Читайте також:
Де і скільки коштує оренда будинку за містом навесні?
Раніше будівельна галузь перебувала в руках держави, яка відповідала за проект на всіх стадіях - від узгодження до здачі житла під ключ, сьогодні ж спорудження будівель і споруд - в основному справа приватної ініціативи. А тому всі ризики лягають на інвесторів або забудовників. Наслідки ми зустрічаємо на кожному кроці: незавершене будівництво, ошукані інвестори і пайовики, збанкрутілі забудовники - особисті трагедії десятків тисяч людей. Про те, як себе убезпечити і не опинитися в їх числі, розповідає адвокат Олег Сухов. Зверніть увагу на наявність проектів будівництва
«По-перше, рекомендую звернути увагу на наявність проектів будівництва, які повинні бути узгоджені в місцевих органах влади, - каже адвокат Олег Сухов. - Що це за документи? Насамперед це проект котеджного містечка з усіма комунікаціями, під'їзними шляхами, стоянками, водонапірними і газорозподільними станціями, електричними підстанціями, водопроводами, газопроводами та каналізацією. Другий не менш важливий документ - узгоджений та затверджений проект житла, яке ви купуєте. Оформлений відповідно до вимог закону проект істотно знизить ризики покупця».
Коли попит на котеджні будівлі трохи впав, девелопери стали шукати нові шляхи отримання прибутків за рахунок наявних у них земельних ділянок. Під Києвом впритул до заміського житла стали рости багатоквартирні будинки, прибуток від яких значно вищий, ніж від дво- триповерхових котеджів. У більшості своїй власники останніх не в силах протистояти забудовникам, так як доказів наявності проекту саме котеджної забудови території їм у момент укладення договору звичайно не надають. Дійсно, визнати незаконною діяльність девелоперів, які тільки на словах обіцяють котеджне сусідство, а за фактом погоджують забудову на багатоповерхові будинки, неможливо. У підсумку до пори щасливі власники спокійної заміської нерухомості змушені терпіти сусідство багатоповерхівок.
Вирішіть земельне питання
По-друге, котедж - це не висячі сади Семіраміди. Стоїть він таки на землі, а отже, купуючи нерухомість, ви підписуєте дві угоди: договір на купівлю землі (попередній або основний) і договір на саму будівлю (договір інвестування, купівлі-продажу, підряду, пайової участі в будівництві і т. д.). Звичайно, ідеальний варіант - це коли земля належить самому забудовникові. Але, на жаль, таке зустрічається рідко. Найчастіше земля належить одній особі, яка укладає з інвестором (покупцем будинку) договір купівлі-продажу ділянки, а будівництво здійснює інша особа. Тому перш, ніж підписувати договір із забудовником, необхідно викупити земельну ділянку у його власника. В іншому випадку вас чекають серйозні проблеми.
Досить часто трапляється, що власниками землі є державні органи влади. Уявіть ситуацію: чиновники дозволили будівництво, і забудовник ударними темпами зводить котеджне містечко або мікрорайон. А потім ... Потім вибори, взаємні звинувачення кандидатів у «продажу батьківщини» і державної власності. І ось до влади приходять нові чиновники. Що роблять вони? Правильно. Скасовують укази, розпорядження попередників, в тому числі про дозвіл будівництва і про передачу землі. Кожен велике місто знає подібні історії, особливо часто вони виявляються відразу після виборів.
Тому ще раз підкреслю: перш ніж укладати угоду із забудовником, переконайтеся, чи переведена земля у відповідну категорію ( або може бути переведена без особливих проблем), чи має вона обтяження. Зберіть всі супутні документи - від кадастрових, що засвідчують право власності власника, до виписки з земкадастру, де вказані призначення землі, вид володіння і розмір ділянки. І тільки переконавшись у «правовий чистоті» землі, оформляйте купівлю-продаж.
Вивчіть забудовника
По-третє, вивчіть забудовника. Саме від нього багато в чому залежить, чи станете ви щасливим власником заміського будинку, або ж поповните ряди ошуканих інвесторів. Тому не поспішайте викладати свої кровні за будинок, а зберіть повну інформацію про забудовника. Насамперед у нього повинні бути в порядку всі дозвільні та правовстановлюючі документи: постанови місцевих органів влади про надання права на будівництво, інвестиційні контракти, проектна документація, висновок держекспертизи, дозволу контролюючих органів і т. д.
Також зверніть увагу на те, скільки подібних проектів реалізував забудовник за останні 6-7 років, вивчіть історію компанії, подивіться, наскільки успішно вона подолала кризу середини «нульових». Це дасть уявлення про надійність будівельника. Хороша репутація забудовника підтверджується також акредитацією його проектів у великих комерційних банках. Відповідну інформацію легко знайти в Інтернеті на сайтах компаній і кредитних організацій, а також на форумах клієнтів такої будівельної компанії.
Вивчіть договір із забудовником під мікроскопом
По-четверте, вивчайте договір із забудовником мало не під «мікроскопом». Контракт може мати будь-яку назву (не в назві справа, в кінці кінців), тому в першу чергу звертайте увагу на його істотні умови. Об'єкт будівництва - ним має бути, власне, сам котедж. Всі додатки до договору, в яких даються однозначні, які не мають двоякого тлумачення характеристики будівлі, матеріали, використовувані для споруди і оздоблення, порядок закупівлі та якість будівельної сировини, розміри, внутрішнє оздоблення, види комунікацій, які підводяться до будинку, порядок охорони будмайданчика і т . д.
Вартість споруди
При цьому в договорі має бути вказівка на те, що ціна не підлягає зміні. Інакше, як уже говорилося вище, забудовник з радістю покладе на покупця витрати, що виникли з вини злодійкуватих робітників і менеджерів, а також власну некомпетентність у сфері закупівель будівельних матеріалів. Терміни будівництва і графік робіт. Вони повинні чіткими й однозначними. В іншому випадку буде дуже важко стягнути штрафи і неустойки, а також відмовитися від договору і вимагати повернення грошей.
Перед тим як платити
По-п'яте, перед тим як платити гроші, переконайтеся, що ви робите оплату належній особі. Фірм з однаковими (або майже однаковими ) назвами безліч, а тому завжди існує ризик передачі коштів не тій компанії . Таке, хоч і рідко, але все-таки трапляється. Оплачувати котедж треба тільки за безготівковим розрахунком. Інакше є ймовірність того, що, отримавши готівку, забудовник не проведе їх по бухгалтерії. У цьому випадку ви не зможете довести в суді факт оплати і в підсумку виявитеся і без грошей, і без котеджу.
Передача грошових коштів співробітнику будівельної компанії, в тому числі під гарантійне зобов'язання, довідку або квитанцію до прибуткового касового ордеру, не може вважатися оплатою договору, якщо кошти не перейшли на розрахунковий рахунок організації . Суд порахував зобов'язання покупця щодо оплати нерухомості не виконаними, і він залишився без котеджу.
«Відзначу, що процес покупки заміського будинку має багато підводних каменів, тому, напевно, не варто сподіватися на авось і свою "компетентність", а запросити досвідченого юриста (експерта) з нерухомості і разом з ним здійснити угоду, а потім контролювати її виконання. Так воно буде й спокійніше, і розумніше» , - підводить підсумок директор КК "РеалЕкспо" Віктор Коваленко.
www.zagorodna.com/uk
Коментарі