Как приобрести квартиру в новостройке и остаться с деньгами?





Google+
01.10.2010 00:08
Статьи о недвижимости | Как приобрести квартиру в новостройке и остаться с деньгами?

Покупка квартиры в новостройке сегодня является одним из относительно выгодных и надежных способов инвестирования средств: в целом на рынке предложений немного, еще сохраняется возможность приобретения квартир по демпинговым ценам, которые в будущем могут вырасти.
Однако вопрос «как правильно и без потерь купить новостройку» остается актуальным и сегодня, когда монополизм выживших девелоперов на рынке новостроек становится более заметным.

Представляем вашему вниманию несколько советов по покупке квартиры в новостройке.

1. Как выбрать самое лучшее предложение, которое не окажется потенциальной замороженной стройкой или рекламным «неликвидом»?
Необходимо сначала изучить и объект, и застройщика: если компания давно на рынке, а все объекты сдаются в эксплуатацию и есть готовые дома, то долгостроя, скорее всего, не будет.

В любом случае, перед покупкой стоит посмотреть на котлован, в который могут быть закопаны ваши деньги. Удостовериться в том, что на стройплощадке царит активность.

2. У кого лучше покупать — у риэлторов или у застройщика?
Это один из вопросов, решение по которому придется принимать непосредственно покупателю. Так, по словам Виктора Коваленко, из «РеалЭкспо», когда квартира в новостройке приобретается через риэлтора, то заключается договор об оказании услуг по сопровождению сделки. «Сам договор долевого участия (предварительный договор или вексель) даже в случае приобретения квартиры через агентство подписывается с клиентом и застройщиком (юрлицом, на которого оформлен объект строительства). То есть агентство просто оказывает услугу, но не дает никаких гарантий».

Застройщик предлагает покупателю только те объекты, которые он возводит самостоятельно, его цель— продать собственный объект.

Поэтому, если при выборе нового жилья вы планируете рассмотреть несколько вариантов покупки и сэкономить время на поиски, что особенно актуально сегодня с учетом постоянно сокращающегося объема предложения, то наилучшим вариантом является покупка квартиры через агентство недвижимости»,— советуют риэлторы из "Планеты Оболонь".

В качестве одного из аргументов риэлторы приводят довод о том, что риэлторская компания может помочь и с приобретением новостройки путем ипотечного кредита. «Возможности же застройщика сильно ограничены— в отдельных случаях вам может быть предложения только рассрочка платежа. Ни для кого не секрет, что банки кредитуют покупки на первичном рынке далеко не у всех застройщиков»,— информирует Зоя Нестеренко из "Канзаса".

3. Как прийти к компромиссу, если квартиры в доме вашей мечты уже распроданы, а на рынке предложений царит дефицит?
Зоя Нестеренко признает сложившуюся сегодня ситуацию с дефицитом интересных предложений на рынке. По ее словам, наиболее востребованные новостройки  раскупаются очень быстро, поэтому, «чтобы подобрать лучший вариант, надо позаботиться о покупке в самом начале строительства, когда на рынок выходит наибольший объем квартир». Некоторые застройщики выставляют квартиры по очередям, тогда необходимо отслеживать варианты в продаже,— советуют застройщики.

4. Помогут ли скидки или программы покупки жилья с помощью рассрочки действительно сэкономить бюджет на квартиру?
По словам Артема Новикова, управляющего партнера компании "Диалог Классик", на скидки сегодня по-прежнему можно рассчитывать, правда теперь массовому покупателю «кризисных» скидок в 15–20% никто не предложит. В зависимости от спроса на объект и позиции застройщика, в «экономе» распространены скидки в 3–6% при 100%-ной оплате, в бизнес-классе— 5–10%. Правда, единичные предложения со скидкой остались сегодня для наименее ликвидных объектов.

«Основное назначение рассрочки— дать время покупателю найти недостающую часть средств на квартиру. Экономию от рассрочки  посчитать довольно сложно, но условно ее можно приравнять к процентным платежам за потребительский кредит на срок и сумму рассрочки»,— говорит Зоя Нестеренко.

5. По какому договору лучше покупать квартиру в новостройке?
Выбирая себе новое жилье, рекомендую в первую очередь изучить деловую репутацию застройщика, степень готовности дома и условия заключаемого договора»,— считает Виктор Коваленко, директор компании "РеалЭкспо".

«На сегодняшний день в Украине действуют легитимно 2 вида договоров: договор долевого участия в строительстве через ФФС и договор резервирования и покупкиценных бумаг»,— говорит генеральный директор компании "Канзас" Алексей Киселев.

«Прежде чем заключать договор, покупатель должен, во-первых, обратить внимание на комплект правоустанавливающих документов по объекту. Основным документом здесь является разрешение на строительство. Во-вторых, он должен четко понимать, откуда застройщик берет деньги: это могут быть частные инвесторы, что очень рискованно, или серьезный финансовый институт, либо и то, и другое. Показателем надежности также является кредитование нескольких объектов застройщика каким-либо крупным финансовым учреждением»,— советует старший юрист ЮФ "Василь Кисиль и партнеры" Наталья Доценко-Белоус.

В ЮФ «Василь Кисиль и партнеры» полагают, что если покупателя не устраивают какие-либо пункты в договоре, то его лучше не подписывать. «Крупная компания-застройщик проводит до тысячи договоров одновременно, поэтому используется договор-шаблон, который предварительно согласовывается со всеми подразделениями— юридическим, финансовым и т.д. Внести в него изменения практически невозможно.

6. Можно ли застраховать свои риски при покупке новостройки? Как вернуть себе деньги, если дом не будет построен?
Страхование рисков при покупке новостроек сегодня возможно. «При страховании на рынке первичного жилья срок действия страхового полиса равен сроку строительства и оформления права собственности на квартиру, а также плюс полгода после оформления прав собственности клиента»,— рассказывают о своей практике в  страховой компании "Классик".

«Если же застройщик серьезно затягивает сроки сдачи дома, а переговоры не приводят к желаемым результатам, решение спорных вопросов возможно в судебном порядке, в том числе и возвращение денежных средств в соответствии с условиями договора.

Главное— структурирование сделки по покупке новостройки таким образом, чтобы у покупателя «на руках» не оказался договор с компанией— «пустышкой», цель существования которой только одна— обезопасить недобросовестного застройщика от претензий покупателей»,— предупреждает Наталья Доценко-Белоус.

По мнению  Натальи Доценко-Белоус, лучшей гарантией безопасности для покупателя является наличие у застройщика объекта заказчика в лице одной из государственной структур, либо поддержка крупного финансового института. «В случае, если объект не будет достроен, стоит обращаться в суд. На данный момент, в большинстве случаев он встает на сторону покупателя, поэтому не стоит бояться решать такие вопросы в судебных инстанциях».

7. Как провести взаимозачет — продать старую вторичку и купить новостройку, в чем удобство или неудобство этого процесса?
Значительная часть покупателей сегодня рассматривает возможность приобретения жилья частично за счет собственных накоплений, а частично— за счет продажи имеющейся квартиры. Такая сделка требует дополнительного времени и усилий. Если застройщик заинтересован в покупателе, то готов пойти навстречу тем или иным способом.

В ряде случаев застройщик готов подождать, пока потенциальный покупатель продаст имеющуюся недвижимость, и временно резервирует квартиру. «Тем, кто торопится продать квартиру и приобрести новую, некоторые компании предлагают услугу trade in— зачет квартиры с существенным дисконтом— 10%-15% от рыночной стоимости. Поэтому данный способ нельзя назвать очень популярным»,— говорит Виктор Коваленко.

Но в нынешней ситуации продавцу, особенно если вы покупаете непосредственно у застройщиков, которые погрязли в кредитах, выгоднее получить живые деньги, а не еще один объект, который нужно будет реализовать. И чтобы компенсировать эти неудобства, объекты по trade-in оцениваются продавцом на 10% дешевле их рыночной цены. Перед тем, как пользоваться этой схемой, покупателю надо взвесить, что вам выгоднее— потерять деньги или время?»,— задается вопросом Виктор Коваленко.

8. Как держать руку на пульсе во время строительства дома? Что делать, если продавец закрыл сделку и забыл о покупателе?
У крупных застройщиков, если дело не касается «проблемных» и замороженных объектов, общение с ранее купившими у них квартиру клиентами достаточно открытое. Любой, даже малозначимый, на первый взгляд, вопрос с закрытыми от общения застройщиками Наталья Доценко-Белоус советует решать через заказные письма: этот способ общения единственно надежный для получения важной информации (переносов сроков оплаты квартиры, сроков сдачи дома и т.п.).  Или же прибегнуть к помощи «братьев по (не)счастью»— общаться на форумах в интернете с будущими соседями.

9. Сдача дома Госкомиссии (ГК) и получение ключей. Что делать, если срок сдачи откладывается?
По словам Артема Новикова, передача ключей и подписание акта о приеме квартиры производится после того, как новостройка принята ГК и имеет почтовый адрес. Как правило, на оформление всех документов уходит несколько месяцев после принятия дома ГК. Задержка сдачи дома может длиться от 2 до 4 месяцев— столько времени могут занять проблемы с подведением городских коммуникаций, к примеру. Если срок превышает 4 месяца, покупатель вправе пожаловаться в контролирующий орган — Инспекцию государственного архитектурно-строительного надзора.

При оформлении акта покупателю выдается смотровой лист, в котором он должен отменить весь обнаруженный брак. Застройщик, в свою очередь, должен указать сроки устранения дефектов. Впрочем, принять квартиру можно и с дефектами, но обязательно зафиксировав их письменно. А привлечь застройщика к ответственности можно и после подписания акта.
Виктор Коваленко
www.zagorodna.com

Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым
 
 
Войти