Какие элементы инфраструктуры обязательны для придомовой территории

Клиенту важно знать, что его ждет за порогом квартиры. Как обустроен двор, куда придется ездить за покупками, куда сходить вечером… И благоустроенный коттедж продать можно только в комплекте с зонами досуга, развлечений, коммерции. Мы распросили участников рынка о «норме инфраструктуры». Какие элементы инфраструктуры обязательны для придомовой территории многоквартирного здания, для малоэтажного комплекса, коттеджного поселка? Возможны ли новаторские решения, или лучше не оригинальничать? Из чего состоит «обязательный минимум», или все зависит от категории объекта? Какова доля затрат на благоустройство, озеленение и «фишки» (верхняя граница)? Надо ли вкладываться на стартовой стадии – или достаточно красивых картинок?

Комфорт кроется в мелочах. Наличие качественного озеленения, больших детских и спортивных площадок, скамеек, освещения – все это повышает уровень комплекса в глазах покупателей. В сегменте эконом-класса еще можно обойтись минимальным набором, по нормативам. Но в сегменте «комфорт» и выше компании необходимо продумывать все нюансы еще на стадии проектирования. Внутренние стандарты компании всегда предполагают использование отделочных материалов высокого класса, посадку хороших деревьев и кустарников, обустройство больших игровых площадок, обеспечение безопасности (закрытие внутренних дворов и ограничения движения автомобилей).

Отдельная тенденция – создание рядом с жилыми комплексами общественных пространств, которые становятся точками притяжения для жителей всего района. 

Количество и качество объектов инфраструктуры внутри коттеджного поселка зависит от его уровня, размера и назначения. Например, в поселках комфорт-класса для постоянного проживания с количеством участков 200 и более мы в обязательно порядке предусматриваем большие детские и спортивные площадки, обязательно - футбольное поле с искусственным покрытием и площадка под пляжный волейбол. На зимний период предусмотрено место под каток и горки.

Если же поселок бюджетный, менее 100 домовладений, и не обслуживается УК, то тогда предусматривают место под размещение небольшого объема инфраструктуры, но сами эти объекты не строят, а передают на усмотрение собственников.
Вложения на ранней стадии в общественную инфраструктуру оправданы с точки зрения продаж, но в плане затрат на содержание - это минус. Да и пользоваться этими сооружениями некому, пока вокруг идет строительство».

К любому жилому объекту необходимы удобный подъезд и комфортный подход. На этом пути должно быть светло, сухо и чисто, а если еще и красиво, то замечательно! Безусловно, необходимо создать условия для передвижения колясок. Парковочных мест должно быть достаточно. Удобство выноса мусора и его последующего вывоза с территории – также приоритетно. А еще важно обустройство придомовых территорий лавочками – это вернет нам бдительных бабушек, которые «усилят» работу по видеонаблюдению и охране жилых комплексов.

Конечно, легче продавать и надежнее покупать готовый продукт. В случае покупки на ранних стадиях строительства верить лучше не красивым абстрактным картинкам, а хотя бы профессиональным и подписанным проектным решениям, с привязками к конкретной локации».

Благоустройство до недавнего времени в большинстве проектов рассматривалось по остаточному принципу. Создавался минимум, предусмотренный нормативами. Однако рынок и потребности покупателей диктуют новые правила. Обязательны для всех категорий объектов:

Закрытый двор. Необходимо правильно разработать проект планировки территории, чтобы не пострадала дорожная инфраструктура и парковки. Самое надежное, но достаточно затратное - подземный паркинг. Необходимо учитывать нюансы, от возможности маневра (угол разворота и т.д.), до параметров стоянки, возможности комфортного выхода из авто т.д.
Наличие зон отдыха для всех групп населения. Необходимо применять нестандартные, новаторские решения при выборе малых форм и спортивного оборудования. Это не только создаст комфортную среду, но и придаст двору эстетическую ценность.
Озеленение территории. Нужно приглашать специалистов, которые составляют список зеленых насаждений с учетом их стойкости к климатическим условиям, сложности с дальнейшим уходом и, конечно же, красоты.
Безопасность жителей: охрана, система видеонаблюдения, система контроля доступа, пожарная безопасность.
Освещение территории. Применение различных светильников с устройствами, позволяющими без ущерба для экономики проекта (и для затрат УК) не оставлять ни один уголок во дворе и у дома без освещения.

Это не весь перечень объектов благоустройства. Доля затрат - не менее 10% от стоимости всего проекта. Рынок строящейся недвижимости уже не тот, что был 5-10 лет назад. Нельзя просто плыть по течению. И чем раньше мы это поймем, тем успешнее будут проекты.

Что касается коттеджного посёлка, есть минимальный набор инфраструктурных объектов, вне зависимости от класса. На территории должны быть спортивные и детские площадки, а также зона для прогулок. Сколько их будет, зависит от площади посёлка, количества домовладений и возможностей застройщика. 

Новаторские решения - это риск, поэтому здесь важно сразу представлять себе возможные варианты развития событий. Бывает, что на этапе продаж застройщик громко заявляет о бассейне, а в реальности им пользуются несколько человек. И стоят эти сооружения мёртвые, никому не нужные. Вкладываться в инфраструктуру необходимо, но лучше предварительно потратиться на исследование пожеланий и предпочтений своей аудитории. Это убережёт от инвестиций в ненужные объекты. А в целом спрос на развитую инфраструктуру растёт, так что сейчас доля затрат на неё зачастую превышает стоимость участка. С развитием 3D-моделирования реалистичную картинку на сайт может повесить любой, клиенты тоже это понимают. Поэтому вкладываться надо на начальной стадии, чтобы люди, приехавшие на просмотр, видели, что это застройщик с серьёзными намерениями, а не с пустыми обещаниями.

Сфера интересов покупателей постоянно расширяется. Это и понятно: заниматься созданием инфраструктуры общего пользования «колхозным» способом в уже сданном поселке – весьма обременительно и неэффективно. Учитывая богатый опыт обманутых ожиданий, эти объекты хочется видеть до покупки, причем не на бумаге, а по максимуму «во плоти». Пожалуй, чаще всего люди едут за город ради детей и внуков. Поэтому максимально востребованы детские и спортивные площадки. Они должны быть хотя бы подготовлены: пусть нет еще оборудования, но территория спланирована, подготовлены проходы, подведены коммуникации. На втором месте - территории для катания на велосипедах, скейтбордах и гироскутерах. Входит в тройку лидеров интереса и магазин шаговой доступности. К этой опции примыкают зоны для прогулок и спокойного отдыха. С ростом покупательной способности целевой группы в поселках появляются пляжи, причалы, рестораны, но здесь следует учитывать рост нагрузки на содержание этого имущества.

Вкладываться в благоустройство резоннее на этапе сдачи дома. Однозначно востребована инфраструктура для детей и спортивные площадки для взрослых. Все большее значение приобретает объединяющие объекты - места, где жители могут вместе заниматься спортом, проводить мастер-классы, общаться и отдыхать.

Сегодня у покупателей сформировалось четкое представление о базовом уровне комфорта, который идет в комплекте с покупкой загородной недвижимости. Они больше не смотрят сквозь пальцы на инфраструктуру и концепцию, обращая внимание лишь на цене дома и транспортной доступности. Потенциальный покупатель обязательно спросит о наличии социальных объектов в посёлке, детской и спортивной площадках, зонах отдыха и магазинах и, конечно, о безопасности. Его будет интересовать качество дальнейшей жизни, не огранной приобретенными сотками. И красивого рекламного проспекта, конечно, будет мало. Как в ресторане: блюдо, указанное в меню, должно соответствовать настоящему, иначе будут претензии. Важно не бросать реализованные проекты: это портфолио компании, ее лицо. Что же касается «фишек», то к ним, как ни странно, можно отнести газ. Возможность подключения к газопроводу – значительное преимущество, повышающее ликвидность объекта.
В последнее время покупательский спрос сместился в сторону более дорогого жилья, с повышенной комфортностью и развитой инфраструктурой. Тенденция сохранится, поэтому на дополнительном озеленении и благоустройстве территорий сэкономить не получится.
www.zagorodna.com