Как известно, у нас отсутствует проработанный и общепринятый механизм реализации проблемных объектов, из-за чего в конечном итоге страдает обманутый инвестор.Во-первых, ему никто четко не может объяснить, как, в какие сроки и за чей счет, в конце концов, вопрос будет решен.
Во-вторых, кто будет нести прямую ответственность и каковы гарантии.
В-третьих, почему на его плечи ложится вопрос с какими-то доплатами, в то время как он уже заплатил по счетам полную стоимость квартиры, которую приобрел на свободном рынке.
Если верить проведенному комплексному аудиту, на достройку всех объектов, а это три проекта — ЖК «Патриотика», ЖК «Патриотика на Озерах» и ЖК «Эврика», нужно по меньшей мере 7 млрд грн.
Эта цифра, если взглянуть правде в глаза, не окончательна, потому что по факту может вскрыться множество проблем: начиная от износа конструктивных решений зданий, заканчивая необходимостью ревизии материалов и составляющих.
Проблема в том, что здания простояли без должной консервации. Что-то очевидно придется переделывать, помимо достройки. При этом сумма, которую может повезти получить от продажи свободных квартир, по расчетам Киевгорстроя, около 2,5 млрд грн.
Разумеется, эти деньги, если даже на них рассчитывать, придут не сразу. Вначале придется доказать динамикой строительства на площадке, решением всех спорных вопросов с разрешительной базой, а также с пострадавшими инвесторами. Шлейф за стройкой, как ни крути, будет тянуться, что повлияет и на спрос, и на продажи.
Судя по всему, властям очень хочется решить вопрос с вкладчиками путем «хочешь получить свою квартиру — доплати».
По результатам предварительного аудита, в ЖК «Патриотика» предложили доплатить 6 тыс. грн с квадрата, а в «Эврике», где ситуация куда более плачевна, — 11 тыс. грн с квадрата.
За самую маленькую однокомнатную в 36 м2 доплата составит 396 тыс. грн. Сейчас по курсу это $14 тыс. Логично, что этот подход вызывает социальные волнения среди инвесторов.
Какие варианты вообще могут быть в решении вопроса «Аркады»?
Первое, что нужно сделать городу: определиться с судьбой пресловутых пяти участков на 176 га. Тут не обойтись без скрупулезных независимых оценок и экспертиз, а также без понимания пространственного планирования города в новом Генплане.
Ключевой вопрос: застраиваем или нет. Если да, то в каком объеме. Учитывая, что это непростая территория, решение вопроса может отнять время.
Второе — найти застройщика, вместе с которым искать возможные пути решения. Разница между найти и навязать — очевидна, я считаю.
Важно предложить взаимовыгодный механизм государственно-частного партнерства, при котором реализацию коммуникаций город берет на себя, содействует в устранении бюрократических преград и предоставляет льготы в вопросах земельных участков.
Понимая, что процент свободных квартир минимален, логичным было бы предложить свободный участок под застройку для компании, которая будет достраивать объекты.
Ответ на вопрос, где искать свободную землю под застройку в Киеве, очевиден: практически 1,7 тыс. га промзон в рамках развития города подлежит реновации в разных частях города, по факту эту цифру можно минимум увеличить в 1,5 раза.
Киев, считаю, может пойти на уступки и заинтересовать отдельных игроков рынка, важна политическая воля и готовность содействовать в достройке, а не спекулировать на больном вопросе в преддверии выборов. Тут еще вопрос, кому все же передавать объекты.
Это должна быть компания с большим пулом реализованных квадратных метров, устойчивой репутацией на рынке и своим видением работы. У нее должно быть достаточное финансовое плечо, чтобы не включился пылесос: высасываем деньги из одной стройки, пересыпаем в другую.
Убеждена, что есть смысл разделить достройку объектов между несколькими компаниями, чтобы работа реально велась, а не создавалась видимость.
Потому что достройка за кем-то — это очень кропотливый, сложный, многокомпонентный процесс, при котором ни в коем случае нельзя допускать расфокусировку внимания.
За объектом пристально будут следить обманутые инвесторы и общественность, им нужно демонстрировать результаты, иначе пострадает уже репутация нового застройщика.
Заполитизированность этого вопроса и откровенные спекуляции только вредят строительной отрасли: уровень доверия покупателей снижается.
Я умышленно не привожу пример решения вопроса «Аркады» за деньги местного бюджета: считаю, что этот вариант утопичен и не будет реализовываться. Город едва ли сможет (читайте – захочет) профинансировать даже часть строительства.
Хочется верить, что к решению вопроса «Аркады» киевские власти подойдут системно: оценят состояние всех проектов, проведут переговоры с игроками рынка для поиска оптимальных путей решения, а также вариантов государственно-частного партнерства.
Ведь сейчас решается вопрос не бетонных коробок-призраков, а тысячей реальных семей, которые стали заложниками несовершенной законодательной системы и отсутствия единых принятых правил игры на рынке.
Виктория Берещак, обозреватель рынка недвижимости
thepage.ua
Комментарии