БЦ выяснял, где в первую очередь будут сносить старые "панельки" и "хрущевки" и на каких условиях владельцы получат новое жилье.
В декабре Киевский городской совет утвердил Программу комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда. Программу разрабатывало частное предприятие "Институт урбанистики" на протяжении 2019-2021 гг.
Этот проект стоил департаменту строительства и жилищного обеспечения Киевского горсовета чуть более 1,5 млн. грн.
"Институт урбанистики" определил, что объем устаревшего жилья в городе составляет 4 948 домов, в которых проживает более полумиллиона человек.
По уточненной оценке устаревшее жилье в Киеве составляет 11,3 млн. м2, или 19,2% от общего объема жилья.
Устаревший фонд Киева разделили на типы:
- здания барочного типа, преимущественно построенные после Второй мировой войны;
- здания типа "сталинка", правительственные и номенклатурные;
- дома первого периода индустриального домостроения (так называемые "хрущевки"), панельные и кирпичные.
- исторические здания, стройки до Первой мировой войны;
Срок эксплуатации массового жилья, построенного в 1950-60-х годах, не должен превышать 50-70 лет. Как отмечено в Программе, сейчас более 20 тысяч киевских квартир (почти 2% от общего количества) не имеют холодного водоснабжения, более 35 тысяч (3,3%) – горячей воды. В 46,5 тысяч квартир (4,3%) отсутствует канализация, более 42 тысяч (3,9%) не отапливаются.
Меньше устаревшего жилья в Деснянском районе (67 домов), больше всего — в Шевченковском (1178) и Соломенском (865).
В Программе определили 14 микрорайонов с концентрированным размещением устаревшего жилья, их общую территорию, требующую реконструкции в первую очередь.
В документе определили адреса домов, попадающих в первый этап программы.
Это, прежде всего, кварталы и микрорайоны, которые застраивались массовым жильем типа "хрущевки" в послевоенное время, в частности:
- -Массив Воскресенка, на площади 245 га сформировано 11 микрорайонов, преобладает кирпичная пятиэтажная застройка.
- -северная часть массива Нивки площадью 46,9 га, где преобладает панельная пятиэтажная застройка
- -массив Лесной, где смешанная пяти и девяти этажная застройка, состоит из 9 микрорайонов на площади 96 га
- -Массив Новая Дарница, где расположены дома барачного типа, построенными силами немецких военнопленных, и "рядовые" сталинки.
Снести или реконструировать?
Как отмечается в Программе, в Западной Европе реконструкцию подобных массовых панельных кварталов социального жилья начали проводить еще в 70-х годах ХХ века.
Особенно актуально благоустройство панелек было для стран так называемого соцлагеря и бывших балтийских советских республик. Дискуссии шли вокруг вопроса, стоит ли реконструировать такие дома или целесообразнее их снести?
Как отмечают авторы Программы, по расчетам специалистов из Эстонии, Польши, Восточной Германии, реконструкция дешевле строительства новых домов.
В Восточной Германии стоимость реконструкции "хрущевки" составляет до 30% себестоимости нового жилья аналогичной площади, в Эстонии – 29 – 33%.
Одно время Польский институт жилищного хозяйства разрабатывал программу для реконструкции 22% жилищного фонда страны, за "предел целесообразности" проведения реконструкции там определялась стоимость в 70% от себестоимости нового строительства.
В случае, когда стоимость реконструкции превышает 70%, работы по реконструкции проводить целесообразно только для домов – памятников архитектуры.
Тем не менее, по результатам опроса 733 жителей Киева, проводившего "Институтом урбанистики" во время работы над Программой, на вопрос, что нужно делать с "хрущевками" подавляющее большинство, или 66,8% респондентов высказались за их полный снос.
Собственно, это предлагают поступить с большинством старой застройки Киева авторы программы.
Двадцать пять этажей вместо пяти
В общей сложности снести предлагают 70% устаревшего жилищного фонда Киева. На месте пятиэтажек появятся новые дома на 20 этажей и более.
Жителей старой застройки будут отселять в новые квартиры, которые по Программе будут в 1,4-1,5 раза больше по площади. Остальные же площади в новом жилье застройщик будет продавать по рыночной цене.
Общий объем устаревшего жилья, подлежащего сносу, составляет около 7 миллионов квадратных метров.
Площадь новостроек, которая будет появляться, составит примерно 31 миллион квадратных метров. Таким образом, доля жилья, которое должно пойти на компенсацию владельцам старой застройки, в среднем составит 34% от проектных площадей.
"Институт урбанистики" в программе приводит примеры реализуемых ранее проектов реконструкции в Киеве.
В частности, квартал вдоль улицы Маршала Гречко на Сырце. Участок перестраивали по принципу "волны", когда каждому сносу предшествует строительство нового дома, где отселенным жильцам предоставляют жилье.
Вместо советских пяти- и девятиэтажных панельных домов отстроили новые дома на 12-23 этажей.
За чей счет переселение?
В Программе предлагается несколько возможных механизмов финансирования проекта, в частности, проектное финансирование от местных властей для девелоперов, ипотечное кредитование и даже выпуск облигаций органом местного самоуправления.
Следует отметить, что сейчас на рассмотрении Верховной Радой находится законопроект №6458 "Об осуществлении комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда", который в сентябре был принят в первом чтении.
Документ предусматривает финансирование как из государственного бюджета, так и за счет инвестора-застройщика.
Главным отличием проекта закона от принятой киевской властью Программы является то, что в законопроекте предлагается предоставлять новое жилье владельцам имущества из устаревшего фонда в отношении 1/1.
То есть для получения большей площади нужно будет заплатить застройщику разницу по рыночной цене.
Если сложится ситуация, что собственник согласится на меньшую площадь, застройщик разницу будет выплачивать ему. Также у владельца есть возможность отказаться от компенсационного жилья, получив денежную компенсацию по рыночной цене.
Однако начало реконструкции старой застройки в стране возможно только после окончания военных действий. Поэтому об объемах финансирования и старте программы в Киеве пока говорить не приходится.
Источник
Комментарии