Рынок недвижимости – это, прежде всего, о партнерстве и доверии между девелопером и покупателем. Наблюдаю, что за исключением отдельных проектов, обязательства на рынке недвижимости Львова девелоперы все же выполняют. Конечно, ситуация на фронте оказывает определенное влияние, но застройщики продолжают строить, а покупатели получать свои квартиры. Во Львове уже есть проекты, которые были начаты во время полномасштабного вторжения и сданы в эксплуатацию. Это хороший сигнал для рынка, когда люди во время войны сознательно инвестируют средства, а девелоперы реализуют проекты. Очень радует, что количество новых объектов растет.
Рост цены
В 2024 году на рынке недвижимости стабильно повышалась стоимость в долларах. У Львова одна из самых высоких средних цен в Украине. На это повлиял ряд факторов:
Количество предложений. За последние три года строилось меньше новых объектов. Когда спрос начал восстанавливаться, оказалось, что на рынке не хватает качественного, комфортного и ликвидного жилья. Это привело к росту цен на такую недвижимость, что в свою очередь повлекло за собой повышение стоимости и других проектов. Считаю, что этот фактор будет оставаться определяющим в 2025 году.
Другие игроки. Рынок недвижимости Львова пользуется спросом от клиентов и инвесторов из других городов. Он не доминирует, но остается постоянным и занял свою нишу: есть определенная доля покупателей, постоянно инвестирующих во львовскую недвижимость. Также этот спрос есть и на коммерческую недвижимость. Совершенно новая тенденция для Львова – выход на рынок новых девелоперов из других городов. Они пытаются привлечь не только местного инвестора, но и покупателей из разных городов. Реализовывают объекты ориентируясь на своего покупателя и продают квартиры во Львове. Эти проекты привлекают нового заказчика и это также влияет на стоимость квадратного метра по рынку в целом.
Нехватка кадров. Дефицит человеческого капитала, в частности квалифицированных строителей, существенно удорожает заработную плату работника и приводит к увеличению сроков строительства. Соответственно это также влияет на общую цену квадратного метра.
Тенденция роста цены на недвижимость будет сохраняться на протяжении всего 2025 г. и станет одним из вызовов для рынка недвижимости.
Вызовы на рынке
Нехватка квалифицированных кадров
Один из главных вызовов последних лет – нехватка квалифицированных кадров. Война еще больше обострила эту проблему, и сейчас рассматриваются варианты ее решения, в частности, путем привлечения кадров из других стран. Об этом много говорят, во Львове такой практики пока нет, хотя есть единичные случаи в других городах. Пока тенденции к массовому привлечению иностранных кадров не наблюдается, но если она все же разовьется – это станет серьезным вызовом для рынка.
Государственная градостроительная политика
Расскажу на примере Львова. В городе был утвержден историко-архитектурный опорный план. Этот документ был принят без должного привлечения инвестиционной среды, и он не учитывал многие объекты, которые планировали реализовать. Из-за недостаточной коммуникации реализацию многих объектов инвесторам пришлось остановить, поскольку план устанавливал определенные ограничения. Это касалось не только жилищного строительства, но и коммерческой недвижимости.
Сегодня не до конца понятно, как можно вносить изменения в этот документ и вообще ли это возможно. Поэтому сейчас идет поиск путей для его корректировки. Кроме того, вступил в силу новый закон, обязывающий города разработать планы пространственного развития. В то же время количество городов, уже имеющих такие документы, остается низким. Этот вопрос открыт и будет влиять как на количество новых объектов, так и на их цену.
Настроения покупателей
Наблюдаю, что сегодня есть баланс между спросом и предложением и сделки заключаются постоянно. В то же время, растет процент людей, которые рассматривают инвестиции в проекты, находящиеся на финальной стадии строительства и близкие к вводу в эксплуатацию. Однако основное количество сделок заключается на этапе работ нулевого цикла. При отсутствии ипотеки как таковой, программы рассрочки от девелоперов остаются одним из ключевых инструментов для покупателей. Кстати, за последнее время количество покупателей-военных увеличилось на 15%.
Для инвесторов по-прежнему важны доступность инфраструктуры, наличие бомбоубежища или подземного паркинга, систем автономного отопления и т.д.
Безопасность определяет будущее
В соответствии с новыми государственными строительными нормами (ГСН), каждая новостройка должна иметь надежное и безопасное бомбоубежище с соответствующей степенью защиты, путями эвакуации населения, системами вентиляции, санузлами и т.д. Такие помещения функциональны и хорошо работают в отличие от подвала в старых домах. Наличие такого укрытия понятно и эта тенденция будет продолжаться в новых проектах и после завершения войны.
Привлекательность для иностранного инвестора
Сейчас Украина непривлекательна для частных и корпоративных инвесторов. Единственными зарубежными инвесторами остаются европейские институты.
В частности, во Львове есть положительный пример инвестиций в недвижимость – муниципальное жилье по ул. Миколайчука для людей, проходящих лечение в Национальном реабилитационном центре UNBROKEN. Проект реализован за счет Европейской комиссии и частично Львовского городского совета. Это уникальная инициатива, ведь подобных проектов в Украине пока нет. Кстати, первая очередь жилья была построена всего за 12 месяцев, что является очень коротким сроком для строительных работ. Девелоперские компании эффективно организовали процессы, что позволило достичь высокого качества строительства в короткие сроки. Этот объект является примером для рынка и показывает, как выглядит подобное жилье и как быстро можно построить действительно качественные и инклюзивные квартиры.
Очень радует, что проект продолжает развиваться, строятся следующие очереди, и мы видим очень удачный результат. Надеюсь, что количество таких объектов в ближайшее время увеличится, а подобные проекты появятся в других городах.
Назарий Бербека
львовский девелопер, депутат Львовского горсовета
Комментарии