Як придбати квартиру в новобудові і залишитися з грошима?

Покупка квартири в новобудові сьогодні є одним з відносно вигідних і надійних способів інвестування коштів: у цілому на ринку пропозицій небагато, ще зберігається можливість придбання квартир за демпінговими цінами, які в майбутньому можуть вирости.
Однак питання «як правильно і без втрат купити новобудову» залишається актуальним і сьогодні, коли монополізм вижили девелоперів на ринку новобудов стає більш помітним.

Представляємо вашій увазі декілька порад щодо купівлі квартири в новобудові.

1. Як вибрати найкраща пропозиція, яка не виявиться потенційної замороженої будівництвом або рекламним «неліквідом»?
Необхідно спочатку вивчити і об'єкт, і забудовника: якщо компанія давно на ринку, а всі об'єкти здаються в експлуатацію і є готові будинки, то довгобуду, швидше за все, не буде.

У будь-якому випадку, перед покупкою варто подивитися на котлован, в який можуть бути закопані ваші гроші. Упевнитися в тому, що на будмайданчику панує активність.

2. У кого краще купувати - у ріелторів або у забудовника?
Це одне з питань, рішення по якому доведеться приймати безпосередньо покупцеві. Так, за словами Віктора Коваленко, з «РеалЕкспо», коли квартира в новобудові здобувається через ріелтора, то укладається договір про надання послуг з супроводу угоди. «Сам договір пайової участі (попередній договір або вексель) навіть у разі придбання квартири через агентство підписується з клієнтом і забудовником (юрособою, на якого оформлений об'єкт будівництва). Тобто агентство просто надає послугу, але не дає ніяких гарантій ».

Забудовник пропонує покупцеві тільки ті об'єкти, які він зводить самостійно, його мета-продати власний об'єкт.

Тому, якщо при виборі нового житла ви плануєте розглянути кілька варіантів покупки і заощадити час на пошуки, що особливо актуально сьогодні з урахуванням постійно скорочується обсягу пропозиції, то найкращим варіантом є купівля квартири через агентство нерухомості », - радять ріелтори з" Планети Оболонь ".

У якості одного з аргументів ріелтори наводять аргумент про те, що ріелторська компанія може допомогти і з придбанням новобудови шляхом іпотечного кредиту. «Можливості ж забудовника сильно обмежені-в окремих випадках вам може бути пропозиції тільки розстрочка платежу. Ні для кого не секрет, що банки кредитують придбання на первинному ринку далеко не у всіх забудовників », - інформує Зоя Нестеренко з" Канзаса ".

3. Як прийти до компромісу, якщо квартири в будинку вашої мрії вже розпродані, а на ринку пропозицій панує дефіцит?
Зоя Нестеренко визнає склалася сьогодні ситуацію з дефіцитом цікавих пропозицій на ринку. За її словами, найбільш затребувані новобудови розкуповуються дуже швидко, тому, «щоб підібрати кращий варіант, треба подбати про покупку на самому початку будівництва, коли на ринок виходить найбільший обсяг квартир». Деякі забудовники виставляють квартири по чергах, тоді необхідно відстежувати варіанти у продажу, - радять забудовники.

4. Чи допоможуть знижки або програми купівлі житла за допомогою розстрочки дійсно заощадити бюджет на квартиру?
За словами Артема Новикова, керуючого партнера компанії "Діалог Класик", на знижки сьогодні як і раніше можна розраховувати, правда тепер масовому покупцеві «кризових» знижок в 15-20% ніхто не запропонує. У залежності від попиту на об'єкт і позиції забудовника, в «економі» поширені знижки в 3-6% при 100%-ной оплаті, в бізнес-класі-5-10%. Правда, одиничні пропозиції зі знижкою залишилися сьогодні для найменш ліквідних об'єктів.

«Основне призначення розстрочки-дати час покупцеві знайти відсутню частину коштів на квартиру. Економію від розстрочки порахувати досить складно, але умовно її можна прирівняти до процентних платежах за споживчий кредит на термін і суму розстрочки », - говорить Зоя Нестеренко.

5. За яким договором краще купувати квартиру в новобудові?
Вибираючи собі нове житло, рекомендую в першу чергу вивчити ділову репутацію забудовника, ступінь готовності будинку і умови договору, що укладається », - вважає Віктор Коваленко, директор компанії" РеалЕкспо ".

«На сьогоднішній день в Україні діють легітимно 2 види договорів: договір дольової участі в будівництві через ФФБ і договір резервування і покупкіценних паперів», - говорить генеральний директор компанії "Канзас" Олексій Кисельов.

«Перш ніж укладати договір, покупець повинен, по-перше, звернути увагу на комплект правовстановлюючих документів по об'єкту. Основним документом тут є дозвіл на будівництво. По-друге, він повинен чітко розуміти, звідки забудовник бере гроші: це можуть бути приватні інвестори, що дуже ризиковано, або серйозний фінансовий інститут, або і те, й інше. Показником надійності також є кредитування декількох об'єктів забудовника яких-небудь великим фінансовим закладом », - радить старший юрист ЮФ" Василь Кісіль і партнери "Наталія Доценко-Білоус.

У ЮФ «Василь Кісіль і партнери» вважають, що якщо покупця не влаштовують будь-які пункти в договорі, то його краще не підписувати. «Велика компанія-забудовник проводить до тисячі договорів одночасно, тому використовується договір-шаблон, який попередньо узгоджується з усіма підрозділами-юридичних, фінансових і т.д. Внести до нього зміни практично неможливо.

6. Чи можна застрахувати свої ризики при покупці новобудови? Як повернути собі гроші, якщо будинок не буде побудований?
Страхування ризиків при покупці новобудов сьогодні можливо. «При страхуванні на ринку первинного житла термін дії страхового поліса дорівнює терміну будівництва та оформлення права власності на квартиру, а також плюс півроку після оформлення прав власності клієнта», - розповідають про свою практику в страховій компанії "Класик".

«Якщо ж забудовник серйозно затягує терміни здачі будинку, а переговори не приводять до бажаних результатів, вирішення спірних питань можливе в судовому порядку, у тому числі і повернення грошових коштів відповідно до умов договору.

Головне-структурування угоди по покупці новобудови таким чином, щоб у покупця «на руках» не опинився договір з компанією-«пустушкою», мета існування якої тільки одна-убезпечити недобросовісного забудовника від претензій покупців », - попереджає Наталя Доценко-Білоус.

На думку Наталі Доценко-Білоус, найкращою гарантією безпеки для покупця є наявність у забудовника об'єкту замовника в особі однієї з державної структур, або підтримка крупного фінансового інституту. «У разі, якщо об'єкт не буде добудований, варто звертатися до суду. На даний момент, в більшості випадків він стає на бік покупця, тому не варто боятися вирішувати такі питання в судових інстанціях ».

7. Як провести взаємозалік - продати стару вторинку і купити новобудову, в чому зручність чи незручність цього процесу?
Значна частина покупців сьогодні розглядає можливість придбання житла частково за рахунок власних накопичень, а частково через рахунок продажу наявної квартири. Така угода вимагає додаткового часу та зусиль. Якщо забудовник зацікавлений в покупці, то готовий піти назустріч тим чи іншим способом.

У ряді випадків забудовник готовий почекати, поки потенційний покупець продасть наявну нерухомість, і тимчасово резервує квартиру. «Тим, хто поспішає продати квартиру і придбати нову, деякі компанії пропонують послугу trade in-залік квартири з істотним дисконтом-10% -15% від ринкової вартості. Тому даний спосіб не можна назвати дуже популярним », - говорить Віктор Коваленко.

Але в нинішній ситуації продавцю, особливо якщо ви купуєте безпосередньо у забудовників, які загрузли в кредитах, вигідніше одержати живі гроші, а не ще один об'єкт, який потрібно буде реалізувати. І щоб компенсувати ці незручності, об'єкти по trade-in оцінюються продавцем на 10% дешевше від їхньої ринкової ціни. Перед тим, як користуватися цією схемою, покупцеві треба зважити, що вам вигідніше-втратити гроші або час? », - Задається питанням Віктор Коваленко.

8. Як тримати руку на пульсі під час будівництва будинку? Що робити, якщо продавець закрив операцію і забув про покупця?
У великих забудовників, якщо справа не стосується «проблемних» і заморожених об'єктів, спілкування з раніше купили в них квартиру клієнтами достатньо відкрите. Будь-який, навіть малозначущий, на перший погляд, питання з закритими від спілкування забудовниками Наталія Доценко-Білоус радить вирішувати через рекомендовані листи: цей спосіб спілкування єдино надійний для отримання важливої інформації (переносів термінів оплати квартири, термінів здачі будинку і т.п.). Або ж вдатися до допомоги «братів по (не) щастя» - спілкуватися на форумах в інтернеті з майбутніми сусідами.

9. Здача будинку Держкомісії (ГК) і отримання ключів. Що робити, якщо термін здачі відкладається?
За словами Артема Новикова, передача ключів та підписання акту про прийом квартири проводиться після того, як новобудова прийнята ЦК і має поштову адресу. Як правило, на оформлення всіх документів йде кілька місяців після прийняття будинку ЦК. Затримка здачі будинку може тривати від 2 до 4 місяців-стільки часу можуть зайняти проблеми з підведенням міських комунікацій, наприклад. Якщо термін перевищує 4 місяці, покупець має право поскаржитися в контролюючий орган - Інспекцію державного архітектурно-будівельного нагляду.

При оформленні акту покупцеві видається оглядового лист, в якому він має скасувати весь виявлений шлюб. Забудовник, у свою чергу, повинен вказати терміни усунення дефектів. Втім, прийняти квартиру можна і з дефектами, але обов'язково зафіксувавши їх письмово. А притягнути забудовника до відповідальності можна і після підписання акту.
Віктор Коваленко
www.zagorodna.com