Читайте также:
Как нерезидентам выгодно инвестировать в недвижимость?
Рыночная привлекательность объекта
Ключевое значение имеет расположение объекта. Для элитного сегмента это местоположение в уже сложившемся или потенциальном престижном районе Киева или области Так, на рынке городской недвижимости наибольшим потенциалом роста сегодня обладают такие районы как Печерск, Подол, Оболонь. А на загородном рынке — Обуховский, Киево-Святошинский, Вышгородский районы.
Не менее важный критерий — архитектура, вне зависимости от стиля. Для городской недвижимости в это понятие входят высокое качество строительства, красивые фасады, отделка лобби натуральными материалами, разумные планировки квартир и самая современная инженерия. На загородном рынке помимо архитектуры домов в это понятие входит наличие в поселке качественных общественных и прогулочных зон, ландшафтного дизайна, красивых въездных групп.
Помимо этого каждый проект на элитном рынке должен сегодня обладать уникальной привлекательной концепцией, выраженной в архитектуре, планировках, инфраструктуре и стиле жизни его обитателей.
Кроме того, при выборе объекта важно оценивать не только привлекательность комплекса или поселка, в целом, но и качество приобретаемой недвижимости.
Потенциально растущая стоимость
Главный критерии рентабельности проекта — потенциальный рост стоимости, который рассчитывается путем сопоставления цены объекта со средней стоимостью сравнимых по качеству расположенных в этом районе проектов.
Второй показатель — темпы роста стоимости. Если продажи идут хорошо, девелопер поднимает цены на проекте примерно на 10-15% ежегодно. Если роста цены не происходит, это тревожный показатель для потенциального инвестора.
Еще одним фактором при расчете рентабельности является емкость рынка. Если рынок в этом районе перенасыщен проектами одного уровня, то спрос, а вместе с ним и цены, в итоге могут показать стагнацию. Кроме того, следует остерегаться проектов с большими дисконтами — как правило, такие предложения имеют довольно существенные проблемы.
Скорость выхода из проекта
Каждый проект на первичном рынке имеет свой пик стоимости. Обычно он приходится на момент распродажи всех предложений от девелопера. Следовательно, здесь действует простая закономерность: чем меньше проект, тем быстрее он будет распродан. К примеру, в одном ЖК будет построено 160 квартир, а вдругом — порядка 500. Очевидно, что второй объект будет распродаваться намного дольше, соответственно, возможность выхода из него и возможность достижения максимальной цены может растянуться на несколько лет. При желании инвестировать в крупные проекты надо быть готовым, что выйти из него можно не раньше чем через 2-3 года. Этот же принцип распространяется на любой объект городской или загородной недвижимости. С точки зрения инвестиционной отдачи самым интересным сроком является год-полтора, так как при нем достигается максимальный процент на вложения.
Кризисоустойчивость
Иными словами, возможность проекта приносить прибыль или, как минимум, увеличивать свою капитализацию. Критерием этой оценки выступает ответ на вопрос — как можно извлечь прибыль из проекта, если его невыгодно продавать в связи с неблагоприятными макроэкономическими условиями? Пути может быть два: сдавать объект в аренду, если это возможно, или улучшать объект, увеличивая его рыночную стоимость.
Самый простой вариант — придержать построенный объект до выхода рынка из кризиса и сдавать его в аренду. Самый затратный, рискованный, но и выгодный путь — вложение средств в доработку объекта. Так, в случае приобретения участка без подряда, на нем можно построить дом. В случае покупки коробки дома, в нем можно сделать ремонт. А в доме с ремонтом можно сделать меблировку «под ключ». Как показывает практика, при реализации абсолютно правильной концепции на инвестициях в загородную недвижимость можно заработать.
Виктор Коваленко
www.zagorodna.com
Комментарии