Як не поповнити ряди ошуканих покупців за містом

19.02.2020 00:15
Настала епоха, коли окрему квартиру в мріях більшості наших співгромадян витіснили котеджі і заміські будинки. Однак у рожевих мрій про власне житло є і друга сторона медалі. Картинка: Як не поповнити ряди ошуканих покупців за містомРаніше будівельна галузь перебувала в руках держави, яка відповідала за проект на всіх стадіях - від узгодження до здачі житла під ключ, сьогодні ж спорудження будівель і споруд - в основному справа приватної ініціативи. А тому всі ризики лягають на інвесторів або забудовників. Наслідки ми зустрічаємо на кожному кроці: незавершене будівництво, ошукані інвестори і пайовики, збанкрутілі забудовники - особисті трагедії десятків тисяч людей. Про те, як себе убезпечити і не опинитися в їх числі, розповідає адвокат Олег Сухов. 

Зверніть увагу на наявність проектів будівництва


«По-перше, рекомендую звернути увагу на наявність проектів будівництва, які повинні бути узгоджені в місцевих органах влади, - каже адвокат Олег Сухов. - Що це за документи? Насамперед це проект котеджного містечка з усіма комунікаціями, під'їзними шляхами, стоянками, водонапірними і газорозподільними станціями, електричними підстанціями, водопроводами, газопроводами та каналізацією. Другий не менш важливий документ - узгоджений та затверджений проект житла, яке ви купуєте. Оформлений відповідно до вимог закону проект істотно знизить ризики покупця».

Стаття по темі: Муки вибору: обираємо дачу


Коли попит на котеджні будівлі трохи впав, девелопери стали шукати нові шляхи отримання прибутків за рахунок наявних у них земельних ділянок. Під Києвом впритул до заміського житла стали рости багатоквартирні будинки, прибуток від яких значно вищий, ніж від дво- триповерхових котеджів. У більшості своїй власники останніх не в силах протистояти забудовникам, так як доказів наявності проекту саме котеджної забудови території їм у момент укладення договору звичайно не надають. Дійсно, визнати незаконною діяльність девелоперів, які тільки на словах обіцяють котеджне сусідство, а за фактом погоджують забудову на багатоповерхові будинки, неможливо. У підсумку до пори щасливі власники спокійної заміської нерухомості змушені терпіти сусідство багатоповерхівок.

Вирішіть земельне питання


По-друге, котедж - це не висячі сади Семіраміди. Стоїть він таки на землі, а отже, купуючи нерухомість, ви підписуєте дві угоди: договір на купівлю землі (попередній або основний) і договір на саму будівлю (договір інвестування, купівлі-продажу, підряду, пайової участі в будівництві і т. д.). Звичайно, ідеальний варіант - це коли земля належить самому забудовникові. Але, на жаль, таке зустрічається рідко. Найчастіше земля належить одній особі, яка укладає з інвестором (покупцем будинку) договір купівлі-продажу ділянки, а будівництво здійснює інша особа. Тому перш, ніж підписувати договір із забудовником, необхідно викупити земельну ділянку у його власника. В іншому випадку вас чекають серйозні проблеми.

Досить часто трапляється, що власниками землі є державні органи влади. Уявіть ситуацію: чиновники дозволили будівництво, і забудовник ударними темпами зводить котеджне містечко або мікрорайон. А потім ... Потім вибори, взаємні звинувачення кандидатів у «продажу батьківщини» і державної власності. І ось до влади приходять нові чиновники. Що роблять вони? Правильно. Скасовують укази, розпорядження попередників, в тому числі про дозвіл будівництва і про передачу землі. Кожен велике місто знає подібні історії, особливо часто вони виявляються відразу після виборів.

Тому ще раз підкреслю: перш ніж укладати угоду із забудовником, переконайтеся, чи переведена  земля у відповідну категорію ( або може бути переведена без особливих проблем), чи має вона обтяження. Зберіть всі супутні документи - від кадастрових, що засвідчують право власності власника, до виписки з земкадастру, де вказані призначення землі, вид володіння і розмір ділянки. І тільки переконавшись у «правовий чистоті» землі, оформляйте купівлю-продаж.

Вивчіть забудовника


По-третє, вивчіть забудовника. Саме від нього багато в чому залежить, чи станете ви щасливим власником заміського будинку, або ж поповните ряди ошуканих інвесторів. Тому не поспішайте викладати свої кровні за будинок, а зберіть повну інформацію про забудовника. Насамперед у нього повинні бути в порядку всі дозвільні та правовстановлюючі документи: постанови місцевих органів влади про надання права на будівництво, інвестиційні контракти, проектна документація, висновок держекспертизи, дозволу контролюючих органів і т. д.

Також зверніть увагу на те, скільки подібних проектів реалізував забудовник за останні 6-7 років, вивчіть історію компанії, подивіться, наскільки успішно вона подолала кризу середини «нульових». Це дасть уявлення про надійність будівельника. Хороша репутація забудовника підтверджується також акредитацією його проектів у великих комерційних банках. Відповідну інформацію легко знайти в Інтернеті на сайтах компаній і кредитних організацій, а також на форумах клієнтів такої будівельної компанії.

Вивчіть договір із забудовником під мікроскопом


По-четверте, вивчайте договір із забудовником мало не під «мікроскопом». Контракт може мати будь-яку назву (не в назві справа, в кінці кінців), тому в першу чергу звертайте увагу на його істотні умови. Об'єкт будівництва - ним має бути, власне, сам котедж. Всі додатки до договору, в яких даються однозначні, які не мають двоякого тлумачення характеристики будівлі, матеріали, використовувані для споруди і оздоблення, порядок закупівлі та якість будівельної сировини, розміри, внутрішнє оздоблення, види комунікацій, які підводяться до будинку, порядок охорони будмайданчика і т . д.

Вартість споруди 

При цьому в договорі має бути вказівка ​​на те, що ціна не підлягає зміні. Інакше, як уже говорилося вище, забудовник з радістю покладе на покупця витрати, що виникли з вини злодійкуватих робітників і менеджерів, а також власну некомпетентність у сфері закупівель будівельних матеріалів. Терміни будівництва і графік робіт. Вони повинні чіткими й однозначними. В іншому випадку буде дуже важко стягнути штрафи і неустойки, а також відмовитися від договору і вимагати повернення грошей.

Перед тим як платити


По-п'яте, перед тим як платити гроші, переконайтеся, що ви робите оплату належній особі. Фірм з однаковими (або майже однаковими ) назвами безліч, а тому завжди існує ризик передачі коштів не тій компанії . Таке, хоч і рідко, але все-таки трапляється. Оплачувати котедж треба тільки за безготівковим розрахунком. Інакше є ймовірність того, що, отримавши готівку, забудовник не проведе їх по бухгалтерії. У цьому випадку ви не зможете довести в суді факт оплати і в підсумку виявитеся і без грошей, і без котеджу.

Передача грошових коштів співробітнику будівельної компанії, в тому числі під гарантійне зобов'язання, довідку або квитанцію до прибуткового касового ордеру, не може вважатися оплатою договору, якщо кошти не перейшли на розрахунковий рахунок організації . Суд порахував зобов'язання покупця щодо оплати нерухомості не виконаними, і він залишився без котеджу.

«Відзначу, що процес покупки заміського будинку має багато підводних каменів, тому, напевно, не варто сподіватися на авось і свою "компетентність", а запросити досвідченого юриста (експерта) з нерухомості і разом з ним здійснити угоду, а потім контролювати її виконання. Так воно буде й спокійніше, і розумніше» , - підводить підсумок директор КК "РеалЕкспо" Віктор Коваленко.

www.zagorodna.com/uk
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти