Как арендаторы, так и покупатели несколько изменили свои критерии выбора, подстраиваясь под реалии войны.
KВ собрала и проанализировала основные актуальные тенденции и запросы киевлян к недвижимости, а также пообщалась с экспертами, которые рассказали о ситуации с арендой и покупкой квартир, коммерции и слабых местах столичного рынка.
Карта безопасности
Фундаментом идеальной "формулы" для покупателей и арендаторов жилья по-прежнему является месторасположение квартиры. Однако с началом волны обстрелов в городе заявили о зарождении явления "миграции арендаторов". Некоторые киевляне переезжают из собственного дома в арендуемое, чтобы жить в более, на их взгляд, безопасном уголке Киева. Об этом, например, в социальных сетях пишет журналистка София Кочмарь.
Самым привлекательным с точки зрения безопасности преимущественно называют Печерский район столицы, причем приближенность к Правительственному кварталу дополнительно повышает доверие потенциальных жителей. А вот нежелательным называют Соломенский район, куда не раз прилетали рашистские дроны и ракеты, некоторое время недобрая слава держалась и за Подольским районом. Также немало людей, которые раньше предпочитали жить на последних этажах новостроек, теперь меняют свое мнение.
Критерии
Как рассказал KВ риэлтор Александр Зинкевич, в топе запросов клиентов все равно остается наличие укрытия или безопасного коридора в доме. Остальные критерии выбора, как и до войны, зависят от профессий и образа жизни потенциальных жителей.
"Когда люди заселяются, они спрашивают частоту взрывов, есть ли большие закрытые коридоры, где можно поставить раскладушку. Когда заходишь в новые комплексы, видишь, что у лифта стоят эти раскладушки. Так люди и прячутся, за двумя стенками. Домов с хранилищами, к сожалению, немного. Тем не менее, квартиры в новых комплексах типа "Файна Таун" и "Республика" не очень потеряли в привлекательности. Молодежь тянется в центр, айтишники снимают домики в садовых кооперативах, госслужащие больше к месту работы”, - рассказал эксперт.
Альтернативное мнение
Несмотря на дискуссии в социальных сетях, по мнению Зинкевича, большинство арендаторов все же не задается вопросом поверхностности в связи с безопасностью, а районы почти не теряют своих жильцов из-за обстрелов. Как заявляет эксперт, не повлиял на жителей и инфраструктурный коллапс, а именно закрытие части синей ветки метро.
“Невысокие этажи выбирают, потому что боятся, что не будут работать лифты. Но не из-за ракетной опасности с 15-го на 3-й этаж очень редко кто-то перебирается. В аренде преимущественно живет молодежь, и они не очень пуганы. Чаще приезжают из-за работы, например, с правого берега на левый и наоборот. Когда перекрыли часть синей ветки метро, люди также не начали съезжать. Люди, снимающие квартиру за 12-15 тысяч, обычно могут позволить себе поехать на такси или на собственной машине. В общем, у нас люди не пуганы: даже когда были прилеты на Виноградаре, там продолжали селиться», – рассказал Зинкевич.
Купить нельзя арендовать
Ощутимые изменения произошли и в сегменте купли-продажи квартир. Основным двигателем рынка сейчас являются ипотечные программы, которые "ободряют" людей выгодно покупать жилье, и от них есть свои запросы. Как рассказала директор агентства недвижимости, специалист по продаже жилья Мирослава Луговая, в целом изменился портрет покупателя: люди стали чаще покупать жилье для собственного проживания семьями, берут квартиры большей площадью и боятся делать ремонты.
“В настоящее время бизнес разгоняют государственные программы кредитования. Если бы не было этих ипотечных программ, это была бы стагнация рынка. Одно кредитное соглашение рождает еще 3-4 сделки: человек покупает себе жилье у продавца, продавец покупает себе что-то взамен. Таков двигатель. Плохо, когда люди продают и вывозят эти средства за границу, чтобы там уложиться во что-то. Тогда этот бюджетный потенциал теряется, и, к сожалению, такое происходит. Но и в Украине совершаются сделки. До полномасштабной войны был очень велик спрос на 1-комнатные квартиры. Сейчас из зоны боевых действий переезжают семьи, которые за свои сбережения ищут новое жилье. Это 2-х и 3-х комнатные квартиры, но уже не в таких привлекательных инфраструктурно районах. Дети съезжаются с родителями, дедушками. Это было очень сильно видно в позапрошлом году. Также люди боятся заходить в ремонты: нехватка рабочей силы и цены на строительные материалы пугают. Раньше строительные смеси, гипсокартон уходили из Бахмута. Теперь они уезжают из Румынии, и это дороже. А квартир с готовым ремонтом в новостройках не так много”, – рассказала Мирослава.
Однако эксперт добавляет, что государственные ипотечные программы влияют не только на повышение спроса, но и на стоимость объектов: те дома, которые подпадают под программу кредитования, дорожают через систему налогообложения. Так, квадратный метр в таком доме будет дороже конкурентов на 25%.
"Сейчас активно растет цена на те объекты недвижимости, которые подпадают под программу кредитования. Вот например, у нас была сделка, продажа в новостройке, цена объекта составила 150 тысяч долларов. Он бы никогда не продался за такие средства, если бы не попадал под эту программу. Его максимум это 110 – 120 тысяч. Такие цифры, потому что другого ничего найти нельзя. И люди покупают. Я не могу сказать, что есть недостаток объектов, есть ограниченность программы кредитования. Сама программа очень крутая, но есть требование: дому должно быть не больше 3 лет. Разве их так много? Такое жесткое ограничение связано с тем, что "молодой" дом имеет 7,5% налогообложения. С этого дома будут налоги, которые уйдут в бюджет. Но этих квартир не так много. Если дом соответствует программе, стоимость квадратного метра там растет на 25%”, — добавляет специалист.
Коммерчески-элитный кризис
Худшая ситуация на рынке, согласно комментариям экспертов, касается продаж и аренды помещений под коммерческую деятельность. В частности, как KВ рассказал Александр Зинкевич, люди стали отдавать большее преимущество удаленной работе и дистанционному обучению.
“Большинство офисов в Киеве сейчас пусты: в некогда полных помещениях теперь почти перекати-поле. К примеру, офис на проспекте В. Лобановского, где сейчас очень мало народу. Многие работники переехали на Запад страны и, чтобы не терять работу, перешли на удаленку”, – комментирует риелтор.
Такой тренд заметила и Мирослава Луговая. Эксперт добавила, что в настоящее время страдает не только коммерческая недвижимость, но и элитная застройка, кое-где потерявшая до 50% своей стоимости из-за отсутствия спроса.
“Сильно просела коммерция и элитка: элитка потеряла до 50% стоимости. Коммерция тоже упала очень стремительно и сильно, до сих пор не придя в себя. Какой-либо спрос сейчас есть разве что в сегменте торговой недвижимости”, – добавляет Лугова.
Как ранее писала KВ, многочисленные нарушения, допускаемые в столице по поводу строительства жилья на землях Минобороны, приводят к тому, что вопрос достройки таких ЖК приходится решать следователям и судьям. Именно такова судьба ЖК "Покрова" на ул. Сечевых стрелков, 59 – проекта обанкротившегося "Укрстроя". Ситуация такова, что общественные активисты пытаются добиться отмены градостроительных условий и ограничений (ГУО) на проектирование этой застройки, а созаказчик данного строительства – ГУ ЦЦКБ – наоборот планирует обжаловать отдельные пункты этого документа, чтобы можно было возводить дома большей высотности. В свою очередь, военная специализированная прокуратура планирует наконец-то вернуть землю под "замороженным" комплексом к собственности государства и заставить застройщиков очистить эту территорию.
Комментарии