Привычная песня риелторов — покупайте квартиру сейчас, иначе цены взлетят, — сегодня, как никогда, похожа на правду. Ни локдаун, ни последовавший за ним экономический кризис никоим образом не унял аппетиты застройщиков, которые продолжают взвинчивать цены на жилье. Но в условиях обеднения населения найти клиентов на "золотые" квадратные метры становится все сложнее. Некоторые застройщики даже прибегают к недобросовестным технологиям продаж.
Цены пустились в рост
Аналитики рынка недвижимости прогнозируют, что сразу после окончания локдауна цены на жилье пустятся в рост. Стоимость квадратного метра вверх подтолкнут сразу несколько факторов: дефицит качественного предложения квартир на фоне повышенного спроса, а также реформа, связанная с усовершенствованием защиты прав инвесторов. К тому же представители застройщиков уже сейчас констатируют существенное оживление покупателей, несмотря на рост гривневых цен.
"На протяжении последних четырех-пяти недель на первичном рынке Киева количество заключенных сделок выросло в среднем на 5-10% по сравнению с январем. На вторичном рынке, в зависимости от "возраста" здания, локации, площади квартиры количество сделок увеличилось на 5–7%", — говорит президент Ассоциации специалистов по недвижимости Юрий Пита.
И хотя нынешний локдаун, в котором находится Киев и 10 областей Украины, безусловно, подпортит данную статистику (в марте-апреле 2020 падение продаж, по разным оценкам, составило от 30% до 70% в зависимости от класса и качества жилых комплексов), аналитики уверяют, что ждать снижения цен все равно не стоит.
"Новый локдаун может лишь немного остановить темпы роста стоимости квадратного метра. Но после того, как ограничения будут сняты, отложенный спрос сделает свое дело", — говорит "Вестям" основатель компании "Про Недвижимость Киева" Дмитрий Гура.
По его словам, одной из главных причин резкого роста цен на жилье в Киеве стал дефицит ликвидного предложения. "Из-за локдауна в прошлом году в столице было введено в эксплуатацию жилья на 50% меньше, чем в 2019-м. А спрос остался прежним. Почти 20%-й провал в количестве сделок, который наблюдался в первом полугодии 2020 года, практически полностью был компенсирован сумасшедшим ростом спроса в конце года. Тогда же и начался умеренный рост цен, который в последнем квартале 2020-го перерос в поэтапное повышение стоимости у застройщиков на стадии "котлована". Более того, у некоторых застройщиков в конце года цены пересматривались по два-три раза в месяц. И эта тенденция будет только нарастать", — сказал "Вестям" Гура.
Похожая ситуация наблюдается и на вторичном рынке. "Квартиры, которые еще совсем недавно стоили $42 тыс., уже стоят $48 тыс. И их все равно покупают, потому что ничего другого просто не осталось. В целом же по итогам прошлого года цены выросли примерно на 6–7%. Есть ликвидные квартиры возле метро, которые подорожали на 10–15%. А есть неликвидные квартиры в старом фонде на Лесном или в Кадетском гае, которые подорожали на 3%", — отметил эксперт.
"Режим пылесоса"
По окончании локдауна, эксперты прогнозируют лишь ускорение данной тенденции. "К лету почти полностью будет реализован накопленный за время жесткого карантина отложенный спрос на объекты недвижимости. Поэтому следует ожидать роста цен на востребованные объекты", — говорит Пита.
К тому же, как говорит "Вестям" Гура, ускорить процесс удорожания жилья может принятие закона о защите прав инвесторов. "Если людям объявят, что завтра все данные об инвесторах будут вноситься в реестр, а на недостроенные объекты будет оформляться право собственности, то потенциальный инвестор, вкладывая деньги в "котлован", будет понимать, что по переуступке, как сейчас, он больше продать недвижимость не сможет. Дорога будет одна — через нотариат. А это автоматически будет означать уплату налогов в размере 7,5% (НДФЛ + военный сбор + госпошлина). В деньгах это увеличит его затраты с $400–800, в зависимости от застройщика, до $2,5–3 тыс. Это значит, что эти деньги автоматически будут закладываться в стоимость квартир. Другими словами, чтобы правительство сейчас ни сделало, это повлечет за собой рост цен на недвижимость. Что на фоне роста спроса может отправить цены "на луну".
Застройщики создают видимость дефицита
В то же время, как говорит "Вестям", эксперт по недвижимости международной компании RE/MAX Михаил Артюхов, экономических предпосылок для роста цен на жилье в Украине нет. "Действительно, ряд застройщиков в Украине регулярно заявляет о росте цен, а потом всеми возможными путями, в том числе и скрытыми, предлагают скидки. Но на самом деле это не тенденция, а желание определенных игроков рынка выдавать желаемое за действительное, стараясь не упустить лишнего повода поднять цены. Но, к сожалению, на мой взгляд, это проигрышная стратегия. Экономических предпосылок для роста цен на жилье сегодня нет. В сегменте новостроек остатки на рынке по-прежнему составляют где-то 50–60 тыс. квартир. А чтобы создать видимость дефицита, застройщики нередко прячут свои остатки. Но когда человек дает понять, что у него есть деньги и он готов приобрести жилье, то ему тут же все находят. То есть застройщики пытаются манипулировать своими данными. Это классика жанра. Недобросовестная технология продаж", — сказал "Вестям" Артюхов.
Подобная ситуация, по его словам, наблюдается и в сегменте вторичного рынка. "Динамика продаж на вторичном рынке также сильно замедлилась. Продавать квартиры сегодня очень сложно. Ликвидность в финансовых отчетах банков есть, а по факту ее нет. Банки деньги не выдают. Обещанных кредитов под 7% выдано крайне мало. Еще хуже обстоят дела с обещанной ипотекой, которая, как по мне, уже потерпела поражение", — говорит "Вестям" Михаил Артюхов.
Все это говорит о том, что на рынке жилья продолжается четкая депрессия. "Признаком изменений к лучшему будет только существенное увеличение количества сделок купли-продажи на протяжении нескольких лет подряд. То есть объемы должны вырасти в три-пять раз. Только тогда можно будет говорить об экономических предпосылках для роста цен. А пока поведение игроков на рынке можно условно сравнить с режимом пылесоса, который высасывает с рынка последние деньги. Например, крупнейшая в Украине частная девелоперская компания сегодня ищет клиентов для своих объектов даже в подземных переходах на Почайне. Сам этот факт очень отрезвляет. Это говорит о том, что частные девелоперы хорошо понимают, что у людей денег нет, и пытаются поймать любого клиента, у которого есть паспорт, код и хотя бы $5 тыс. Они готовы его приглашать, вести беседы и индивидуально договариваться. К сожалению, все это сейчас происходит", — сказал "Вестям" Артюхов.
Без студентов и иногородних рынок аренды замер
Что касается аренды жилья, то повышение коммунальных платежей на корню отбило желание собственников квартир повышать арендную плату. "Тех арендаторов, которые пережили этот зимний сезон, собственники квартир должны носить на руках. За то, что те им компенсировали коммуналку и еще и аренду заплатили", — говорит "Вестям" Михаил Артюхов.
Впрочем, небольшое повышение цен за год все же произошло. Как свидетельствуют данные компании SV Development, если в марте прошлого года средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры составляла $273, то сейчас — $283. Двухкомнатные квартиры за этот же период в среднем подорожали с $310 до $318, а "трешки" — с $438 до $456 в месяц. Но, в любом случае, по оценкам риелторов, сейчас наблюдается нетипичная ситуация для весны, когда аренда жилья в Киеве традиционно дорожала.
"Последние несколько лет стоимость аренды в Киеве росла в среднем на 10–15% в год. Спрос увеличивался, и владельцы жилья нередко сдавали квартиры в аренду всего за несколько дней. Ежегодно в столицу на учебу приезжали студенты, некоторые из них снимали жилье. Арендой квартир также интересовались люди, приехавшие в Киев на заработки из других регионов страны. Однако эпидемия коронавируса изменила подход к учебе и работе — студенты уехали домой и учатся онлайн, а в поисках работы в столицу сейчас приезжает намного меньше иногородних. Рынок аренды теперь живет преимущественно за счет тех, кто хочет улучшить условия жизни", — отмечают в компании.
https://vesti.ua
Комментарии