Дохідна житлова нерухомість - час преміального сегменту

Ключовим завданням девелопменту нерухомості є прибутковість, і не важливо, в якому сегменті. Є ринок, незадоволена потреба, як наслідок - попит, можливість створити додаткову нематеріальну складову, ресурси - необхідно бути першим у даній ланцюжку, оголошувати свої правила гри, які дозволять задавати тон і бути ведучим на ринку формується дохідного сегменту житлової нерухомості.

Сьогодні ринок нерухомості Україна копіює розвиток країн, які пройшли етап становлення і розвиваються відповідно до ринкових законів. Формує цей ринок постулат - попит породжує пропозицію, моє завдання, як девелопера - виявити попит і створити пропозицію на ринку.

Що сьогодні пропонує ринок в сегменті доходної житлової нерухомості? Нічого! Я не вважаю конкурентним середовищем приватного орендодавця. Тому що системна дохідна нерухомість здатна зайняти преміальну нішу завдяки системі цінностей, яку формує клас преміальності, попит на таку з боку цільової аудиторії.

Сьогодні, щоб реалізувати девелоперський проект дохідної нерухомості, необхідно уявляти собі його формат, локацію, внутрішнє і зовнішнє простір, споживача і вартість оренди. Знаючи терміни реалізації проекту, можемо зрозуміти, наскільки відповідає він нашим поданням про терміни самоокупності і грошового потоку, який буде сформований в подальшому.

Столиця - це імідж усієї України, її фінансовий центр. Все нові й оригінальні прибуткові проекти з нерухомістю починають свою історію саме зі столиці.

Нижче наведу витяги з аналізу нового для Києва класу житлової нерухомості. У статті наведені дані щодо зонування Києва, які відрізняються від загальноприйнятих.

Наступним блоком я пропоную формулу апартаментів для різних зон Києва. За нею ми розглянемо відмінність у площах апартаментів в залежності від зони розташування, ціноутворення і підсумуємо висновком про окупність трьох зон в місяцях.

Історично Київ ділимо на три преміальні зони (А, АА, ААА) - у зворотньому порядку - в міру пріоритету та вартості.

Зонування Києва

Кожна із зон відповідає правилу «3х3». Три географії - три формули апартаментів - три площі - три вартості за квадрадний метр оренди. Тому що на ринку відсутня система ціноутворення - змоделюють її, грунтуючись на даних продажів, оренди і запитів.

У даній моделі розглядаємо три види апартаментів.

Апартаменти:

• А - 1 спальня 1 санвузол (двокімнатна)

• В - 2 спальні 2 санвузли (трикімнатна)

• С - 3 спальні 3 санвузли (чотирикімнатна)

У центральних районах Києва пропозиції житла з економ характеристиками здаються за завищеною вартістю, в цей же час якісних об'єктів з преміальними характеристиками не вистачає. При цьому девелопер, розробляючи проет, враховує ряд характеристик інтер'єрного, екстер'єрного, сервісного, приватного і охоронного характеру. У кожній з локацій існує своя місткість ринку. Дані наведені нижче сформовані згідно з аналітичними дослідженнями.

Площа апартаментів в преміальному сегменті формується виходячи з аналізу продажів, проектів і тенденцій. Хочу відзначити, що пропозицій не так багато, як здається. Плюс, природно, аналіз того, що є присутнім на ринках у країнах, які вже мають чітко сформовані параметри дохідного житла.

Частка площ в кожній з локацій відповідає попиту та наявності цільової аудиторії.

Що стосується ціноутворення, то даний інструмент буде також наведено у відносних частках. Хочу нагадати, що всі застосовувані інструменти мають сенс у визначенні оптимального варіанту співвідношення параметрів для планованої прибутковості. Реальні цифри оренди збігаються з середніми показаннями в даних локаціях.

Тепер, враховуючи статті витрат у часі, з одного боку і доходу з іншого, можемо говорити про ефективність проекту. Для всіх трьох позицій загальна площа прибуткового будинку однакова. Витрати на будівництво, декор, меблювання відрізняються по кожному з трьох варіантів.

Для того, щоб оптимізувати дані прибутковості і окупності, користуємося всіма можливими інструментами: придбанням ділянки або реконструкцією будинку, технологією будівництва і використовуваними матеріалами, ефективної вартістю запозичених грошей ... вартістю своїй або чужій керуючою компанією.

Що стосується конкурентів дохідної нерухомості, в першу чергу, це готелі 4 і 5 *, приватні апартаменти, які відповідають преміум класу та апартаменти такого ж класу, виставлені на продаж.
Андрій Кудрін, засновник компанії "Кудрін Девелопмент"
www.building.ua