«Містобудівні умови», або МУО — це один з найголовніших документів на будь-яке будівництво. Цим документом міська влада змальовує містобудівні та архітектурні вимоги до об'єкта будівництва — що, як та у яких параметрах вона дозволяє забудовнику робити на певній ділянці київської землі.
З 1999 по 2008 рік цей документ називався «архітектурно-планувальним завданням» (АПЗ) і виглядав кардинально інакше, ніж зараз. Ці документи були доволі великі за розміром (біля 10 сторінок), не містили відсильних посилань та, якщо будівництво відкладалося, діяли протягом лише двох років. У АПЗ, крім загальної інформації, місто надавало:
● Характеристику земельної ділянки: площу, межі, належність до охоронних зон, планувальні обмеження, наявність і характеристику існуючих будинків, споруд та зелених насаджень, характеристику використання суміжних ділянок й діючих та запроектованих інженерних мереж, особливі умови на кшталт рельєфу, сейсмічності та гідрогеологічних особливостей тощо;
● Містобудівні вимоги: умови розміщення майбутнього об'єкту щодо червоних ліній вулиць та меж ділянки, обмеження щодо висоти/поверховості, вимоги до розробки завдання на реставрацію, умови використання підземного простору, вимоги до благоустрою й озеленення, МАФів та елементів зовнішньої реклами, вимоги до врахування потреб інвалідів, протипожежні вимоги тощо;
● Об'ємно-планувальні вимоги: вимоги до змін функціонального призначення об'єкта, окремих елементів об'єкта (деталі фасадів, інтер'єри, благоустрій, наявність творів мистецтва), використання перших поверхів та вбудованих приміщень, суміщення функцій, розташування приміщень для громадських потреб, врахування потреб інвалідів тощо. У разі розміщення об'єкта в зонах з особливими архітектурними вимогами АПЗ могло містити навіть дані про рекомендований матеріал чи колір зовнішнього опорядження;
Дякувати за зміну правил будівництва маємо реформі містобудування 2008−2017 років
● Інженерно-технічні вимоги: вимоги щодо водопостачання, каналізації, теплопостачання, електропостачання, радіофікації, електрозв’язку, газопостачання, зовнішнього освітлення, відведення зливових вод, телефонізації, телебачення, диспетчеризації, енергозбереження, забезпечення санітарних вимог, збирання, вивезення, утилізації чи захоронення сміття та будівництва пожежних депо.
З одного боку така деталізація сильно обмежувала бізнес та створювала умови для корупції. З іншого — захищала Київ від хаосу, що можна було побачити наочно, адже до 2008 року скандальних забудов у місті було дуже мало.
Однак у 2008 році було прийнято комплексний Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву». Він був спрямований на створення сприятливих умов для інвестицій в будівництво та інші чудові речі, але на практиці заклав бомбу повільної дії, наслідки роботи якої ми можемо бачити зараз. Цим законом АПЗ змінило назву на МУО та почало містити значно менше інформації. Містобудівні та об'ємно-планувальні вимоги сильно скоротилися, а замість інженерно-технічних вимог у МУО стали просто надавати перелік юридичних осіб, до яких забудовнику треба звернутися за технічними умовами.
Вдруге систему видачі МУО спростили у 2011 році законом «Про регулювання містобудівної діяльності». Цей закон змінив систему містобудування і діє по сьогодні. Метою його прийняття було знов забезпечення сприятливих умов ведення бізнесу та розвитку будівельної й суміжних галузей. Він був розроблений представниками державної влади із Мінрегіонбуду у взаємодії з асоціаціями будівельників, зокрема, у тому числі, із Левом Парцхаладзе, президентом Конфедерації будівельників України. Закон запровадив безстроковість генеральних планів, скоротив час проходження процедур та повернув у «містобудівні умови» невелику кількість обмежень.
Втретє система змінилася у 2017 році у результаті прийняття Закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення містобудівної діяльності». З 2017 року й по сьогодні МУО, крім загальної інформації, мають містити:
— дані про відповідність цільового та функціонального призначення земельної ділянки містобудівній документації на місцевому рівні;
— гранично допустиму висотність об'єкту;
— максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки та щільність населення в межах кварталу чи мікрорайону;
— мінімально допустимі відстані від об'єкта до червоних ліній, ліній регулювання забудови, існуючих будинків та споруд;
— планувальні обмеження (охоронні зони, межі історичних ареалів, зони регулювання забудови, зони охоронюваного ландшафту, зони охорони археологічного культурного шару, прибережні захисні смуги, зони санітарної охорони);
— охоронні зони об'єктів транспорту, зв’язку, інженерних комунікацій, відстані від об'єкта, що проектується, до існуючих інженерних мереж.
Таким чином відбулося поступове перетворення великого й детального АПЗ на зовсім інший документ, який ми маємо зараз — двосторінковий перелік посилань на закони та будівельні норми, які забудовнику пропонується не порушувати.
І навіть ці залишки вимог міста до забудовника постійно та безкарно порушуються. Наприклад, замість встановлення точного обмеження висоти МУО часто передбачають, що остаточна висота та поверховість має бути визначена проектною документацією (тобто вирішити це має сам забудовник). Або МУО можуть бути видані на будівництво житлового будинку на території, що належить до громадських будівель та споруд, чи з посиланням на проект Генплану, якого ніхто не бачив. Це незаконно, але документ при цьому є.
Тож дякувати за докорінну зміну правил будівництва маємо поступовій реформі містобудування 2008−2017 років. Яка дійсно спростила життя для будівельних бізнес-структур, але одночасно з цим призвела до спотворення обличчя міста.
https://www.zagorodna.com/uk
Коментарі