Property Times попросил юристов очертить основные нововведения, которые стали выдающимися для уходящего.Владислав Кисиль, партнер ЮФ KPD Consulting
Прежде всего хочу поздравить читателей, неравнодушных к проблематике недвижимости, с тем бурным временем, в котором мы живем. Отвечая на вопрос о ключевых законодательных изменениях 2019 года, я, действительно, был смущенным. А причина в том, что, даже приближаясь к концу, год продолжает и продолжает удивлять все новыми и новыми законодательными гостинцами. У меня складывается такое впечатление, что куча законов будет оставлена депутатами и председателем Верховной рады специально «под елочку». Так что все, о чем сейчас пойдет речь, может оказаться не самым сногсшибательным. Впрочем, попробуем обозначить, по крайней мере, три блока новелл.
Антирейдерское законодательство. Прежде всего речь идет об изменениях регистрационного законодательства и устранения скомпрометированных субъектов регистрационной деятельности коммунальных предприятий. Их бесславная звезда была потушена Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно защиты права собственности». В дополнение этот закон ввел принцип одновременности регистрации и нотариального действия и изменил правила регистрации сделок с отлагательными условиями. Но это еще не все. Нас ожидает принятый 5 декабря этого года Закона Украины «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины и некоторые другие законодательные акты по противодействию рейдерству», среди прочего, он позволяет владельцу любого недвижимого имущества регистрировать ограничения о необходимости обязательного нотариального удостоверения сделок с своим имуществом, вводит новые правила о возобновлении действия договоров аренды земли и еще много чего интересного. Ждем закон, подписанный президентом, в мешке с подарками, может уже на Николая.
Отмена долевого участия. Счастье охватит весь девелоперско-строительный мир, начиная с 2021 (не 2020). Ту радость принес нам Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно стимулирования инвестиционной деятельности в Украине». Малозамеченным осталось внесения этим законом изменений в Гражданский кодекс Украины. Этими изменениями введен новый способ обеспечения обязательств - доверительную собственность. Такая эрзац-ипотека с расширенными правами кредитора. Поможет ли эта цяцянка заманить к неподвижно-строительных сети финансовые потоки? Время покажет.
Электрификация и диджитализация. Речь идет о законе, название которого занимает три строки. Номер его 199-IX и принят он был 17.10.2019. Основной идейный смысл закона - это постепенное внедрение к 2022 году Единой государственной электронной системы в сфере строительства. Главным приятным сюрпризом закона является радикальное уменьшение вмешивающихся полномочий органов ГАСК, уже начиная с 01 июня 2020 года. День защиты детей в следующем году будут праздновать не только дети и родители, но и все причастные к строительной деятельности. Основная причина - с этого дня отмена разрешений в строительстве станет невозможной без решения суда. Очевидно, в ГАСК торжеств по этому поводу не запланировано. Конечно, мы искренне питаем надежду, что внедрение Единой государственной электронной системы не приведет к созданию очередной ECS - electronic corruption system. Зато, должно стать мощным толчком для реформирования системы архитектурно-строительного контроля и надзора, о крайней необходимости чего всегда говорили и говорят все прогрессивные эксперты рынка, члены Ukrainian Real Estate Club и КСУ, и я также говорю.
Вот уже и три блока, а еще реформа технического регулирования в строительстве, земельная реформа со снятием моратория, новый концессионный закон, обновления законодательства по приватизации и многое другое. Следующий год точно обещает быть нескучным.
Александр Дудка, юрист ЮФ Totum
В конце 2019 уже можно с уверенностью констатировать, что он оказался очень богатым на законодательные изменения в области строительства и недвижимости, среди которых важнейшими можно назвать следующие:
Введение Единой государственной электронной системы в сфере строительства (Закон Украины № 199-IX от 17.10.2019 вступил в силу 01.12.2019, однако нормы по созданию электронного кабинета начнут действовать с 01.01.2020. Единую электронную систему планируется запустить в несколько этапов - начиная с 01.12.2020 по 01.12.2022).
Полномочий органов государственного архитектурно-строительного контроля (далее - ГАСК) об отмене градостроительных условий и ограничений (далее - Муо), сообщений, разрешений и деклараций: с 01.06.2020 эти органы не смогут отменять Муо, разрешительную документацию на строительство и документы, удостоверяющих принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов и др.
Отмена долевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта и установления запрета для соответствующих органов, осуществляющих управление в сфере градостроительной деятельности, органов ГАСК и надзора, требовать от заказчика строительства предоставления каких-либо материальных или нематериальных активов, услуг, в том числе осуществления строительства недвижимости. Указанные изменения вступают в силу с 01.01.2020.
Особое внимание необходимо обратить на то, что все договоры о долевом участии, которые были заключены до 01.01.2020, действительны и продолжают действовать до момента полного исполнения обязательств по ним. А с 2020 по 2021 годы будет действовать так называемый переходный период, в течение которого для жилых домов будет применяться ставка 2%, а для нежилых - 4%.
Введение единого порядка присвоения и изменения адресов объектам недвижимого имущества на уровне закона (дополнено новыми положениями Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности»).
Установка для заказчиков / застройщиков запрета распространять рекламу о строительстве недвижимости в случае отсутствия у них права на земельный участок, на котором возводится объект рекламируется, а также необходимой разрешительной документации на строительство (указанные изменения вступают в силу с 01.02.2020);
совершенствования нормирования в строительстве (изменения относительно предпочтение параметрическом метода при формировании требований строительных норм)
изменение порядка выдачи строительного паспорта застройки земельного участка и другие.
Пока рано говорить о конкретных результатах введения указанных выше изменений, поскольку они в полном объеме еще не начали воплощаться в жизнь. Однако, ожидается, что их реализация приведет к повышению уровня законности и прозрачности строительства; снижение коррупционной составляющей в сфере градостроительства; улучшение инвестиционного климата в нашей стране и увеличение количества привлеченных иностранных инвесторов; уменьшение нагрузки на строительный бизнес, в итоге приведет к улучшению ситуации на строительном рынке для конечных потребителей.
Максим Полишкевич, управляющий партнер Юридической фирмы "Результат"
Безусловно, 2019 был очень мощный в контексте нормотворчества в области строительства и недвижимости. По моему мнению, можно выделить несколько законов и подзаконных актов, имеющих ключевое значение или серьезно повлияют на отрасль в ближайшее время.
Одним из таких законов представляется принятый 20 сентября 2019 Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно стимулирования инвестиционной деятельности в Украине». Изменения касаются преимущественно отмены долевого участия в развитии инфраструктуры. Несмотря на тот факт, что многие скептики ставят вопрос о строительстве новых объектов инфраструктуры в населенных пунктах, мол, за какие средства и каким образом общины смогут решить вопрос обеспечения развития инфраструктуры, думаю, - в контексте активного внедрения реформы децентрализации в Украине территориальные общины получили достаточное финансирование для развития инфраструктуры, поэтому отмена долевого участия вполне допустимо ослабление учитывая выгоды от улучшения инвестиционной привлекательности.
Еще один, принятый 7 октября 2019 во втором чтении Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно усовершенствования порядка предоставления административных услуг в сфере строительства и создания Единой государственной электронной системы в сфере строительства», включает в себя ряд системных изменений, которые в случае полной реализации закона, способны стимулировать строительную отрасль и существенно уменьшить коррупционную составляющую. Так, законом предусматривается введение Единой государственной электронной системы в сфере строительства, компонентами которой станут Регистрация строительной деятельности и Электронный кабинет пользователя электронной системы. Вместе с этим, усилена ответственность субъектов предоставления административных услуг в сфере строительства и ограничено некоторые полномочия должностных лиц государственного архитектурно-строительного контроля. По моему скромному мнению, основные положения этого закона звучат действительно перспективно, однако неочевидным остается процесс имплементации этого закона. От того, будут реализованы указанные в законе положения и каким образом это будет происходить, будет зависеть и то, повлияет закон на развитие отрасли.
Еще один, принятый 7 октября 2019 во втором чтении Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно усовершенствования порядка предоставления административных услуг в сфере строительства и создания Единой государственной электронной системы в сфере строительства», включает в себя ряд системных изменений, которые в случае полной реализации закона, способны стимулировать строительную отрасль и существенно уменьшить коррупционную составляющую. Так, законом предусматривается введение Единой государственной электронной системы в сфере строительства, компонентами которой станут Регистрация строительной деятельности и Электронный кабинет пользователя электронной системы. Вместе с этим, усилена ответственность субъектов предоставления административных услуг в сфере строительства и ограничено некоторые полномочия должностных лиц государственного архитектурно-строительного контроля. По моему скромному мнению, основные положения этого закона звучат действительно перспективно, однако неочевидным остается процесс имплементации этого закона. От того, будут реализованы указанные в законе положения и каким образом это будет происходить, будет зависеть и то, повлияет закон на развитие отрасли.
Еще один важный закон, касающийся области, невероятно нашумевший «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения». В контексте отрасли, отмена запрета на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения всех форм собственности позволит осуществлять строительство на землях сельскохозяйственного назначения, пока практически невозможно для земель для товарного сельскохозяйственного производства. Вопрос складирования и переработки сельскохозяйственной продукции длительное время оставались нерешенными. Кроме того, в совокупности с постановлениями КМУ от 5 июня 2019 № 476 «Об утверждении Порядка проведения инвентаризации земель и признании утратившими силу некоторых постановлений Кабинета министров Украины» и от 19 июня 2019 № 522 «О Порядке определения и возмещения убытков собственникам земли и землепользователям », закон позволит провести инвентаризацию и перевести в легальную плоскость использования тысяч или миллионов гектар земли, которые до сих пор находились в фактическом пользовании без документов на землю.
www.zagorodna.com
Комментарии