Инвестирование в коттеджные городки: преимущества и недостатки





04.11.2010 18:35
Статьи о недвижимости | Инвестирование в коттеджные городки: преимущества и недостатки С каждым днем растет популярность коттеджных городков в окрестностях столицы и некоторых других крупных городов Украины. Дом в таком городке — одна из самых привлекательных инвестиций в недвижимость на сегодняшний день. Преимущества — свой земельный участок, свежий воздух, хорошее транспортное сообщение, которое порой лучше, чем в некоторых «спальных» районах столицы. Цена квадратного метра в коттеджных комплексах сегодня находится на уровне среднегородских значений.

С юридической точки зрения понятие «коттеджный городок» сегодня не определено, поэтому каждый застройщик или девелопер вкладывает в него свой смысл. Очевидно, для того чтобы считаться коттеджным городком, участок частной застройки должен иметь коммунальную инфраструктуру (транспорт, энергия, связь и канализация), эксплуатирующую компанию (аналог ЖЭКа) и социальную инфраструктуру (магазины, общепит, бытовые услуги и образование). И поселок, и инфраструктура должны иметь единый проект и единого застройщика. Опыт первых коттеджных городков показывает необходимость установления в них единых норм общежития и даже социальной однородности контингента жителей, своеобразной «клубности».

Расположение коттеджного городка, прежде всего его транспортная доступность, является, наверное, главным фактором, определяющим спрос на недвижимость в нем, а значит, и успех проекта. Считается, что городок должен находиться не далее чем в 30 км от городской черты (так называемая часовая доступность). Хотя с насыщением рынка эта граница будет отодвигаться. Важно также, чтобы городок был расположен рядом с одной из крупных, входящих в город транспортных артерий. Большинство вышеупомянутых проектов сосредоточены на Обуховском, Житомирском и Бориспольском направлениях. Одесское, Вышгородское, Броварское и Коростеньское направления пока развиваются в меньшей степени. Однако по мере насыщения рынка начнется строительство поселков и там. Изменит ситуацию и строительство новых дорог: трассы Киев—Процив в Бориспольском направлении, трассы Троещина—Десна с новым мостом через эту реку, областной кольцевой трассы.

Другим важным для покупателя фактором является экология и природные условия в районе городка. Это прежде всего наличие леса и водоема, нормальная радиационная обстановка и отсутствие по соседству крупных предприятий. Так, проекты поселков активнее развиваются в южном направлении из-за радиационной загрязненности лесов севернее Киева. Наиболее привлекательное по сочетанию природных и транспортных факторов Обуховское направление застраивается активнее всего. Однако лесистая местность, непосредственно прилегающая к реке Козинка, уже фактически полностью застроена или распределена под строительство.

В Житомирском, Одесском и Броварском направлениях мало естественных водоемов с проточной водой. Поэтому одним из наиболее перспективных с экологической точки зрения является Бориспольское направление, в частности пойма Днепра, изобилующая лугами и озерами-«старицами».

Существует, однако, ряд факторов, сдерживающих развитие коттеджных поселков.

Во-первых, это неурегулированность земельного законодательства. Так, действующий мораторий на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения резко сужает возможности для проектирования: большой участок под застройку получить трудно, даже если местные сельхозпредприятия де-факто его не используют. Изменение целевого назначения земли возможно, однако связано с длительными сроками и значительными затратами застройщиков, в том числе и «на коррупцию». Существуют значительные ограничения на отвод в частную собственность прибрежных территорий, особо привлекательных для коттеджных городков, которые застройщикам приходится тонко обходить.

Главная же проблема состоит в том, что в подавляющем большинстве случаев потенциальным покупателям предлагается инвестировать в строительство коттеджа на том этапе, когда «городок» представляет собой в лучшем случае стройку, а в худшем — чистое поле. На рынке коттеджных поселков еще не было скандала наподобие киевского «Элита-центра». Но покупателю все же стоит серьезно изучать юридические нюансы договора с застройщиком.

К тому же нужно различать моменты сдачи в эксплуатацию отдельно взятого коттеджа для отдельно взятого покупателя и всего коттеджного городка. Поскольку участки продаются по одному, а строительство начинается после инвестирования, ввод в эксплуатацию всего комплекса может затянуться. Например, ряд клиентов городков-«ветеранов» ищут сейчас возможность продать свои дома там и купить коттеджи в другом месте из-за того, что им надоело на протяжении нескольких лет жить на стройплощадке. И эту возможность также нужно предусмотреть на этапе заключения договора с застройщиком.

Показательным является и тот факт, что банки крайне неохотно выдают кредиты на постройку домов в коттеджных поселках. По их мнению, права собственности на строящиеся там объекты слишком размыты, чтобы их можно было считать ликвидными.

С точки зрения защиты инвестиций покупателя наиболее приемлемой выглядит так называемая английская система. Суть ее в том, что инвестирование в строительство полностью осуществляет застройщик, который затем продает готовый коттедж «под ключ». Он же несет все сопутствующие риски. На первичном рынке коттеджной недвижимости такая система в Украине в кризисное время очень развита.
www.zagorodna.com

Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти