Читайте також:
Dragon Capital Property Management планує інвестувати $10 млн у нерухомість у 2024 році
Ринкова привабливість об'єктаКлючове значення має розташування об'єкта. Для елітного сегмента це місце розташування у вже сформованому або потенційному престижному районі Києва чи області Так, на ринку міської нерухомості найбільшим потенціалом зростання сьогодні володіють такі райони як Печерськ, Поділ, Оболонь. А на заміському ринку - Обухівський, Києво-Святошинський, Вишгородський райони.
Не менш важливий критерій - архітектура, незалежно від стилю. Для міської нерухомості в це поняття входять висока якість будівництва, красиві фасади, обробка лобі натуральними матеріалами, розумні планування квартир і найсучасніша інженерія. На заміському ринку крім архітектури будинків в це поняття входить наявність в селищі якісних суспільних і прогулянкових зон, ландшафтного дизайну, красивих в'їзних груп.
Крім цього кожен проект на елітному ринку повинен сьогодні володіти унікальною привабливою концепцією, вираженою в архітектурі, плануваннях, інфраструктурі та стилі життя його мешканців.
Крім того, при виборі об'єкта важливо оцінювати не тільки привабливість комплексу або селища, в цілому, але і якість придбаної нерухомості.
Потенційно зростаюча вартість
Головний критерії рентабельності проекту - потенційне зростання вартості, який розраховується шляхом зіставлення ціни об'єкта із середньою вартістю порівнянних за якістю розташованих у цьому районі проектів.
Другий показник - темпи зростання вартості. Якщо продажі йдуть добре, девелопер піднімає ціни на проекті приблизно на 10-15% щорічно. Якщо зростання ціни не відбувається, це тривожний показник для потенційного інвестора.
Ще одним чинником при розрахунку рентабельності є місткість ринку. Якщо ринок в цьому районі перенасичений проектами одного рівня, то попит, а разом з ним і ціни, у підсумку можуть показати стагнацію. Крім того, слід остерігатися проектів з великими дисконтами - як правило, такі пропозиції мають досить істотні проблеми.
Швидкість виходу з проекту
Кожен проект на первинному ринку має свій пік вартості. Зазвичай він припадає на момент розпродажу всіх пропозицій від девелопера. Отже, тут діє проста закономірність: чим менше проект, тим швидше він буде розпроданий. До прикладу, в одному ЖК буде побудовано 160 квартир, а раптом - порядку 500. Очевидно, що другий об'єкт буде розпродаватися набагато довше, відповідно, можливість виходу з нього і можливість досягнення максимальної ціни може розтягнутися на кілька років. При бажанні інвестувати у великі проекти треба бути готовим, що вийти з нього можна не раніше ніж через 2-3 роки. Цей же принцип розповсюджується на будь-який об'єкт міської або заміської нерухомості. З точки зору інвестиційної віддачі найцікавішим строком є рік-півтора, тому що при ньому досягається максимальний відсоток на вкладення.
Кризостійкість
Іншими словами, можливість проекту приносити прибуток або, як мінімум, збільшувати свою капіталізацію. Критерієм цієї оцінки виступає відповідь на питання - як можна витягти прибуток з проекту, якщо його невигідно продавати в зв'язку з несприятливими макроекономічними умовами? Шляхи може бути два: здавати об'єкт в оренду, якщо це можливо, або поліпшувати об'єкт, збільшуючи його ринкову вартість.
Найпростіший варіант - притримати збудований об'єкт до виходу ринку з кризи і здавати його в оренду. Самий витратний, ризикований, але і вигідний шлях - вкладення коштів у доробку об'єкта. Так, у разі придбання ділянки без підряду, на ньому можна побудувати будинок. У разі купівлі коробки будинку, в ньому можна зробити ремонт. А в будинку з ремонтом можна зробити меблювання «під ключ». Як показує практика, при реалізації абсолютно правильної концепції на інвестиціях в заміську нерухомість можна заробити.
Віктор Коваленко
www.zagorodna.com
Коментарі