Як девелоперу сподобатися банкірам?

Отримати банківський кредит на будівництво нового об'єкту сьогодні досить важко. Building.ua з'ясував, якими характеристиками повинен володіти проект нерухомості, щоб банк погодився його кредитувати? Тетяна Кікена, начальник управління корпоративного бізнесу ПАТ «Банк Кіпру»

Назвати характеристики самого проекту житлової / комерційної нерухомості, який банк буде готовий профінансувати, практично неможливо. Так як кожен проект унікальний по розташуванню і цільовим клієнтові, на якого він розрахований. Тому наведемо основні параметри, які відіграють ключову роль для банку при ухваленні рішення про кредитування нерухомості:

1. наявність чіткого бюджету будівництва, який буде включати в себе всі витрати за проектом - починаючи від загальнобудівельних робіт і закінчуючи роботами по внутрішній обробці (якщо мова йде про комерційну нерухомість, то, як правило, існують вимоги щодо базової обробці від великих клієнтів). Якщо ми говоримо про проектному фінансуванні, то участь банку в проекті не може перевищувати 50%;

2. прогноз грошових потоків за проектом, який буде підкріплений конкретними маркетинговими дослідженнями ринку, або попередніми договорами з потенційними покупцями / орендарями. В залежності від стадії проекту сума підтверджених потоків щоразу повинна наближатися до суми, мінімум у 1,5 рази перевищує суму платежів по кредиту;

3. додаткове забезпечення на період будівництва;

4. страховий депозит для обслуговування кредиту на термін будівництва;

5. персональна участь власників в будівництві має бути підтверджено.

Богдан Гапонюк, начальник відділу житлового кредитування Управління кредитних продуктів ПАТ «Укрсоцбанк», UniCredit Bank

Кредитування банком будівельних проектів (як житлових, так і комерційних) на стадії зведення можна умовно розділити на два основних напрямки: проектне фінансування - кредитування безпосередньо забудовника на будівництво та кредитування покупців цього забудовника на придбання площ у споруджуваному об'єкті. Варто відразу зауважити, що другий варіант кредитування також має на увазі опосередковане кредитування будівництва, тільки за участю фінального інвестора - покупця, який і виявляється позичальником банку. І саме цей інвестор і буде фінансово постраждалою стороною в разі несумлінного виконання забудовником своїх зобов'язань або виникнення будь-яких інших проблем.

У будь-якому випадку, будівельний проект, для фінансування будівництва якого планується залучення банку, повинен володіти рядом безумовних характеристик. Вимоги стосуються як безпосередньо проекту, так і фірми - забудовника і включають:

1. економічну привабливість - місцерозташування, розумні проектні рішення, адекватна норма прибутковості в прив'язці до ринково обгрунтованою ціною, наявність концепції розвитку і розуміння цільового покупця;

2. юридичну прозорість проекту: легітимність землевідведення та отримання земельної ділянки, наявність відповідним чином оформленого пакету дозвільної документації, законність схеми реалізації;

3. фінансову спроможність і стабільність забудовника - в будь-якому випадку, банк готовий фінансувати не більше 50-70% (в ідеальному випадку) вартості будівництва і необхідні докази наявності і джерел залишилася непокритою частини фінансування, готовність фінансування проекту у разі зміни ринкових або другх умов (зміна ціни , необхідність доробок, проблеми з продажами);

4. наявність організованих будівельних процесів - наявність генпідрядника з «історією», організація будівельних процесів, наявність чіткого розуміння планованих графіків фінансування та проведення робіт, якість матеріалів;

5. репутаційну складова - наявність історії роботи і реалізованих забудовником (або материнською структурою) проектів, репутація проектувальника, генпідрядника та посадових осіб всіх учасників;

Наведені вище обов'язкові умови не є остаточними і кожен банк, в рамках розгляду проектної пропозиції, сам визначає істотні для нього умови та додаткові критерії, які знизять ризики участі в проекті і посприяють ухваленню позитивного рішення.

Building.ua