Раньше строительная отрасль находилась в руках государства, которое отвечало за проект на всех стадиях — от согласования до сдачи жилья под ключ, сегодня же постройка зданий и сооружений — в основном дело частной инициативы. А потому все риски ложатся на инвесторов или застройщиков. Последствия мы встречаем на каждом шагу: незавершенное строительство, обманутые инвесторы, разорившиеся застройщики — личные трагедии десятков тысяч людей. О том, как себя обезопасить и не оказаться в их числе, рассказывает адвокат Олег Сухов. Обратите внимание на наличие проектов строительства
«Во-первых, рекомендую обратить внимание на наличие проектов строительства, которые должны быть согласованы в местных органах власти, — говорит адвокат Олег Сухов. — Что это за документы? Прежде всего это проект коттеджного поселка со всеми коммуникациями, подъездными дорогами, стоянками, водонапорными и газораспределительными станциями, электрическими подстанциями, водопроводами, газопроводами и канализацией. Второй не менее важный документ — согласованный и утвержденный проект жилища, которое вы приобретаете. Оформленный в соответствии с требованиями закона проект существенно снизит риски покупателя».
Когда спрос на коттеджные постройки немного упал, девелоперы стали искать новые пути получения прибылей за счет имеющихся у них земельных участков. В ближайшем пригороде Киева вплотную к загородному жилью стали расти многоквартирные дома, прибыль от которых значительно выше, нежели от двух- трехэтажных коттеджей. В большинстве своем собственники последних не в силах противостоять застройщикам, т. к. доказательств наличия проекта именно коттеджной застройки территории им в момент заключения договора обычно не предоставляют. Действительно, признать незаконной деятельность девелоперов, которые только на словах обещают коттеджное соседство, а по факту согласовывают застройку на многоэтажные дома, невозможно. В итоге до поры счастливые обладатели спокойной загородной недвижимости вынуждены терпеть соседство многоэтажек.
Решите земельный вопрос
Во-вторых, коттедж — это не висячие сады Семирамиды. Стоит он все-таки на земле, а следовательно, приобретая недвижимость, вы подписываете две сделки: договор на покупку земли (предварительный или основной) и договор на само здание (договор инвестирования, купли-продажи, подряда, долевого участия в строительстве и т. д.). Конечно, идеальный вариант — это когда земля принадлежит самому застройщику. Но, увы, такое встречается редко. Чаще всего земля принадлежит одному лицу, который заключает с инвестором (покупателем дома) договор купли-продажи участка, а строительство осуществляет другое лицо. Поэтому прежде, чем подписывать договор с застройщиком, необходимо выкупить земельный участок у его владельца. В противном случае вас ждут серьезные проблемы.
Довольно часто случается, что владельцами земли являются государственные органы власти. Представьте ситуацию: чиновники разрешили строительство, и застройщик ударными темпами возводит коттеджный поселок или микрорайон. А потом… Потом выборы, взаимные обвинения кандидатов в «продаже родины» и государственной собственности. И вот к власти приходят новые чиновники. Что делают они? Правильно. Отменяют указы, распоряжения предшественников, в том числе о разрешении строительства и о передаче земли. Каждый крупный город знает подобные истории, особенно часто они проявляются сразу после выборов.
Поэтому еще раз подчеркну: прежде чем заключать сделку с застройщиком, убедитесь, переведена ли земля в соответствующую категорию (или может быть переведена без особых проблем), имеет ли она обременения. Соберите все сопутствующие документы — от кадастровых, удостоверяющих право собственности владельца, до выписки из земкадастра, где указаны назначение земли, вид владения и размер участка. И только убедившись в «правовой чистоте» земли, оформляйте куплю-продажу.
Изучите застройщика
В-третьих, изучите застройщика. Именно от него во многом зависит, станете ли вы счастливым обладателем загородного дома, или же пополните ряды обманутых инвесторов. Поэтому не торопитесь выкладывать свои кровные за дом, а соберите полную информацию о застройщике. Прежде всего у него должны быть в порядке все разрешительные и правоустанавливающие документы:
постановления местных органов власти о предоставлении права на строительство, инвестиционные контракты, проектная документация, заключения госэкспертиз, разрешения контролирующих органов и т. д.
Также обратите внимание на то, сколько подобных проектов реализовал застройщик за последние 6–7 лет, изучите историю компании, посмотрите, насколько успешно она преодолела кризис. Это даст представление о надежности строителя.
Хорошая репутация застройщика подтверждается также аккредитацией его проектов в крупных коммерческих банках. Соответствующую информацию легко найти в Интернете на сайтах компаний и кредитных организаций, а также на форумах клиентов такой строительной компании.
Изучите договор с застройщиком под микроскопом
В-четвертых, изучайте договор с застройщиком чуть ли не под «микроскопом». Контракт может иметь любое название (не в названии дело, в конце концов), поэтому в первую очередь обращайте внимание на его существенные условия. Объект строительства — им должен быть, собственно, сам коттедж. Все приложения к договору, в которых даются однозначные, не имеющие двоякого толкования характеристики здания, материалы, используемые для постройки и отделки, порядок закупки и качество строительного сырья, размеры, внутренняя отделка, виды коммуникаций, которые подводятся к дому, порядок охраны стройплощадки и т. д. Стоимость постройки. При этом в договоре должно быть указание на то, что цена не подлежит изменению. Иначе, как уже говорилось выше, застройщик с радостью возложит на покупателя издержки, возникшие по вине вороватых рабочих и менеджеров, а также собственную некомпетентность в сфере закупок строительных материалов. Сроки строительства и график работ. Они должны четкими и однозначными. В противном случае будет очень трудно взыскать штрафы и неустойки, а также отказаться от договора и потребовать возврата денег.
Перед тем как платить
В-пятых, перед тем как платить деньги, убедитесь, что вы производите оплату надлежащему лицу. Фирм с одинаковыми (или почти одинаковыми) названиями великое множество, а потому всегда существует риск передачи средств не той компании. Такое, хоть и редко, но все-таки случается. Оплачивать коттедж надо только по безналичному расчету. Иначе есть вероятность того, что, получив наличные, застройщик не проведет их по бухгалтерии. В этом случае вы не сможете доказать в суде факт оплаты и в итоге окажетесь и без денег, и без коттеджа.
Передача денежных средств сотруднику строительной компании, в том числе под гарантийное обязательство, справку или квитанцию к приходному кассовому ордеру, не может считаться оплатой договора, если денежные средства не перешли на расчетный счет организации. Суд посчитал обязательства покупателя по оплате недвижимости не выполненными, и он остался без коттеджа.
«Отмечу, что процесс покупки загородного дома имеет много подводных камней, поэтому, наверное, не стоит надеяться на авось и свою "компетентность", а пригласить опытного юриста (эксперта) по недвижимости и вместе с ним осуществить сделку, а потом контролировать ее исполнение. Так оно будет и спокойнее, и разумнее», — подводит итог директор КК "РеалЭкспо" Виктор Коваленко.
www.zagorodna.com
Комментарии