Как купить и выбрать земельный участок

Прежде чем построить загородный дом, как известно, нужно обзавестись земельным участком. Есть два пути стать землевладельцем: либо купить земельный участок на вторичном рынке, либо "выбить" у местного совета положенные законом сотки. Согласно Земельному кодексу Украины (ст. 121) каждый гражданин имеет право бесплатно получить земельный участок, который находится в коммунальной или государственной собственности. В частности, для индивидуального дачного строительства каждому из нас положено не более 10 соток, для ведения садоводства -- не более 12 соток. При этом "просить" землю можно не обязательно по месту жительства, ведь в городе найти свободный садовый участок практически невозможно. Советуем обратить внимание на пригород и даже всю область, авось там местный совет найдет свободную землю.

Однако не стоит особо рассчитывать на то, что процедура получения бесплатного куска земли, окажется совсем уж бесплатной. Для того чтобы получить земельный участок, потребуется потратить много времени и денег. Как отмечают люди знающие, процедура по землеотводу требует огромного количества всяких разрешительных документов -- от прошения в местный совет до заключений природоохранной службы, земельного управления и прочих. Чтобы получить свои законные 10 соток придется побегать по кабинетам минимум около полугода и, естественно, потратиться на "презенты" для чиновников.

При этом, увы, нет никакой гарантии, что земля будет выдана. Местные власти могут принять решение об отказе в удовлетворении вполне законной просьбы, мотивируя это тем, что свободной земли в наличии нет. Конечно, можно через суд оспорить решение сессии местного совета, но, как утверждают эксперты земельного рынка, отвоевать положенный земельный участок даже через суд вряд ли удастся. Лучше миром договориться с местными "князьками". Побороться есть за что, ведь стоимость одной сотки, к примеру, в Киевской области, стартует с $1500--3000...

Куплю землю. Дорого

Конечно, быстрее и проще (но дороже!) можно приобрести земельный участок на вторичном рынке. И если позволяют финансовые возможности, то купить не 10 соток, а, скажем, 30 или 50. Обойдется это в окрестностях столицы недешево. Например, в Бориспольском районе участки под строительство стоят от $3 тыс. до $20 тыс. за сотку. Например, в с. Процив (30 км от Киева) за участок в 25 соток в дачном кооперативе просят $6 тыс., а в с. Щасливое цена сотки колеблется от $7 тыс. до $16 тыс.

В Киево-Святошинском районе цена на земельные участки под строительство стартует с $1,7 тыс. за сотку, но может достигать $20 тыс. и больше. В Броварском -- от $2,5 тыс. до $10 тыс. В окрестностях Львова сотку земли в хорошем месте можно прикупить за $1,5--5 тыс., в Днепропетровске участок под строительство стоит от $1,5 тыс. за городом до $35 тыс. в черте города.

Несколько дешевле земля, имеющая иное целевое назначение. Несмотря на мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения можно встретить объявления о продаже земельного участка для ведения личного сельского хозяйства. При этом стоимость этой земли смешная -- от $150 за сотку. Участок для строительства склада или какого-то промышленного объекта будет стоить от $1,5 тыс. за сотку.

Но не стоит забывать, что для того чтобы построить домик, надо будет изменить целевое назначение земельного участка, а это стоит времени, нервов и немалых денег -- от $300 за одну подпись. (Подробнее см. "Деньги", ?21 от 22 февраля 2007 года, доступно на сайте www.dengi.ua) При этом не стоит забывать, что до 2008 года менять целевое назначение участка для ведения личного сельского хозяйства запрещено мораторием на продажу сельхозземель. Впрочем, есть специалисты, утверждающие, что введение моратория не отменило возможности перепрофилирования, а лишь подняло затраты на нее.

Займем на землю

Личная земля -- не только возможность основать "родовое гнездо", но и неплохая инвестиция, говорят финансисты. А на такое нужное дело и занять не жалко! Тем более что на покупку земли получить кредит сейчас возможно практически в любом банке первой двадцатки.

Правда, в связи с законодательными сложностями "землю под землю" кредитуют только некоторые из них ("Райффайзен Банк Аваль" -- программа "Земельный участок в кредит", банк "Надра" -- "Кредит на покупку земельного участка", "Кредобанк" -- "Хозяин" и другие). Средние ставки по такому кредитованию колеблются в рамках 16--19% в гривнах, 10--13% в долларах и 9--12% в евро. Выглядит это следующим образом: между продавцом и покупателем заключается договор покупки-продажи земельного участка. Покупатель рассчитывается за покупку деньгами, часть которых является кредитными средствами. Как правило, соотношение собственного взноса к кредиту составляет 20/80 или 30/70 рыночной стоимости земельного участка.

"Некоторые банки могут занижать рыночную стоимость. Таким образом, реальное соотношение собственного взноса к кредиту может увеличиться, что, безусловно, не всегда приемлемо для заемщика. Иногда такая ситуация встречается и в случае кредитования по программам с нулевым собственным взносом. То есть фактически это уже программа, при которой собственный взнос все-таки необходим", -- рассказывает начальник управления активных операций физических лиц банка "Финансы и Кредит" Игорь Шевченко. Кстати, некоторые банки кредитуют покупку земли и без начального взноса (например, "Райффайзен Банк Аваль").

Вместе с договором купли-продажи покупатель подписывает договор залога имущественных прав или ипотечный договор, согласно которым передает в обеспечение по кредиту имущественные права на земельный участок по договору купли-продажи в обеспечение своей кредитной задолженности с обязательством в ограниченный договором период передать в ипотеку уже сам земельный участок.

Ввиду того, что срок изготовления государственных актов на право собственности на земельный участок составляет, как правило, от трех месяцев до года, у банка на этом отрезке времени находится довольно слабое обеспечение -- имущественные права.

В связи с этим некоторые банки используют механизм страхования своих финансовых рисков, а другие жестко регламентируют сроки передачи земли в ипотеку.
Несколько банков даже вводят две разные ставки для каждого периода. Пока государственный акт не составлен, придется платить за кредит на 1--2% больше. Таким образом, банки "стимулируют" заемщиков как можно быстрее передать в ипотеку банку сам земельный участок. Кстати, некоторые банки могут не выдать кредит под залог земли, если продавцом земли является пенсионер или владельцами числятся несколько лиц, в том числе и несовершеннолетние лица.

Риски земли

Покупка земли -- дело рискованное. И дабы не попасть впросак, необходимо очень тщательно подойти к подбору земельного участка и изучению документов продавца, чтобы потом не выяснилось, что пользоваться купленной землей, а тем более строить на ней дом, -- нет никакой возможности. По словам юриста компании "Правовой Альянс" Евгения Щеглова, самые распространенные риски при покупке земли -- отсутствие у лица, продающего участок, полномочий на его отчуждение и акта о праве собственности на землю. Необходимо помнить, что участок, который находится в пользовании лица, не продается отдельно от сооружений на нем, а передается в пользование новому собственнику уже построенных зданий. При этом, некоторые собственники земельных участков, как уже было сказано, ограничены в праве их продажи до 2008 года.

Также могут "всплыть" какие-то сособственники, которые имеют право пользоваться этим участком (родственники, наследники и прочие), или земля будет уже сдана кому-то в аренду. По законодательству, продавец обязан предупредить покупателя о том, что земля продается с какими-то отягощениями, но на практике делается это крайне редко.

"Реже встречаются разного рода сервитуты (права пользования чужим имуществом. -- Ред.). Например, соседи имеют право прохода или проезда по земельному участку к своему. Эти отягощения не препятствуют продаже земли, но могут осложнить ее использование", -- отметил г-н Щеглов. Если хоть один из вышеперечисленных пунктов присутствует -- торопиться с оформлением сделки не стоит. Лучше хорошо обдумать, и, возможно, даже подыскать другой земельный участок.
Как не ошибиться?

Что должно быть в договоре о переходе права собственности на землю?

· Детальное описание земельного участка с определением места расположения, площади, целевого назначения, состава угодий и прочего.

· Приложения в виде документов, подтверждающих право собственности на земельный участок продающей стороны, сведенья об отсутствии запретов на отчуждение участка, а также об отсутствии или наличии ограничений по использованию земли, к примеру, на передачу участка в залог, аренду, сервитуты.
Займемся?

Что нужно для оформления кредита на покупку земли?

· Копии паспортов владельцев земельного участка, копии справок о присвоении идентификационных номеров.

· Договор передачи права собственности.

· Справка о нормативной денежной оценке земельного участка, выданная государственным органом земельных ресурсов.

· Выписка из Государственного земельного кадастра об отсутствии или наличии ограничений на целевое использование земли.
dengi.ua