Читайте також:
Інвестиції в нерухомість: готельний бізнес чи земля
Основні етапи зведення новобудов
З юридичної точки зору є тільки два етапи в споруджуваному будинку: до здачі-приймання будинку та після неї, але умовно цей процес ділиться ще на кілька проміжних.Для початку визначимося з тим, що мається на увазі під поняттям «етап котловану». Забудовники також називають його «нульовим циклом» або «нульовою стадією будівництва».
У цей період відбувається підготовка фундаменту. Перш ніж зводити дім, девелопер готує ділянку, створює підставу, прокладає траншеї під комунікації. Відбувається організація будівельного процесу і робляться перші кроки в зведенні нової будівлі.
По суті покупці придбають житло в ще неіснуючому будинку, орієнтуючись на проект і обіцянки відділу продажів. Саме тому ціни в даний період найбільш низькі, тому що пов'язані з великою кількістю ризиків і страхів.
Перший етап будівництва передбачає роботи від котловану до перших 2-3 поверхів. Ціна в цей період все ще низька, різниця вартості квадратного метра в порівнянні з квартирою в готовому домі може досягати 40%. При цьому покупець може приїхати на будмайданчик і побачити як просувається процес зведення, переконатися, що темпи будівництва відповідають заявленим.
Крім того, досвідчені покупці радять звертати увагу в тому числі на деталі: частоту привозу будівельних матеріалів і умови їх зберігання, кількість задіяних працівників, наявність охорони на об'єкті в денний та нічний час тощо.
Другий етап настає, коли будинок готовий наполовину. З одного боку, немає ніякої гарантії, що дім не стане довгобудом, з іншого – потенційні клієнти бачать швидкість зведення новобудови, скільки ресурсів і часу було вкладено в процес. Є розуміння, що забудовник зацікавлений в процесі, а ступінь відповідальності перед покупцями досить велика. Купівля квартири на цьому етапі дозволить заощадити до 15-20%.
Останньою стадією вважається введення будинку в експлуатацію, коли завершено зведення та оздоблювальні роботи. Ризиків немає, тому діють ринкові ціни без знижок.
Чому змінюються ціни в ході будівництва і на скільки?
Більшість компаній, починаючи будівництво, не мають достатньо коштів для завершення проекту, тому породжують попит і привертають увагу інвесторів низькими цінами на початковому етапі.
Потім, коли продажі зростають і грошей стає достатньо, ціни повзуть вгору. На те, як сильно змінюється вартість, більшою мірою впливає розташування житлового комплексу та попит на квартири в ньому.
Впливає також курс валют, який визначає вартість безлічі матеріалів, сезонність, конкуренція, так як за час будівництва поруч можуть виникнути інші об'єкти, що пропонують не менш привабливі варіанти покупцям.
Давайте як приклад розглянемо як змінювалася ціна на квартири в ЖК «Svitlo Park» в Києві.
В кінці 2017 року забудовник отримав всі дозвільні документи та з грудня почався продаж. Мінімальна ціна за 1 м² на етапі котловану спостерігалася у квітні 2018 року, тоді вона коливалася від 16 188 грн.
Сьогодні, коли перші 2 будинки повністю зведені, виконуються оздоблювальні роботи, а введення домів в експлуатацію очікується вже у кінці 2020 року, ціна за квадратний метр стартує від 27 500 грн.
Тобто вартість за 1 м² підвищилася на 11 312 грн. або на 70% від початкової ціни, яка була на етапі котловану. Така велика різниця обумовлена ще тим, що житловий комплекс створюється досить новою компанією-забудовником Futura Hatа, яка почала свою діяльність лише у 2018 році. У девелоперів «з історією» розбіжність цифр, як правило, значно менша.
За різними оцінками, від 15 до 30% вкладників купують квартири в якості інвестиції. Саме вони першими входять в девелоперські проекти на старті продажів з метою заробити на прирості вартості квадратного метра.
Зацікавленість забудовника в інвесторах також проявляється в пропозиціях про розстрочку з початковим внеском від 10 до 30%. Але в даному випадку потрібно бути готовими до переплати. Які види розстрочки бувають?
Ідеальний варіант, який рідко зустрічається – безвідсоткова розстрочка. Це той випадок, коли до завершення будівництва покупцеві дають можливість розплатитися частинами без переплат. Як правило, в якості гарантії платоспроможності виступає перший внесок від 50%.
Розстрочка з подорожчанням на квадратний метр. У цьому випадку забудовник залишає право переглядати вартість квадратного метра щомісяця або щокварталу. Відповідно, чим більше перший внесок, тим менше буде переплата.
Залишок виплачується такими способами: в гривні, але з прив'язкою до інфляції; в доларах або без фіксації вартості.
Які переваги купівлі квартири на етапі котловану?
Крім економії коштів, є й інші важливі плюси.
Придбання житла на ранній стадії дозволяє обрати оптимальне планування, метраж, поверх і вид з вікна. Як правило, до моменту введення будинку в експлуатацію, в домі залишається всього 10-20% непроданих квартир. При цьому велика частина з них це двоярусні апартаменти та інші не найбільш ліквідні варіанти.
Першими в більшості випадків продаються квартири-студії та смарт-житло. Вони найбільш доступні та користуються попитом як з боку інвесторів з метою отримання подальшої прибутку, так і звичайних людей з обмеженим бюджетом. А вже потім, слідом за ними, продається більш габаритне житло.
До того ж на відміну від «безпечного» вторинного житла, можна розраховувати на те, що новий будинок зводиться відповідно до сучасних норм, правил і технологій.
Ризики при покупці квартири на етапі котловану
Найвищий ризик – заморожування проекту. Якщо це трапляється на початковому етапі, то втрата вкладених коштів практично неминуча. Число пайовиків невелика і можливість добудувати об'єкт своїми силами практично нульова.
Один з яскравих прикладів в столиці – ЖК «Дніпровські вежі», які почали зводити ще у 1999 році та до цих пір будівництво залишається замороженим.
Варто зазначити, що згідно зі статистикою Мінфіну, до кінця 2019 року в одному тільки Києві налічувалося 66 недобудованих домів. Всього по Україні їх більше 150. При цьому левова частка довгобудів належить економ-класу (близько 65%). Експерти стверджують, що в більшості випадків причиною служать юридичні чинники.
Елітна нерухомість набагато більш надійна, довгобудів серед неї всього 5%. Як правило, зведенням елітних новобудов займаються компанії, яких не назвеш «новачками». Вони цінують свою репутацію та дотримуються заявлених термінів закінчення робіт.
Багато інвесторів також бояться банкрутства компанії-забудовника. І тому є зрозуміле пояснення. Як показує практика останніх років, навіть найвідоміші та великі девелопери з багаторічним досвідом за плечима та десятками реалізованих проектів, на кшталт УКРБУД, не дають гарантії 100% успішного вкладення. В цілому після недавнього банкрутства компанії без житла залишилося 13 тис. осіб.
Важливо уточнити яка грошово-кредитна організація бере участь у фінансуванні проекту чи видачі іпотечних кредитів. Зовсім недавно відбулася гучна історія з банком «Аркада». З його рахунків пропало більше 9 млрд грн, які компанія залучила у 13 000 вкладників на будівництво трьох ЖК (Еврика, Патріотика та Патріотика на озерах). Банкрутство передбачає перехід об'єктів до іншого забудовника, але на це може піти багато часу.
Таким чином, переконайтеся, що фінансуванням займається серйозна банківська організація. У свою чергу це гарантує, що професійні фахівці провели ретельну перевірку об'єкту, який вас цікавить.
Крім того, регулярно з'являються новини про судові розгляди з тими чи іншими девелоперами. Наприклад, недавно суд наклав арешт на 33 га території, на яких будуються об'єкти ЖК «О2 Residence» і ЖК «Новий Поділ» компанії SAGA Development. Незважаючи на те, що у вересні постанову було скасовано, оскарження все ще тривають, що змушує здорово понервувати вкладників.
Юристи радять звернути увагу на спосіб придбання житла в недобудованому домі. Найменш ризикованим вважається підписання договору на пайову участь, на відміну від входження покупця в якості учасника в житлово-будівельний кооператив або підписання попереднього договору купівлі-продажу. Хоча жоден з них не гарантує на 100%, що не трапиться подвійного продажу однієї й тієї ж нерухомості.
Також вкладати гроші на етапі котловану експерти рекомендують, якщо це проміжна черга (наприклад, 2 або 3), але не остання.
Ще до мінусів, хоч і без ризиків, можна віднести той факт, при купівлі житла на етапі котловану чекати заповітну квартиру доведеться 2-3 роки, залежно від забудовника. Потім додатковий час знадобиться на проведення ремонту. Якщо немає резервного місця проживання та весь цей час доведеться знімати квартиру, подумайте про доцільність угоди.
Чи можливо купити квартиру в споруджуваному будинку взагалі без ризику? Ні. Можна тільки звести шанс на невдачу до мінімуму, вибравши найнадійніший варіант, компанію з багаторічним досвідом і позитивним іміджем. Попередньо доведеться провести багато часу, вивчаючи доступну інформацію. Тому, які документи ЖК потрібно перевірити, перш ніж купувати квартиру, ми присвятили окрему статтю.
У придбанні недобудованого житла вигода завжди буде зворотньо пропорційна ризику. Тобто покупка квартири на етапі котловану – це найекономніший варіант, в той час як найнадійнішим залишається готовий будинок.
www.zagorodna.com/uk
Коментарі