Давайте разберемся, что это
«Градостроительные условия», или МУО — это один из основных документов на любое строительство. Этим документом власть определяет градостроительные и архитектурные требования к объекту строительства — что, как и в каких параметрах она позволяет застройщику делать на определенном участке киевской земли.
С 1999 по 2008 год этот документ назывался «архитектурно-планировочной задачей» (АПЗ) и выглядел кардинально иначе, чем сейчас. Эти документы были довольно масштабные по объему (около 10 страниц), не содержали отправительных ссылок и, если строительство откладывалось, действовали в течение всего двух лет. В АПЗ, кроме общей информации, город предоставлял:
● характеристику земельного участка: площадь, границы, принадлежность к охранным зонам, планировочные ограничения, наличие и характеристику существующих зданий, сооружений и зеленых насаждений, характеристику использования смежных участков и действующих и проектируемых инженерных сетей, особые условия вроде рельефа, сейсмичности и гидрогеологических особенностей и т. д.;
● градостроительные требования: условия размещения будущего объекта по красным линиям улиц и границам участка, ограничения по высоте/этажности, требования к разработке задачи на реставрацию, условия использования подземного пространства, требования к благоустройству и озеленению, сооружению МАФов и обустройству элементов наружной рекламы, требования с учетом потребностей для лиц с ограниченными возможностями, противопожарные требования и пр.;
● объемно-планировочные требования: требования к изменениям функционального назначения объекта, отдельных элементов объекта (детали фасадов, интерьеры, благоустройство, наличие произведений искусства), использованию первых этажей и встроенных помещений, совмещению функций, расположению помещений для общественных потребностей, с учетом потребностей для лиц с ограниченными возможностями и пр. В случае размещения объекта в зонах с особыми архитектурными требованиями АПЗ могла содержать также данные о рекомендуемом материале или цветах внешней отделки;
Благодарить за изменение правил строительства нужно реформу градостроительства 2008−2017 годов
● инженерно-технические требования: требования по водоснабжению, канализации, теплоснабжению, электроснабжению, радиофикации, электросвязи, газоснабжению, наружному освещению, отводу ливневых вод, телефонизации, телевидению, диспетчеризации, энергосбережению, обеспечению санитарных требований, сбору, вывозу, утилизации или захоронению мусора и строительству пожарных депо.
С одной стороны, такая детализация сильно ограничивала бизнес и создавала условия для коррупции. С другой — защищала Киев от хаоса, что можно было воочию убедиться, ведь до 2008 года скандальных застроек в городе было крайне мало.
Однако в 2008 году был принят комплексный Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия строительству». Он был направлен на создание благоприятных условий для инвестиций в строительство и другие позитивные моменты, но на практике заложил бомбу замедленного действия, последствия работы которой мы можем наблюдать сейчас. Этим законом АПЗ изменила название на МУО и начала содержать гораздо меньше информации. Градостроительные и объемно-планировочные требования сильно сократились, а вместо инженерно-технических требований в МУО начали просто предоставлять перечень юридических лиц, к которым застройщику надо обратиться по техническим условиям.
Внезапно систему выдачи МУО упростили в 2011 году согласно Закону «О регулировании градостроительной деятельности». Этот закон изменил систему градостроительства и действует по сей день. Целью его принятия было очередное создание благоприятных условий ведения бизнеса и развитие строительной и смежных отраслей. Он был разработан представителями государственной власти с Минрегионстроя совместно с ассоциациями строителей, в том числе с Львом Парцхаладзе, президентом Конфедерации строителей Украины. Законом введена бессрочность генеральных планов, сокращено время прохождения процедур и согласно этому документу вернули в «градостроительные условия» небольшое количество ограничений.
Третий раз система изменилась в 2017 году в результате принятия Закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по усовершенствованию градостроительной деятельности». С 2017 года и по сей день МУО, кроме общей информации, должны содержать:
— данные о соответствии целевого и функционального назначения земельного участка градостроительной документации на местном уровне;
— предельно допустимую высотность объекта;
— максимально допустимый процент застройки земельного участка и плотность населения в пределах квартала или микрорайона;
— минимально допустимые расстояния от объекта до красных линий, линий регулирования застройки, существующих зданий и сооружений;
— планировочные ограничения (охранные зоны, границы исторических ареалов, зоны регулирования застройки, зоны охраняемого ландшафта, зоны охраны археологического культурного слоя, прибрежные защитные полосы, зоны санитарной охраны);
— охранные зоны объектов транспорта, связи, инженерных коммуникаций, расстояния от проектируемого объекта к существующим инженерным сетям.
Таким образом произошло постепенное превращение большого и детального АПЗ в совершенно иной документ, который мы имеем сейчас — двустраничный перечень ссылок на законы и строительные нормы, которые застройщику рекомендуется не нарушать.
И даже эти остатки требований города к застройщику постоянно и безнаказанно нарушаются. Например, вместо установления точного ограничения высоты МУО зачастую предусматривает, что окончательная высота и этажность должны быть определены проектной документацией (то есть решить это должен сам застройщик). Или МУО могут быть выданы на строительство жилого дома на территории, принадлежащей к общественным зданиям и сооружениям, либо со ссылкой на проект Генплана, которого никто не видел. Это незаконно, однако документ при этом существует.
Поэтому благодарить за коренное изменение правил строительства нужно постепенную реформу градостроительства 2008−2017 годов. Которая действительно упростила жизнь для строительных бизнес-структур и в то же время привела к искажению облика города.
https://nv.ua
Комментарии