Криза породила новий формат житлових комплексів





17.01.2016 01:00
Статті про нерухомість | Криза породила новий формат житлових комплексів Мультиформатні житлові комплекси користуються популярністю і у покупців, і у девелоперів. Особливість таких комплексів у тому, що в них котеджі співіснують з таунхаусами і багатоповерховими будинками. Це розширює вибір для покупця, а девелоперу дозволяє швидко продати квадратні метри. Перші комплекси, що поєднують відразу три формату житла, на українському ринку з'явилися в кризу 2008 року. Девелопери, зіткнувшись з падаючим попитом на дорогі котеджі, стали зводити на наявних ділянках більш дешеве житло - таунхауси і багатоквартирні будинки, які досить швидко продавалися. Покупці оцінили і розвинену інфраструктуру, і близькість до Києва (такі комплекси будувалися в межах 20 км від межі Києва), і, звичайно, доступні в порівнянні зі столичними ціни.

На думку Віктора Коваленка, директора консалтингової компанії "РеалЕкспо", покупці цінують в таких селищах загальну концепцію і рівень життя. "Такий тип нерухомості орієнтований на кілька категорій покупців, - говорить він. - Більше того, покупець в цьому випадку може всередині одного проекту, навіть незважаючи на його єдиний клас, вибрати варіант по своєму бюджету: наприклад, не будинок, а таунхаус, який за рахунок меншої площі коштуватиме дешевше. Як правило, мультиформатні комплекси більш масштабні за кількістю домоволодінь, і тому в них девелопери створюють більш розвинену соціальну, побутову та рекреаційну інфраструктуру, що робить такі проекти найбільш привабливими для покупців ".

Загалом же, як повідомляє Віктор Коваленко, ціни на нерухомість в мультіформатних селищах незначно відрізняються від аналогічних проектів в моноформатних комплексах.
Різниця в ціні квартир і таунхаусів, як правило, не перевищує 20-25 відсотків

Такий формат житла цікавий і для девелоперів і для покупців. Привабливість МФК для девелопера полягає в синергії різних функцій, яка при правильному налаштуванні призводить до прискорення темпів реалізації проекту в цілому. Це може стосуватися як комерційного комплексу, наприклад з офісами і готелем, так і заміського котеджного селища з різними типами пропозиції - від ділянок без підряду до квартир.

Віктор Коваленко бачить два ключових переваги таких комплексів: "Перше: менші втрати площ, оскільки невідповідні площі для однієї функції можуть бути цілком придатними для іншої. Наприклад, перші поверхи можуть бути віддані під магазини, ресторани, салони краси, дитячі дошкільні установи, миття машин та ін., підвальні приміщення дозволяють розмістити спортивну інфраструктуру та інфраструктуру зберігання. Другий важливий плюс - це терміни окупності. Приміром, житло дозволяє забезпечити швидке повернення інвестицій, а комерційні функції забезпечують довгий грошовий потік і можливість капіталізації нерухомості ".

Мультиформатні комплекси, як правило, більш масштабні за кількістю домоволодінь. І тому в них девелопери створюють більш розвинену соціальну, побутову та рекреаційну інфраструктуру.

Однак переваги багатофункціональності можуть обернутися проблемами, якщо з набором цих функцій переборщити.

Чим більше функцій, тим менше приватності, тому в преміальних проектах рідко буває більше однієї-двох додаткових функцій. Слідом за приватностью страждає безпеку проекту. І часто слідом за виникненням додаткових функцій, збільшуються витрати мешканців на експлуатацію громадських просторів, особливо якщо фізично додаткові об'єкти нерухомості залишаються на балансі керуючої компанії.

Яким же повинен бути мультиформатний комплекс, щоб і девелопер свою вигоду не упустив, і мешканцям було комфортно? "Комплекси повинні бути малоповерховими, з більшою площею квартир і більшою кількістю кімнат в порівнянні з міськими аналогами, особливо в умовах обмеженого бюджету, - вважає Віктор Коваленко. - Слід збільшити частку території під озеленення, щоб була можливість створення якісної рекреаційної складової в рамках житлового комплексу ".

Забудовник повинен ретельно працювати з маркетинговою концепцією проекту і заздалегідь розуміти, який набір додаткових функцій буде створювати привабливість проекту, де потрібна школа, а де - спортивний клуб. "У великих комплексах економкласу не потрібно ні хімчисток, ні мийок, як показує практика. Але зате потрібні дошкільні установи, а часто і школи (якщо комплекс по-справжньому великий). У будинках бізнес-класу доречні фітнес, ресторан, потрібні салони краси, мийки, хімчистки та ін., - говорить він - Вітається наявність освітньої інфраструктури. Величезним плюсом є наявність в крокової доступності облагородженої зеленої зони. Елітні будинки зазвичай обходяться меншою кількістю додаткових сервісів (вони стають нерентабельними для операторів цих сервісів через незначної кількості користувачів) , але наявність приватного спортивного клубу, басейну, а також громадської зони, яка може бути використана для потреб мешканців, вітається ".

Зараз ми спостерігаємо, що мультиформатні котеджні селища значно скоротили свою присутність під Києвом. Сьогодні частка заміських мультіформатних комплексів в Київській області складає близько 5 відсотків від загального числа проектів. Нерухомість такого формату стала масово з'являтися на столичному ринку в період кризи. Девелопери намагалися максимально використовувати свої земельні активи, розширюючи можливості покупки і аудиторію проекту. Однак сьогодні такі об'єкти не користуються активним попитом у покупців. Число мультіформатних комплексів значно скоротилося останнім часом в основному через те, що територія в межах 30 км від Києва, де експонуються такі об'єкти, на сьогоднішній день переважно розвивається за рахунок багатоквартирних проектів міського типу, найбільш популярними серед них вважаються малоповерхові комплекси. Як правило, міська забудова є драйвером розвитку інфраструктури та транспортного сполучення Київської області.
www.zagorodna.com
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти