Почему стоит инвестировать в недвижимость, несмотря на громкие недавние скандалы на этом рынке, и как правильно просчитать все риски, рассказал Mind управляющий партнер, адвокат GORO legal Дмитрий Овсий.
Также о том, в чьи объекты можно вкладывать, а куда не стоит – в рейтинге надежности застройщиков от Mind.
Конфуций предостерегал: «Не дай вам бог жить в эпоху перемен». А поколение основных инвесторов родилось, выросло и продолжает жить в такое время.
После падения компаний «Укрбуд» и «Аркада» не осталось иллюзий – непотопляемых нет. Банковские депозиты не обеспечены вовсе, к тому же имеют низкую доходность. Инвестиции в стартап либо операционный бизнес могут быть сверхдоходными, но также не обеспечены твердым активом, и риск не угадать намного выше.
Однако варианты для вложения средств все же есть. Недвижимость может стать золотой серединой между обеспеченностью, ликвидностью и доходностью. И спрос на этом рынке продолжает расти. Согласно официальной статистике по столице, в 2019 году в Киеве ввели в эксплуатацию 1 113 986 кв. м. Количество метров на одного человека в Киеве составляет 22 кв. м. Хотя на одного человека в Европе >40 кв. м. А значит, имеем отличный потенциал для роста.
Сейчас дефицит площади на 1 человека – от 18 кв. м. С учетом того, что население Киева (согласно данных Госстата) – 2 923 641 жителей, то абсолютный дефицит метров на все столичное население – 52 625 538 кв. м. Таким образом только официальный дефицит теперешними темпами будет устранен лишь через 29 лет.
Но не будем забывать, что неофициально в Киеве проживают, по разным оценкам, от 4 млн до 5 млн человек. Реальный дефицит квадратов, очевидно, значительно выше. В то же время динамика изменения средней цены квадратного метра в Киеве за 12 месяцев составляет +14,3 %.
И не важно, идет речь о покупке одной квартиры, объединении финансов и инвестировании в недвижимость группой (краудфандинг), либо о коллективных инвестициях через инвестфонд. В любом случае необходимо проверять и защищать свои инвестиции.
Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость
Среди преимуществ покупки недвижимости можно выделить следующие:
- возможность использовать актив в собственных целях;
- получение твердого актива (инвестиция обеспечена);
- доходность выше альтернативных инвестиционных инструментов.
Но есть и минусы. Среди них:
- стагнация рынка недвижимости;
- ошибка при выборе объекта (низкая ликвидность или что еще хуже – «пирамида»);
- замораживание стройки/недострой (в Киеве это – «Укрбуд», «Аркада» и т. д.).
Формула законной инвестиции
Покупатели, зачастую мониторят ситуацию на форумах и в гугле. Там нередко активничают интернет-боты от недобросовестных застройщиков, которые рисуют красивые картинки «светлого будущего». Все делается только с одной целью – привлечь новых жертв в свои проекты. Но умелый маркетолог не значит опытный застройщик.
При этом многих проблем инвесторов, с которых мы начинали, можно было бы избежать, например, перестраховаться лишний раз и привлечь экспертов. Последние знают подвохи законодательства и специализируются на проверке объектов недвижимости – ориентируются в градостроительной документации, реестрах, имеют доступы к судебным решениям и т. д.
В то же время для контроля рисков инвестор может предпринять некоторые самостоятельные шаги.
На что следует обратить внимание при инвестировании:
- оплата направлена на посредника без активов, который никак не связан со строительством;
- анализ намерений застройщика не дал положительного результата. Присутствуют изъяны в разрешительной документации;
- подозрительно низкая цена. Особенно если цена близка к себестоимости строительства;
- наличие дел о банкротстве;
- судебные или уголовные дела;
- политические факторы. Учредители или бенефициары связаны с политикой;
- часть расчета в наличной форме. Деньги платятся на компанию, либо на лицо, не имеющее отношения к стройке.
Чек-лист алгоритма анализа объекта:
- Проверить право на землю: собственность, аренда, суперфиций, инвестдоговор и т. д. Нужно обращать внимание на категорию земли, целевое назначение и вид использования земли.
- Проверить право на проектирование: градостроительные условия и ограничения и технические условия. Нужно обращать внимание на функцию территории по генеральному плану и детальному плану территории.
- Экспертиза проектной документации. Нужно обращать внимание на то, есть ли там все этажи, название объекта, количество квартир, паркингов.
- Проверить разрешение на строительство. Нужно обращать внимание на то, кто заказчик, генеральный подрядчик.
- Проверить реестр судебных решение: иски к участникам строительства и уголовные процессы: обыски, аресты.
- Наличие исполнительных производств, арестов на активах, в том числе налоговых залогов.
Изучить договора на предмет:
- права на одностороннее расторжение у стороны;
- возможных штрафов и санкций;
- момента перехода прав на объект инвестирования;
- процесса обмеров после ввода в эксплуатацию и доплаты;
- замены инвестора;
- наследования прав по договору;
- наличия полномочий у подписантов;
- Связей между стороной (сторонами) договора и реальными участниками строительства. Может быть прямая связь, через посредников (например, инвестфонд), либо связь отсутствует.
Как быть с рисками?
Если во время анализа выявлены риски, отлично, если получиться:
- внести в договор изменения для того, чтобы выровнять баланс либо сместить его в пользу инвестора;
- добавить в договора гарантии по выявленным рискам. В крайнем случае получить гарантийные письма;
- получить обеспечение обязательств от компаний – непосредственных участников строительства (указанных в разрешительной документации), либо компаний с активами относительно рисков. Можно в форме поручительства либо в форме обеспечения выполнения обязательств.
Намного легче добиваться преференций, когда вы покупаете несколько объектов или осуществляете групповую инвестицию.
Контроль и защита инвестиции
После заключения сделки следует не забывать контролировать и мониторить строительный процесс:
- мониторить судебный реестр (можно через сервисы youcontrol, opendata) и контролировать появление возможных проблемных судебных процессов;
- контролировать реестр компаний (контролируем смету, учредителей и бенефициаров);
- контролировать строительный процесс. Можно проводить очные проверки, во время которых лично знакомиться с процессом строительства, журналами авторского и технического надзора.
Надеемся, эти советы смогут помочь правильно вложить средства или контролировать групповые инвестиции.
https://mind.ua
Комментарии