Как девелоперу понравиться банкирам?

Получить банковский кредит на строительство нового объекта сегодня достаточно тяжело. Building.ua выяснил, какими характеристиками должен обладать проект недвижимости, чтобы банк согласился его кредитовать?

Татьяна Кикена, начальник управления корпоративного бизнеса ПАО «Банк Кипра»

Назвать характеристики самого проекта жилой/коммерческой недвижимости, который банк будет готов профинансировать, практически невозможно. Так как каждый проект уникален по расположению и целевому клиенту, на которого он рассчитан. Потому приведем основные параметры, которые играют ключевую роль для банка при принятии решения о кредитовании недвижимости:

1. наличие четкого бюджета строительства, который будет включать в себя все расходы по проекту – начиная от общестроительных работ и заканчивая работами по внутренней отделке (если речь идет о коммерческой недвижимости, то, как правило, существуют требования по базовой отделке от крупных клиентов). Если мы говорим о проектном финансировании, то участие банка в проекте не может превышать 50%;

2. прогноз денежных потоков по проекту, который будет подкреплен конкретными маркетинговыми исследованиями рынка, или предварительными договорами с потенциальными покупателями/арендаторами. В зависимости от стадии проекта сумма подтвержденных потоков каждый раз должна близиться к сумме, минимум в 1,5 раза превышающей сумму платежей по кредиту;

3. дополнительное обеспечение на период строительства;

4. страховой депозит для обслуживания кредита на срок строительства;

5. персональное участие собственников в строительстве должно быть подтверждено.

Богдан Гапонюк, начальник отдела жилищного кредитования Управления кредитных продуктов ПАО «Укрсоцбанк», UniCredit Bank

Кредитование банком строительных проектов (как жилых, так и коммерческих) на стадии возведения можно условно разделить на два основных направления: проектное финансирование – кредитование непосредственно застройщика на строительство и кредитование покупателей этого застройщика на приобретение площадей в строящемся объекте. Стоит сразу заметить, что второй вариант кредитования также подразумевает опосредованное кредитование строительства, только с участием финального инвестора – покупателя, который и оказывается заемщиком банка. И именно этот инвестор и будет финансово пострадавшей стороной в случае недобросовестного выполнения застройщиком своих обязательств либо возникновения любых других проблем.

В любом случае, строительный проект, для финансирования строительства которого планируется привлечение банка, должен обладать рядом безусловных характеристик. Требования касаются как непосредственно проекта, так и фирмы – застройщика и включают:

1. экономическую привлекательность – месторасположение, разумные проектные решения, адекватная норма прибыльности в привязке к рыночно обоснованной цене, наличие концепции развития и понимание целевого покупателя;

2. юридическую прозрачность проекта: легитимность землеотвода и получения земельного участка, наличие соответствующим образом оформленного пакета разрешительной документации, законность схемы реализации;

3. финансовую состоятельность и стабильность застройщика – в любом случае, банк готов финансировать не более 50-70% (в идеальном случае) стоимости строительства и необходимы доказательства наличия и источников оставшейся непокрытой части финансирования, готовность финансирования проекта в случае изменения рыночных либо другх условий (изменение цены, необходимость доделок, проблемы с продажами);

4. наличие организованных строительных процессов – наличие генподрядчика с «историей», организация строительных процессов, наличие четкого понимания планируемых графиков финансирования и проведения работ, качество материалов;

5. репутационную составляющая – наличие истории работы и реализованных застройщиком (либо материнской структурой) проектов, репутация проектировщика, генподрядчика и должностных лиц всех участников;

Приведенные выше обязательные условия не являются окончательными и каждый банк, в рамках рассмотрения проектного предложения, сам определяет существенные для него условия и дополнительные критерии, которые снизят риски участия в проекте и поспособствуют принятию положительного решения.

Building.ua