Як землю влаштувати?

У складі нових видів містобудівної документації, передбачених Законом «Про регулювання містобудівної діяльності», прийнятим у минулому році, є такий документ, як план земельно-господарського устрою. Відповідно до статті 17 Закону він став невід'ємною частиною Генплану населеного пункту, а згідно статті 19 - проект землеустрою, що стосується впорядкування території для містобудівних потреб, розробляється і в складі детального плану території.

За ідеєю, він повинен детермінувати і оптимізувати інтереси всіх землекористувачів на міських землях. Рішення Закону про необхідність розробки планів земельно-господарського устрою вступає в дію з 1 січня 2012 р. Всі начебто правильно - документ, безсумнівно, корисний. Але тут виникають питання ...

Минулого плани земельно-господарського устрою в масовому порядку розроблялися, як правило, тільки на сільгоспземлях для кожного сільськогосподарського підприємства - для колгоспів, радгоспів, дослідних станцій, фермерських господарств. Вони визначали їх внутрихозяйственное пристрій - межі полів сівозмін, господарських дворів, польових станів, скотопрогонів тощо, фіксували якість земель.

У містах же плани земельно-господарського устрою розроблялися вкрай рідко - лише для окремих ділянок міських територій.

По-перше, у відсутності повноцінного міського земельного кадастру в сучасному його розумінні, скрупульозно враховує межі і розміри ділянок окремих користувачів з точністю до квадратного метра, це просто неможливо було зробити.

По-друге, в цьому не було необхідності, оскільки переважна частина міських територій перебувала під юрисдикцією єдиного власника - відповідної міської ради.

У межах одного міського мікрорайону чи кварталу, що експлуатується, до того ж, як правило, одним ЖЕКом, нема чого було юридично достовірно ділити територію на ділянки окремих будинків. Це могло цікавити хіба що двірників - кому скільки підмітати. Та ще в тих випадках, коли потрібно було визначати межі дитсадків, шкіл чи інших окремо розташованих громадських будівель, що проходять, як то кажуть, «по іншому відомству».

Ніхто не ділив за належністю та внутрішньоквартальні проїзди, дитячі та спортивні майданчики, майданчики для сушіння білизни, автостоянки і. т.п. - все навколо було спільне.

Інша справа сьогодні - в епоху принципово нових земельно-правових відносин, приватної власності на землю і на об'єкти нерухомості.

Непродумане поділ територій сформованої забудови та мережі внутрішньоквартальних проїздів на ділянки, приписані до тих чи інших будівлях і спорудах, як показує практика, ускладнює вирішення питань прокладки інженерних комунікацій та під'їздів до будівель. Це ускладнює здійснення операцій з нерухомістю, служить джерелом невиправданих конфліктів, судових позовів і, як наслідок, нікому не потрібною нервування і соціальної напруженості.

Тим більше є прямий сенс закладати оптимізовані, добре вивірені з урбаністичної точки зору вирішення земельних питань при проектуванні нових містобудівних утворень.

Безперечно! Ось тільки як це можна зробити сьогодні, коли, по-перше, у більшості населених пунктів ще не сформовані земельні кадастри, а по-друге, (це, мабуть, поки головне) в країні відсутня єдина загальнодержавне положення (норматив, інструкція ...) про склад, зміст, порядок розробки та затвердження цього документа. По-третє ж, у нас поки що немає проектно-вишукувальних організацій, які могли б зробити цю роботу саме для міських, а не сільськогосподарських територій (це завдання, скажімо прямо, явно не по зубах інститутам системи колишнього Земпроект). Так як же бути?

Мабуть, розробники Закону трохи поквапилися, включивши плани земельно-господарського устрою до складу матеріалів генпланів та проектів детального планування. Напевно, правильніше буде розробляти ці документи окремо, паралельно з містобудівними проектами в міру становлення в містах повноцінних земельних кадастрів і нормативно-методичної бази.

З часом вони, звичайно, стануть невід'ємною складовою частиною містобудівної документації. А поки над цим варто подумати авторам, безумовно, гарного Закону, щоб не створювати нові, абсолютно не виправдані, труднощі при розробці нового покоління містобудівної документації та здійснення операцій з нерухомістю.

Андрій Малафєєв Глава наглядової ради,
Інститут Міського Цивільного Проектування
Building.ua