Оренда землі: як правильно скласти договір і розрахувати плату

Підводні камені договорів земельної оренди, пише Сегодня.

Можливість продавати ділянки землі сільгосппризначення відкладена на 2013 рік. А вирощувати овочі та фрукти на приватизованих у свій час «шматочках» збирається далеко не кожен. Це й не дивно, адже з 1991 року було видано більше 16 млн держактів на право власності земельною ділянкою (при цьому в 2011 році - 750 тис.).

Але не можуть же всі українці проводити літо в поле. Тому, щоб незасаженние ділянки не простоювали, а приносили хоч якийсь дохід, доводиться здавати їх в оренду. Приміром, тільки в 2011 році в Україну, за даними Державного земельного агентства, було зареєстровано 567 тис. договорів оренди землі сільгосппризначення (або, іншими словами, ріллі). Цифра вражає, особливо якщо врахувати, що такі договори зазвичай укладаються на 5 років. Враховуючи масштаби і важливість цього питання, ми вирішили розібратися в підводних каменях договорів оренди та з'ясувати, як не прогадати в ціні, віддаючи свою ділянку в чужі руки.

ЯК СКЛАСТИ ДОГОВІР ОРЕНДИ

Якщо вам знадобилося віддати свою земельну ділянку в оренду, почніть з вивчення Закону України «Про оренду землі». Крім інших важливих моментів, в п. 2 ст. 14 цього закону є перелік обов'язкових умов договору. У ньому обов'язково повинні бути вказані:

1. Об'єкт оренди (місце розташування та розмір ділянки);

2. Термін договору оренди (не може перевищувати 50 років, на практиці укладається на 1-5 років);

3. Орендна плата (розмір, індексація в залежності від рівня інфляції, форми платежу (грошова або натуральна), терміни і порядок внесення і перегляду);

4. Цільове призначення (рілля), умови використання і збереження якості землі (наприклад, не можна багато років поспіль висаджувати культури, сильно виснажують грунт: рапс, соняшник та ін);

5. Умови повернення земельної ділянки орендодавцеві (при недотриманні домовленостей пай може бути повернутий достроково);

6. Існуючі обмеження та обтяження по використанню земельної ділянки (зазначається, чи знаходиться земельна ділянка в заставі, чи встановлені інші обмеження щодо його використання);

7. Сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик (відповідальність) випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;

8. Відповідальність сторін.

За угодою сторін у договорі оренди можуть бути визначені й інші умови, наприклад, порядок страхування об'єкта оренди.

Держреєстрації. Крім пунктів, які потрібно обов'язково прописати в договорі, важливо знати і інші нюанси. «Договір оренди обов'язково укладається в письмовій формі», - підкреслює партнер юркомпанії "Олексій Пуха і Партнери» Роман Чумак. До речі, типовий договір оренди земельної ділянки (паю) ви можете знайти в Постанові Кабміну № 220 від 3 березня 2004 Радимо уважно ознайомитися з ним. «Відсутність у договорі хоча б одного з обов'язкових умов - це підстава для відмови в державній реєстрації договору, - попереджає генеральний директор юркомпанії« Правова гільдія «ВікторіАл» Віктор Мороз. - А без держреєстрації договір оренди є недійсним ». Власне кажучи, за законом реєстрація прав на оренду земельної ділянки повинна здійснюватися відповідно до ЗУ № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень». «Проте до цих пір, з огляду на те що не створена єдина система органів реєстрації прав на нерухоме майно та їх обмежень, норми цього закону не працюють, - поділився досвідом Віктор Мороз. - Тобто, по суті, зараз ділянку вважається зданим в оренду після того, як буде укладено договір оренди і відбудеться його держреєстрація ». За словами Романа Чумака, вона здійснюється виконкомом сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної частки (паю). Вона стоїть 132 грн і зазвичай займає небагато часу. Проблем з нею виникнути не повинно.

При цьому нотаріальна реєстрація договору не є обов'язковою. «Проте договір може бути завірений нотаріусом, якщо ви порахуєте це необхідним», - пояснила юрист ВГО «Захист прав споживачів фінансових послуг» Алла Райковська. До слова, послуги нотаріуса обійдуться недешево - мінімум 700 грн.

Як порахувати ОРЕНДНЕ ПЛАТУ

Українські закони дозволяють сторонам, що укладають договір оренди землі, самим визначати розмір орендної плати, частоту її виплат та порядок підвищення. При цьому в своїх розрахунках ви можете орієнтуватися на ст. 1 Указу президента України «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» № 92/2002. Відповідно до неї, розмір плати за оренду земельних ділянок сільгосппризначення рекомендується встановлювати на рівні не менше 1,5% від вартості ділянки, визначеної згідно із законодавством. В даному випадку мова йде про нормативну оцінку землі, проведеної на 1 липня 1995 р. Так як часу з тих пір пройшло чимало, указ президента недавно доповнило Постанова Кабміну № 1185 «Про Методику нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» від 31 жовтня 2011 року. У ньому написано, що розрахований, відповідно до Указу, розмір плати за оренду потрібно додатково множити на коефіцієнт 1,756. Тобто, якщо нормативна оцінка 1 га вашої ділянки становить, наприклад, 15 тис. грн, ви можете отримати за нього: 15 тис. грн / га х 1,5% х 1,756 = 395,1 грн / га в рік. Якщо розмір вашої ділянки 5 га, ви повинні отримати в рік: 395,1 грн х 5 га = 1975,5 грн / га. Крім того, в Держземагентства обіцяють, що ця цифра скоро виросте ще більше.

ЗЕМЛЯ ПОДОРОЖЧАЄ. За словами заступника голови Держземагентства Миколи Калюжного, нормативна грошова оцінка землі сільгосппризначення в самий найближчий час повинна вирости в 1,7 рази - до 20 тис грн. за гектар. «Якщо зараз у нас в середньому орендна плата за земельний пай - 330 грн, то після перерахунку вона складе 600-700 грн за 1 га, - стверджує Калюжний. - Тобто, якщо в середньому пай - це 4,2-5 га, то вона складе приблизно 3-3,5 тис. грн ». До речі, зараз на 200-300 грн за 1 га можуть розраховувати не всі українці. «У нас в області за 1 га гарної землі сільгосппризначення платять до 100 грн на рік - і це вважається непоганий виручкою», - розповів Роман Садко, житель Волині.

ФОРМА І ТЕРМІНИ. Важливо знати, що орендна плата за землю може виплачуватися не тільки грошима, а й врожаєм або відпрацюванням. «У договорі оренди сторони можуть прописати поєднання різних форм орендної плати, про що свідчить ст. 22 Закону № 161 », - пояснила Алла Райковська. Якщо ви можете продати продукцію за гідною ціною, погоджуйтеся на виплату орендної плати урожаєм. Але якщо ви не можете цього зробити, краще домовлятися про грошовій сумі. До слова, терміни виплат теж можуть бути різними: щомісячно, щоквартально, раз на рік і т. п. «Якщо в договорі строк не зазначений, то орендна плата повинна виплачуватися щомісяця, - зазначила Алла Райковська. - Так говорить ст. 762 Цивільного Кодексу ».

ЩОРІЧНИЙ РОСТ. Якщо ж ви вже уклали договір, а пізніше захотіли збільшити розмір орендної плати, вам не обов'язково укладати новий договір оренди. Зміни в частині розміру ренти (плати) у раніше укладеному і зареєстрованому договорі фіксуються в додатковій угоді до договору оренди. Важливо знати, що орендна плата за користування ріллею обов'язково повинна щорічно підвищуватися на розмір інфляції. Виняток становлять лише випадки, коли в договорі оренди прописано, що орендна плата індексації не підлягає (ст. 21 Закону № 161). «Відповідно до ст. 23 ЗУ «Про оренду землі» орендна плата за земельні ділянки змінюється за згодою сторін, - пояснює Роман Чумак. - Якщо ви не прийшли до такої угоди, то суперечка потрібно вирішувати в суді ».
www.zagorodna.com