функций переборщить. 

Чем больше функций, тем меньше приватности, поэтому в премиальных проектах редко бывает больше одной-двух дополнительных функций. Вслед за приватностью страдает безопасность проекта. И часто вслед за возникновением дополнительных функций, увеличиваются расходы жильцов на эксплуатацию общественных пространств, особенно если физически дополнительные объекты недвижимости остаются на балансе управляющей компании.

Каким же должен быть мультиформатный комплекс, чтобы и девелопер свою выгоду не упустил, и жильцам было комфортно? "Комплексы должны быть малоэтажными, с большей площадью квартир и большим числом комнат по сравнению с городскими аналогами, особенно в условиях ограниченного бюджета, - считает Виктор Коваленко. - Следует увеличить долю территории под озеленение, чтобы была возможность создания качественной рекреационной составляющей в рамках жилого комплекса".

Застройщик должен тщательно работать с маркетинговой концепцией проекта и заранее понимать, какой набор дополнительных функций будет создавать привлекательность проекту, где нужна школа, а где - спортивный клуб. "В крупных комплексах экономкласса не нужно ни химчисток, ни моек, как показывает практика. Но зато требуются дошкольные учреждения, а часто и школы (если комплекс по-настоящему крупный). В домах бизнес-класса уместны фитнес, ресторан, нужны салоны красоты, мойки, химчистки и проч., - говорит он - Приветствуется наличие образовательной инфраструктуры. Огромным плюсом является наличие в шаговой доступности облагороженной зеленой зоны. Элитные дома обычно обходятся меньшим количеством дополнительных сервисов (они становятся нерентабельными для операторов этих сервисов из-за незначительного числа пользователей), но наличие приватного спортивного клуба, бассейна, а также общественной зоны, которая может быть использована для нужд жильцов, приветствуется".

Сейчас мы наблюдаем, что мультиформатные коттеджные поселки значительно сократили свое присутствие под Киевом. Сегодня доля загородных мультиформатных комплексов в Киевской области составляет порядка 5 процентов от общего числа проектов. Недвижимость такого формата стала массово появляться на столичном рынке в период кризиса. Девелоперы старались максимально использовать свои земельные активы, расширяя возможности покупки и аудиторию проекта. Однако сегодня такие объекты не пользуются активным спросом у покупателей. Число мультиформатных комплексов значительно сократилось в последнее время в основном из-за того, что территория в пределах 30 км от Киева, где экспонируются такие объекты, на сегодняшний день преимущественно развивается за счет многоквартирных проектов городского типа, наиболее популярными среди них считаются малоэтажные комплексы. Как правило, городская застройка является драйвером развития инфраструктуры и транспортного сообщения Киевской области. 
www.zagorodna.com
Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти