Как землю устроить?

В составе новых видов градостроительной документации, предусмотренных Законом «О регулировании градостроительной деятельности», принятым в минувшем году, есть такой документ, как план земельно-хозяйственного устройства. В соответствии со статьей 17 Закона он стал неотъемлемой частью Генплана населенного пункта, а согласно статье 19 – проект землеустройства, касающийся упорядочения территории для градостроительных нужд, разрабатывается и в составе детального плана территории.

По идее, он должен детерминировать и оптимизировать интересы всех землепользователей на городских землях. Решение Закона о необходимости разработки планов земельно-хозяйственного устройства вступает в действие с 1 января 2012 г. Все вроде бы правильно – документ, несомненно, полезный. Но тут возникают вопросы…

В прошлом планы земельно-хозяйственного устройства в массовом порядке разрабатывались, как правило, только на сельхозземлях для каждого сельскохозяйственного предприятия – для колхозов, совхозов, опытных станций, фермерских хозяйств. Они определяли их внутрихозяйственное устройство – границы полей севооборотов, хозяйственных дворов, полевых станов, скотопрогонов и т.п., фиксировали качество земель.

В городах же планы земельно-хозяйственного устройства разрабатывались крайне редко – лишь для отдельных участков городских территорий.

Во-первых, в отсутствии полноценного городского земельного кадастра в современном его понимании, скрупулезно учитывающего границы и размеры участков отдельных пользователей с точностью до квадратного метра, это просто невозможно было сделать.

Во-вторых, в этом не было необходимости, поскольку подавляющая часть городских территорий находилась под юрисдикцией единого собственника – соответствующего городского совета.

В границах одного городского микрорайона или квартала, эксплуатируемого, к тому же, как правило, одним ЖЭКом, незачем было юридически достоверно делить территорию на участки отдельных домов. Это могло интересовать разве что дворников – кому сколько подметать. Да еще в тех случаях, когда нужно было определять границы детсадов, школ или других отдельно стоящих общественных зданий, проходящих, как говорится, «по другому ведомству».

Никто не делил по принадлежности и внутриквартальные проезды, детские и спортивные площадки, площадки для сушки белья, автостоянки и. т.п.– все вокруг было общее.

Другое дело сегодня – в эпоху принципиально новых земельно-правовых отношений, частной собственности на землю и на объекты недвижимости.

Непродуманное деление территорий сложившейся застройки и сети внутриквартальных проездов на участки, приписанные к тем или иным зданиям и сооружениям, как показывает практика, усложняет решение вопросов прокладки инженерных коммуникаций и подъездов к зданиям. Это затрудняет осуществление операций с недвижимостью, служит источником неоправданных конфликтов, судебных тяжб и, как следствие, никому не нужной нервотрепки и социальной напряженности.

Тем более есть прямой смысл закладывать оптимизированные, хорошо выверенные с урбанистической точки зрения решения земельных вопросов при проектировании новых градостроительных образований.

Спору нет! Вот только как это можно сделать сегодня, когда, во-первых, в большинстве населенных пунктов еще не сформированы земельные кадастры, а во-вторых, (это, быть может, пока главное) в стране отсутствует единое общегосударственное положение (норматив, инструкция…) о составе, содержании, порядке разработки и утверждении этого документа. В-третьих же, у нас пока что нет проектно-изыскательских организаций, которые могли бы сделать эту работу именно для городских, а не сельскохозяйственных территорий (эта задача, скажем прямо, явно не по зубам институтам системы бывшего Земпроекта). Так как же быть?

По-видимому, разработчики Закона немного поторопились, включив планы земельно-хозяйственного устройства в состав материалов генпланов и проектов детальной планировки. Наверное, правильнее будет разрабатывать эти документы отдельно, параллельно с градостроительными проектами по мере становления в городах полноценных земельных кадастров и нормативно-методической базы.

Со временем они, конечно, станут неотъемлемой составной частью градостроительной документации. А пока над этим стоит подумать авторам, безусловно, хорошего Закона, чтобы не создавать новые, совершенно не оправданные, трудности при разработке нового поколения градостроительной документации и осуществления операций с недвижимостью.

Андрей Малафеев Глава наблюдательного совета ,
Институт Городского Гражданского Проектирования
Building.ua