Як відомо, у нас відсутній пророблений та загальноприйнятий механізм реалізації проблемних об'єктів, через що в підсумку страждає ошуканий інвестор.По-перше, йому ніхто чітко не може пояснити, як, в які терміни і за чий рахунок урешті-решт питання буде вирішене.
По-друге, хто нестиме пряму відповідальність і які гарантії.
По-третє, чому на його плечі лягає питання з якимись доплатами, тоді як він уже заплатив за рахунками повну вартість квартири, яку придбав на вільному ринку.
Якщо вірити проведеному комплексному аудиту, на добудову всіх об'єктів, а це три проєкти — ЖК «Патріотика», ЖК «Патріотика на Озерах» і ЖК «Еврика», потрібно щонайменше 7 млрд грн.
Ця цифра, якщо поглянути правді в очі, не остаточна, тому що за фактом може розкритися безліч проблем: починаючи від зносу конструктивних рішень будівель, закінчуючи необхідністю ревізії матеріалів і складових.
Проблема в тому, що будівлі простояли без належної консервації. Щось очевидно доведеться переробляти, крім добудови. Водночас сума, яку може пощастити отримати від продажу вільних квартир, за розрахунками Київміськбуду, близько 2,5 млрд грн.
Зрозуміло, ці гроші, якщо навіть на них розраховувати, надійдуть не відразу. Спочатку доведеться довести динамікою будівництва на майданчику, вирішенням усіх спірних питань із дозвільною базою, а також із постраждалими інвесторами. Шлейф за будівництвом, як ні крути, тягнутиметься, що вплине і на попит, і на продаж.
Судячи з усього, владі дуже хочеться вирішити питання з вкладниками шляхом «хочеш отримати свою квартиру — доплати».
За результатами попереднього аудиту, в ЖК «Патріотика» запропонували доплатити 6 тис. грн з квадрату, а в «Евриці», де ситуація більш плачевна, — 11 тис. грн з квадрату.
За найменшу однокімнатну в 36 м2 доплата становитиме 396 тис. грн. Зараз за курсом це $14 тис. Логічно, що цей підхід викликає соціальні хвилювання серед інвесторів.
Які варіанти взагалі можуть бути в вирішенні питання «Аркади»?
Перше, що потрібно зробити місту: визначитися з долею сумнозвісних п'яти ділянок на 176 га. Тут не обійтися без скрупульозних незалежних оцінок і експертиз, а також без розуміння просторового планування міста в новому Генплані.
Ключове питання: забудовуємо чи ні. Якщо так, то в якому обсязі. З огляду на те, що це непроста територія, вирішення питання може забрати час.
Друге — знайти забудовника, разом з яким шукати можливі шляхи вирішення. Різниця між знайти та нав'язати — очевидна, я вважаю.
Важливо запропонувати взаємовигідний механізм державно-приватного партнерства, за яким реалізацію комунікацій місто бере на себе, сприяє в усуненні бюрократичних перепон і надає пільги в питаннях земельних ділянок.
Розуміючи, що відсоток вільних квартир мінімальний, логічним було б запропонувати вільну ділянку під забудову для компанії, яка добудовуватиме об'єкти.
Відповідь на питання, де шукати вільну землю під забудову в Києві, очевидна: практично 1,7 тис. га промзон в рамках розвитку міста підлягає реновації в різних частинах міста, за фактом цю цифру можна мінімум збільшити в 1,5 рази.
Київ, вважаю, може піти на поступки та зацікавити окремих гравців ринку, тут важлива політична воля та готовність сприяти в добудові, а не спекулювати на хворому питанні напередодні виборів. Ще питання, кому все ж передавати об'єкти.
Це повинна бути компанія з великим пулом реалізованих квадратних метрів, стійкою репутацією на ринку та своїм баченням роботи. У неї повинне бути достатнє фінансове плече, щоб не ввімкнувся пилосос: висмоктуємо гроші з одного будівництва, пересипаємо в інше.
Переконана, що є сенс розділити добудову об'єктів між декількома компаніями, щоб робота реально велася, а не створювалася видимість.
Тому що добудова за кимось — це дуже кропіткий, складний, багатокомпонентний процес, за якого в жодному разі не можна допускати розфокусування уваги.
За об'єктом пильно стежитимуть ошукані інвестори та громадськість, їм потрібно демонструвати результати, інакше постраждає вже репутація нового забудовника.
Заполітизованість цього питання та відверті спекуляції тільки шкодять будівельній галузі: рівень довіри покупців знижується.
Я навмисне не наводжу приклад вирішення питання «Аркади» за гроші місцевого бюджету: вважаю, що цей варіант утопічний та не буде реалізовуватися. Місто навряд чи зможе (читайте – захоче) профінансувати навіть частину будівництва.
Хочеться вірити, що до вирішення питання «Аркади» київська влада підійде системно: оцінить стан усіх проєктів, проведе переговори з гравцями ринку для пошуку оптимальних шляхів вирішення, а також варіантів державно-приватного партнерства.
Адже зараз вирішується питання не бетонних коробок-привидів, а тисяч реальних сімей, які стали заручниками недосконалої законодавчої системи та відсутності єдиних прийнятих правил гри на ринку.
Вікторія Берещак, оглядачка ринку нерухомості
thepage.ua
Коментарі