Элеонора Мельник: девелоперам необходимо несколько «умерить свои аппетиты»

В сложившейся на начало IV кв. 2010 г. на украинском рынке недвижимости ситуации, большинство аналитиков и консультантов все еще воздерживаются от конкретных советов для девелоперов, строителей и других игроков рынка недвижимости. В свою очередь Элеонора Мельник, руководитель отдела консультаций по недвижимости международной компании по оказанию профессиональных консультативных услуг Ernst & Young все же ответила на наболевший вопрос: чтобы Вы посоветовали девелоперам и землевладельцам?

Несколько советов девелоперам:
В достаточно непростой ситуации, которая в настоящий момент сложилась на нашем рынке недвижимости, очень сложно и иногда практически невозможно давать конкретные советы ведущим игрокам рынка – как девелоперам, так и крупным земелевладельцам. Ведь каждый случай необходимо рассматривать отдельно и в каждом таком случае советы могут быть абсолютно полярными. Однако, некоторый ряд общих тенденций на рынке, а также особенности нашего поведения и образа мышления позволяют все-таки сделать определенные выводы, которые можно резюмировать следующим образом.

Необходимо умерить «аппетиты». Если мы говорим о девелоперах, то в первую очередь, им необходимо несколько «умерить свои аппетиты». Для начала, полностью пересмотреть концептуальные составляющие своих проектов. Абсолютно нереалистичные архитектурные концепции небоскребов и мегазданий на фоне неактивного рынка и минимального спроса сейчас выглядят, по меньшей мере, нелепо. Конечно, перегретый и в то же время вакантный рынок, каким он был два-три года назад, прощал любые ошибки и недоработки. Рынок поглощал все.

Необходимо соизмерять желания с возможностями. Однако сейчас необходимо соизмерять желания с действительными возможностями рынка абсорбировать все эти площади. В некоторых случаях может потребоваться полный пересмотр проекта и кардинальное изменение превалирующего типа недвижимости. Хорошее исследование рынка и, возможно, тестирование концепции (проведение предварительных переговоров с потенциальными арендаторами) дают достаточно трезвое представление о том, насколько востребованным и, соответственно, успешным может быть девелоперский проект после его реализации.

Следующим шагом будет снижение своих финансовых ожиданий. Докризисные ставки доходности не будут реально достижимыми на протяжении, как минимум, нескольких последующих лет. Поэтому необходимо изначально пересмотреть все финансовые показатели проектов (это касается и арендных ставок, и стоимости продажи), а также снизить свои будущие инвестиционные ожидания.

Таким образом, как минимум архитектурная и финансовая части проекта будут выглядеть более реалистично. Все мы, конечно, понимаем, что наличие хорошего девелоперского проекта еще не гарантирует привлечение финансирования в текущей неоднозначной ситуации, однако… Банки сейчас достаточно ликвидны, а некоторые инвесторы по-прежнему готовы входить в Украину. Поэтому при определенных условиях существует потенциальная возможность реализации проекта в установленные сроки и с учетом заемного капитала.

Несколько советов землевладельцам:
Если мы говорим о землевладельцах, то дальнейшая стратегия будет напрямую зависеть от первоначальных целей, которые ставили перед собой игроки земельного рыка. В большинстве случаев цели были исключительно спекулятивные – с быстрым входом и выходом из проектов в краткосрочной перспективе, – поэтому в текущей ситуации не стоит надеяться на удачную продажу вакантного земельного участка. Стоимость земли уже не будет настолько высока, и, в наилучшем случае, участок можно продать с нулевым заработком, а скорее всего, стоимость продажи будет гораздо ниже, чем покупка. Поэтому тут уже все будет зависеть от желания и финансового положения собственника земли – либо избавляться от этого актива со значительным дисконтом сейчас, либо ждать улучшения ситуации на рынке. Однако ждать придется долго. В долгосрочной же перспективе, хорошие земельные активы будут иметь больше шансов быть реализованными и востребованными на нашем рынке.
www.building.ua