Читайте также:
Земельные участки, готовый бизнес или коттеджи: куда выгоднее всего инвестировать в Буковеле
Основные этапы строительства новостроек
С юридической точки зрения есть только два этапа в строящемся доме: до сдачи-приемки дома и после нее, но условно этот процесс делится еще на несколько промежуточных.Для начала определимся с тем, что подразумевается под понятием «этап котлована». Застройщики также называют его «нулевым циклом» или «нулевой стадией строительства».
В этот период происходит подготовка фундамента. Прежде чем возводить дом, девелопер подготавливает участок, создает основание, прокладывает траншеи под коммуникации. Происходит организация строительного процесса и делаются первые шаги в возведении нового здания.
По сути покупатели приобретают жилье в еще несуществующем доме, ориентируясь на проект и обещания отдела продаж. Именно поэтому цены в данный период наиболее низкие, так как сопряжены с большим количеством рисков и страхов.
Первый этап строительства подразумевает работы от котлована до первых 2-3 этажей. Цена в этот период все еще низкая, разница стоимости квадратного метра по сравнению с квартирой в готовом доме может достигать 40%. При этом покупатель может приехать на стройплощадку и увидеть как продвигается процесс постройки, убедиться, что темпы строительства соответствуют заявленным.
Кроме того, бывалые покупатели советуют обращать внимание в том числе на детали: частоту привоза строительных материалов и условия их хранения, количество задействованных строителей, наличие охраны на объекте в дневное и ночное время суток и т.д.
Второй этап наступает, когда дом готов наполовину. С одной стороны, нет никакой гарантии, что дом не станет долгостроем, с другой – потенциальные клиенты видят скорость возведения новостройки, сколько ресурсов и времени было вложено в процесс. Есть понимание, что застройщик заинтересован в процессе, а степень ответственности перед покупателями достаточно велика. Покупка квартиры на этом этапе позволит сэкономить до 15-20%.
Последней стадией считается ввод дома в эксплуатацию, когда завершено строительство и отделочные работы. Рисков нет, поэтому действуют рыночные цены без скидок.
Почему меняются цены в ходе строительства и на сколько?
Большинство компаний, начиная строительство, не имеют достаточно средств для завершения проекта, поэтому порождают спрос и привлекают внимание инвесторов низкими ценами на первоначальном этапе.
Затем, когда продажи растут и денег становится достаточно, цены ползут вверх. На то, как сильно меняется стоимость, в большей степени влияет расположение жилого комплекса и спрос на квартиры в нем.
Влияние оказывает также курс валют, который определяет стоимость множества материалов, сезонность, конкуренция, так как за время строительства рядом могут возникнуть другие объекты, предлагающие не менее привлекательные варианты покупателям.
Давайте в качестве примера рассмотрим как менялась цена на квартиры в ЖК «Svitlo Park» в Киеве.
В конце 2017 года застройщик получил все разрешительные документы и с декабря начались продажи. Минимальная цена за 1 м² на этапе котлована наблюдалась в апреле 2018 года, она колебалась от 16 188 грн.
Сегодня, когда первые 2 дома построены, выполняются отделочные работы, а введение дома в эксплуатацию ожидается уже в конце 2020 года, цена за квадратный метр стартует от 27 500 грн.
То есть цена за 1 м² повысилась на 11 312 грн. или на 70% от первоначальной стоимости, которая была на этапе котлована. Такая большая разница обусловлена еще тем, что жилой комплекс создается достаточно новой компанией-застройщиком Futura Hatа, которая начала свою деятельность лишь в 2018 году. У девелоперов «с историей» расхождение цифр, как правило, менее значительное.
По разным оценкам, от 15 до 30% дольщиков покупают квартиры в качестве инвестиции. Именно они первыми входят в девелоперские проекты на самом старте продаж с целью заработать на приросте стоимости квадратного метра.
Заинтересованность застройщика в инвесторах и дольщиках также проявляется в предложениях о рассрочке с первоначальным взносом от 10 до 30%. Но в данном случае нужно быть готовыми к переплате. Какие виды рассрочки бывают?
Идеальный, но редко встречающийся вариант – беспроцентная рассрочка. Это тот случай, когда до завершения строительства покупателю дают возможность расплатиться частями без переплат. Как правило, в качестве гарантии платежеспособности выступает первый взнос от 50%.
Рассрочка с удорожанием на квадратный метр. В этом случае застройщик оставляет право пересматривать стоимость квадратного метра ежемесячно или поквартально. Соответственно, чем больше первый взнос, тем меньше будет переплата.
Остаток выплачивается такими способами: в гривне, но с привязкой к инфляции; в долларах или без фиксации стоимости.
Какие преимущества покупки квартиры на этапе котлована?
Помимо экономии средств, есть и другие важные плюсы.
Приобретение жилья на ранней стадии позволяет выбрать оптимальную планировку, метраж, этаж и вид из окна. Как правило, к моменту ввода дома в эксплуатацию, в доме остается всего 10-20% непроданных квартир. При этом большая часть из них это двухярусные апартаменты и другие не самые ликвидные варианты.
Первыми в большинстве случаев продаются квартиры-студии и смарт-жилье. Они наиболее доступные и имеют спрос как со стороны инвесторов с целью получения дальнейшей прибыли, так и обычных людей с ограниченным бюджетом. А уже затем, вслед за ними, продается более габаритное жилье.
К тому же в отличие от «безопасного» вторичного жилья, можно рассчитывать на то, что новый дом строится в соответствии с современными нормами, правилами и технологиями.
Риски при покупке квартиры на этапе котлована
Самый высокий риск – замораживание проекта. Если это случается на начальном этапе, то потеря вложенных средств практически неизбежна. Число дольщиков невелико и возможность достроить объект своими силами практически нулевая.
Один из ярких примеров в столице – ЖК «Днепровские башни», которые начали возводиться еще в 1999 году и до сих пор строительство остается замороженным.
Стоит отметить, что согласно статистике Минфина, к концу 2019 года в одном только Киеве насчитывалось 66 недостроенных домов. Всего по Украине их больше 150. При этом львиная доля долгостроев приходится на эконом-класс (порядка 65%). Эксперты утверждают, что в большинстве случаев причиной служат юридические факторы.
Элитная недвижимость гораздо более надежна, долгостроев среди нее всего 5%. Как правило, возведением элитных новостроек занимаются компании, которых не назовешь «новичками». Они ценят свою репутацию и соблюдают заявленные сроки окончания работ.
Многие дольщики и инвесторы также боятся банкротства компании-застройщика. И тому есть понятное объяснение. Как показывает практика последних лет, даже самые известные и большие девелоперы с многолетней практикой за плечами и десятками реализованных проектов, по типу УКРБУД, не дают гарантии 100% успешного вложения. В общей сложности после недавнего банкротства компании без жилья осталось 13 тыс. человек.
Важно уточнить какая денежно-кредитная организация принимает участие в финансировании проекта или выдаче ипотечных кредитов. Совсем недавно произошла нашумевшая история с банком «Аркада». С его счетов пропало более 9 млрд грн, которые компания привлекла у 13 000 вкладчиков на строительство трех ЖК (Эврика, Патриотика и Патриотика на озерах). Банкротство предполагает переход объектов к другому застройщику, но на это может уйти много времени.
Таким образом, убедитесь, что финансированием занимается серьезная банковская организация. В свою очередь это гарантирует, что профессиональные специалисты провели тщательную проверку интересующего вас объекта.
Кроме того, регулярно появляются новости о судебных разбирательствах с теми или иными девелоперами. Например, недавно суд наложил арест на 33 га территории, на которых строятся объекты ЖК «О2 Residence» и ЖК «Новый Подол» компании SAGA Development. Несмотря на то, что в сентябре постановление было отменено, обжалования и оспаривания все еще продолжаются, что заставляет здорово понервничать вкладчиков.
Юристы советуют обратить внимание на способ приобретения жилья в строящемся доме. Наименее рискованным считается подписание договора на долевое участие (ДДУ), в отличие от вхождения покупателя в качестве участника в жилищно-строительный кооператив или подписания предварительного договора купли-продажи. Хотя ни один из них не гарантирует на 100%, что не случится двойной продажи одной и той же недвижимости.
Также вкладывать деньги на этапе котлована эксперты рекомендуют, если это промежуточная очередь (например, 2 или 3), но не последняя.
Еще к минусам, хоть и без рисков, можно отнести тот факт, при покупке жилья на этапе котлована ждать заветную квартиру придется 2-3 года, в зависимости от застройщика. Затем дополнительное время потребуется на проведение ремонта. Если нет резервного места жительства и все это время придется снимать квартиру, подумайте о целесообразности сделки.
Возможно ли купить квартиру в строящемся доме вообще без риска? Нет. Можно только свести шанс на неудачу к минимуму, выбрав самый надежный вариант, компанию с многолетним опытом и положительным имиджем. Предварительно придется провести много времени, изучая доступную информацию. Тому, какие документы ЖК нужно проверить, прежде чем покупать квартиру, мы посвятили отдельную статью.
В приобретении строящегося жилья выгода всегда будет обратно пропорциональна риску. То есть покупка квартиры на этапе котлована – это самый экономный вариант, в то время как самым надежным по-прежнему остается готовый дом.
buildersclub.com.ua/
Комментарии