Доходная жилая недвижимость - время премиального сегмента

Ключевой задачей девелопмента недвижимости является доходность, и не важно, в каком сегменте. Есть рынок, неудовлетворенная потребность, как следствие - спрос, возможность создать дополнительную нематериальную составляющую, ресурсы – необходимо быть первым в данной цепочке, объявлять свои правила игры, которые позволят задавать тон и быть ведущим на рынке формирующегося доходного сегмента жилой недвижимости.

Сегодня рынок недвижимости Украины копирует развитие стран, которые прошли этап становления и развиваются согласно рыночным законам. Формирует этот рынок постулат – спрос рождает предложение, моя задача, как девелопера – обнаружить спрос и создать предложение на рынке.

Что сегодня предлагает рынок в сегменте доходной жилой недвижимости? Ничего!Я не считаю конкурентной средой частного арендодателя. Потому что системная доходная недвижимость способна занять премиальную нишу благодаря системе ценностей, которую формирует класс премиальности, спрос на таковую со стороны целевой аудитории.

Сегодня, чтобы реализовать девелоперский проект доходной недвижимости, необходимо представлять себе его формат, локацию, внутреннее и внешнее пространство, потребителя и стоимость аренды. Зная сроки реализации проекта, можем понять, насколько отвечает он нашему представлению о сроках самоокупаемости и денежного потока, который будет сформирован в дальнейшем.

Столица – это имидж всей Украины, ее финансовый центр. Все новые и оригинальные доходные проекты с недвижимостью начинают свою историю именно со столицы.

Ниже приведу выдержки из анализа нового для Киева класса жилой недвижимости. В статье приведены данные по зонированию Киева, которые отличаются от общепринятых.

Следующим блоком я предлагаю формулу аппартаментов для различных зон Киева. За ней мы рассмотрим отличие в площадях аппартаментов в зависимости от зоны расположения, ценообразование и подытожим выводом об окупаемости трех зон в месяцах.

Исторически Киев делим на три премиальные зоны (А, АА, ААА) – в убывающем порядке – по мере приоритета и стоимости.

Зонирование Киева

Каждая из зон соответствует правилу «3х3». Три географии – три формулы аппартаментов – три площади – три стоимости за квадрадный метр аренды. Так как на рынке отсутствует система ценообразования – смоделирую ее, основываясь на данных продаж, аренды и запросов.

В данной модели рассматриваем три вида аппартаментов.

Аппартаменты:

• А - 1 спальня +1 санузел (двухкомнатная)

• В - 2 спальни + 2 санузла (трехкомнатная)

• С - 3 спальни + 3 санузла (четырехкомнатная)

В центральных районах Киева предложения жилья с эконом характеристиками сдаются по завышенной стоимости, в это же время качественных объектов с премиальными характеристиками не хватает. При этом девелопер, разрабатывая проет, учитывает ряд характеристик интерьерного, экстерьерного, сервисного, приватного и охранного характера. В каждой из локаций существует своя емкость рынка. Данные приведенные ниже сформированы согласно аналитическим исследованиям.

Площадь аппартаментов в премиальном сегменте формируется исходя из анализа продаж, проектов и тенденций. Хочу отметить, что предложений не так много, как кажется. Плюс, естественно, анализ того, что присутствует на рынках в странах, которые уже имеют четко сформированные параметры доходного жилья.

Доля площадей в каждой из локаций соответствует спросу и наличию целевой аудитории.

Что касается ценообразования, то данный инструмент будет также приведен в относительных долях. Хочу напомнить, что все применяемые инструменты имеют смысл в определении оптимального варианта соотношения параметров для планируемой доходности. Реальные цифры аренды совпадают со средними показаниями в данных локациях.

Теперь, учитывая статьи затрат во времени, с одной стороны и дохода с другой, можем говорить об эффективности проекта. Для всех трех позиций общая площадь доходного дома одинакова. Затраты на строительство, декор, меблирование отличаются по каждому из трех вариантов.

Для того, чтобы оптимизировать данные доходности и окупаемости, пользуемся всеми возможными инструментами: приобретением участка или реконструкцией дома, технологией строительства и используемыми материалами, эффективной стоимостью заимствованных денег... стоимостью своей или чужой управляющей компанией.

Что касается конкурентов доходной недвижимости, в первую очередь, это гостинницы 4 и 5*, частные аппартаменты, которые соответствуют премиум классу и аппартаменты такого же класса, выставленные на продажу.
Андрей Кудрин, учредитель компании "Кудрин Девелопмент"
www.building.ua