Як купити і вибрати земельну ділянку

Перш ніж побудувати заміський будинок, як відомо, потрібно обзавестися земельною ділянкою. Є два шляхи стати землевласником: або купити земельну ділянку на вторинному ринку, або "вибити" у місцевої ради належні за законом сотки. Відповідно до Земельного кодексу України (ст. 121) кожен громадянин має право безкоштовно отримати земельну ділянку, яка знаходиться у комунальній або державній власності. Зокрема, для індивідуального дачного будівництва кожному з нас належить не більше 10 соток, для ведення садівництва - не більше 12 соток. При цьому "просити" землю можна не обов'язково за місцем проживання, адже в місті знайти вільну садову ділянку практично неможливо. Радимо звернути увагу на передмістя і навіть всю область, можливо там місцева рада знайде вільну землю.

Однак не варто особливо розраховувати на те, що процедура отримання безкоштовного шматка землі, виявиться зовсім вже безкоштовною. Для того щоб отримати земельну ділянку, потрібно витратити багато часу і грошей. Як відзначають фахівці, процедура щодо землевідведення вимагає величезної кількості всяких дозвільних документів - від прохання до місцевої ради до висновків природоохоронної служби, земельного управління та інших. Щоб отримати свої законні 10 соток доведеться побігати по кабінетах мінімум півроку і, природно, витратитися на "презенти" для чиновників.

При цьому, на жаль, немає ніякої гарантії, що земля буде видана. Місцева влада може прийняти рішення про відмову в задоволенні цілком законного прохання, мотивуючи це тим, що вільної землі в наявності немає. Звичайно, можна через суд оскаржити рішення сесії місцевої ради, але, як стверджують експерти земельного ринку, відвоювати належну земельну ділянку навіть через суд навряд чи вдасться. Краще домовитися з місцевими "князьками". Поборотися є за що, адже вартість однієї сотки, приміром, у Київській області, стартує з $ 1500 - 3000 ...

Куплю землю. Дорого

Звичайно, швидше і простіше (але дорожче!) Можна придбати земельну ділянку на вторинному ринку. І якщо дозволяють фінансові можливості, то купити не 10 соток, а, скажімо, 30 або 50. Обійдеться це в околицях столиці недешево. Наприклад, в Бориспільському районі ділянки під будівництво коштують від $ 3 тис. до $ 20 тис. за сотку. Наприклад, в с. Проців (30 км від Києва) за ділянку в 25 соток в дачному кооперативі просять $ 6 тис., а в с. Щасливе ціна сотки коливається від $ 7 тис. до $ 16 тис.

У Києво-Святошинському районі ціна на земельні ділянки під будівництво стартує з $ 1,7 тис. за сотку, але може досягати $ 20 тис. і більше. У Броварському - від $ 2,5 тис. до $ 10 тис.

В околицях Львова сотку землі в хорошому місці можна прикупити за $ 1,5 - 5 тис., у Дніпропетровську ділянку під будівництво коштує від $ 1,5 тис. за містом до $ 35 тис. в межах міста.

Трохи дешевше земля, що має інше цільове призначення. Незважаючи на мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення можна зустріти оголошення про продаж земельної ділянки для ведення особистого сільського господарства. При цьому вартість цієї землі смішна - від $ 150 за сотку. Ділянка для будівництва складу або якогось промислового об'єкта буде коштувати від $ 1,5 тис. за сотку.

Але не варто забувати, що для того щоб побудувати будиночок, треба буде змінити цільове призначення земельної ділянки, а це коштує часу, нервів і чималих грошей - від $ 300 за один підпис.  При цьому не варто забувати, що до 2008 року змінювати цільове призначення ділянки для ведення особистого сільського господарства заборонено мораторієм на продаж сільгоспземель. Втім, є фахівці, які стверджують, що введення мораторію не скасувало можливості перепрофілювання, а лише підняло витрати на неї.

Позичимо на землю

Особиста земля - ​​не тільки можливість заснувати "родове гніздо", а й непогана інвестиція, кажуть фінансисти. А на таке потрібну справу і позичити не шкода! Тим більше що на покупку землі отримати кредит зараз можливо практично в будь-якому банку першої двадцятки.

Правда, у зв'язку з законодавчими складнощами "під землю" кредитують тільки деякі з них ("Райффайзен Банк Аваль" - програма "Земельна ділянка в кредит", банк "Надра" - "Кредит на купівлю земельної ділянки", "Кредобанк" - "Хазяїн" та інші). Середні ставки по такому кредитуванню коливаються в межах 16 - 19% у гривнях, 10 - 13% в доларах і 9 - 12% в євро. Виглядає це таким чином: між продавцем і покупцем укладається договір купівлі-продажу земельної ділянки. Покупець розраховується за покупку грошима, частина яких є кредитними коштами. Як правило, співвідношення власного внеску до кредиту складає 20/80 або 30/70 ринкової вартості земельної ділянки.

"Деякі банки можуть занижувати ринкову вартість. Таким чином, реальне співвідношення власного внеску до кредиту може збільшитися, що, безумовно, не завжди прийнятно для позичальника. Іноді така ситуація зустрічається і в разі кредитування за програмами з нульовим власним внеском. Тобто фактично це вже програма, при якій власний внесок таки необхідний ", - розповідає начальник управління активних операцій фізичних осіб банку" Фінанси та Кредит "Ігор Шевченко. До речі, деякі банки кредитують покупку землі і без початкового внеску (наприклад, "Райффайзен Банк Аваль").

Разом з договором купівлі-продажу покупець підписує договір застави майнових прав або іпотечний договір, згідно з якими передає в забезпечення по кредиту майнові права на земельну ділянку за договором купівлі-продажу у забезпечення своєї кредитної заборгованості із зобов'язанням в обмежений договором період передати в іпотеку вже саму земельну ділянку.

З огляду на те, що термін виготовлення державних актів на право власності на земельну ділянку становить, як правило, від трьох місяців до року, у банку на цьому відрізку часу знаходиться досить слабке забезпечення - майнові права.

У зв'язку з цим деякі банки використовують механізм страхування своїх фінансових ризиків, а інші жорстко регламентують терміни передачі землі в іпотеку.
Кілька банків навіть вводять дві різні ставки для кожного періоду. Поки державний акт не складений, доведеться платити за кредит на 1 - 2% більше. Таким чином, банки "стимулюють" позичальників якомога швидше передати в іпотеку банку саму земельну ділянку. До речі, деякі банки можуть не видати кредит під заставу землі, якщо продавцем землі є пенсіонер або власниками значаться декілька осіб, в тому числі і неповнолітні особи.

Ризикована земля

Купівля землі - справа ризикована. І щоб не потрапити в халепу, необхідно дуже ретельно підійти до підбору земельної ділянки та вивчення документів продавця, щоб потім не з'ясувалося, що користуватися купленої землею, а тим більше будувати на ній будинок, - немає ніякої можливості. За словами юриста компанії "Правовий Альянс" Євгена Щеглова, найпоширеніші ризики при покупці землі - відсутність у особи, що продає ділянку, повноважень на його відчуження та акта про право власності на землю. Необхідно пам'ятати, що ділянка, яка перебуває в користуванні особи, не продається окремо від споруд на ньому, а передається в користування новому власнику вже існуючих. При цьому, деякі власники земельних ділянок, як уже було сказано, обмежені в праві їх продажу до 2008 року.

Також можуть "випливти" якісь співвласники, які мають право користуватися цією ділянкою (родичі, спадкоємці та інші), або земля буде вже здана комусь в оренду. За законодавством, продавець зобов'язаний попередити покупця про те, що земля продається з якимись обтяженнями, але на практиці робиться це вкрай рідко.

"Рідше зустрічаються різного роду сервітути (права користування чужим майном. - Ред.). Наприклад, сусіди мають право проходу або проїзду по земельній ділянці до свого. Ці обтяження не перешкоджають продажу землі, але можуть ускладнити її використання", - зазначив п. -н ​​Щеглов. Якщо хоч один з перерахованих вище пунктів присутня - поспішати з оформленням угоди не варто. Краще добре обдумати, і, можливо, навіть підшукати іншу земельну ділянку.
Як не помилитися?

Що має бути в договорі про перехід права власності на землю?

· Детальний опис земельної ділянки з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь та іншого.
· Програми у вигляді документів, що підтверджують право власності на земельну ділянку продає боку, відомості про відсутність заборон на відчуження ділянки, а також про відсутність або наявність обмежень щодо використання землі, наприклад, на передачу ділянки в заставу, оренду, сервітути.
Займемося?

Що потрібно для оформлення кредиту на покупку землі?

· Копії паспортів власників земельної ділянки, копії довідок про присвоєння ідентифікаційних номерів.
· Договір передачі права власності.
· Довідка про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, видана державним органом земельних ресурсів.
· Виписка з Державного земельного кадастру про відсутність або наявність обмежень на цільове використання землі.
www.zagorodna.com