Інвестування в котеджні містечка: переваги та недоліки

З кожним днем зростає популярність котеджних містечок поблизу столиці та деяких інших великих міст України. Будинок у такому містечку - одна з найпривабливіших інвестицій у нерухомість на сьогоднішній день. Переваги - своя земельна ділянка, свіже повітря, гарне транспортне сполучення, котре іноді краще, ніж у деяких «спальних» районах столиці. Ціна квадратного метра в котеджних комплексах сьогодні перебуває на рівні середньоміських значень.

З юридичної точки зору поняття «котеджне містечко» сьогодні не визначене, тому кожен забудовник або девелопер вкладає в нього свій зміст. Очевидно, для того щоб вважатися котеджним містечком, ділянка приватної забудови повинна мати комунальну інфраструктуру (транспорт, енергія, зв'язок і каналізація), експлуатуючу компанію (аналог жеку) та соціальну інфраструктуру (магазини, заклади громадського харчування, побутові послуги й освіта). І селище, і інфраструктура повинні мати єдиний проект і єдиного забудовника. Досвід перших котеджних містечок показує необхідність встановлення в них єдиних норм спільного проживання і навіть соціальної однорідності контингенту жителів, своєрідної «клубності».

Розташування котеджного містечка, насамперед його транспортна доступність, є, напевно, головним чинником, який визначає попит на нерухомість у ньому, а отже, й успіх проекту. Вважається, що містечко має знаходитися не далі як за 30 км від міської межі (так звана годинна доступність). Хоча з насиченням ринку ця межа відсуватиметься. Важливо також, щоб містечко було розташоване поруч із однією з великих, які входять у місто транспортних артерій. Більшість вищезгаданих проектів зосереджені на Обухівському, Житомирському та Бориспільському напрямках. Одеський, Вишгородський, Броварський і Коростенський напрямки поки що розвиваються менше. Однак у міру насичення ринку почнеться будівництво селищ і там. Чи змінить ситуацію і будівництво нових доріг: траси Київ-Проців у Бориспільському напрямку, траси Троєщина-Десна з новим мостом через цю річку, обласної кільцевої траси.

Іншим важливим для покупця чинником є екологія та природні умови в районі містечка. Це насамперед наявність лісу та водойми, нормальна радіаційна обстановка і відсутність по сусідству великих підприємств. Так, проекти селищ активніше розвиваються в південному напрямку через радіаційне забруднення лісів на північ від Києва. Найпривабливіший за поєднанням природних і транспортних чинників Обухівський напрямок забудовують найактивніше. Однак лісиста місцевість, безпосередньо прилягає до річки Козинка, уже фактично повністю забудована або розподілена під будівництво.

У Житомирському, Одеському і Броварському напрямках мало природних водойм із проточною водою. Тому одним з найбільш перспективних з екологічної точки зору є Бориспільський напрямок, зокрема заплава Дніпра, котра рясніє луками й озерами-«старицями».

Існує, проте, ряд чинників, що стримують розвиток котеджних селищ.

По-перше, це неврегульованість земельного законодавства. Так, діючий мораторій на відчуження земель сільськогосподарського призначення різко звужує можливості для проектування: велику ділянку під забудову отримати важко, навіть якщо місцеві сільгосппідприємства де-факто її не використовують. Зміна цільового призначення землі можлива, однак пов'язана з тривалими строками та чималими витратами забудовників, у тому числі й «на корупцію». Існують значні обмеження на відведення у приватну власність прибережних територій, особливо привабливих для котеджних містечок, які забудовникам доводиться тонко обходити.

Головна ж проблема полягає в тому, що в переважній більшості випадків потенційним покупцям пропонується інвестувати в будівництво котеджу на тому етапі, коли «містечко» являє собою в кращому разі будівництво, а в гіршому - чисте поле. На ринку котеджних селищ ще не було скандалу на кшталт київського «Еліта-центру». Але покупцю все ж варто серйозно вивчати юридичні нюанси договору із забудовником.

До того ж потрібно розрізняти моменти здавання в експлуатацію окремо узятого котеджу для окремо узятого покупця і всього котеджного містечка. Оскільки ділянки продаються по одній, а будівництво починається після інвестування, введення в експлуатацію всього комплексу може затягтися. Наприклад, ряд клієнтів містечок-«ветеранів» шукають зараз можливість продати свої будинки там і купити котеджі в іншому місці через те, що їм набридло протягом кількох років жити на будмайданчику. І цю можливість також потрібно передбачити на етапі укладання договору із забудовником.

Показовим є і той факт, що банки вкрай неохоче видають кредити на спорудження будинків у котеджних селищах. На їхню думку, права власності на споруджувані там об'єкти занадто розмиті, щоб їх можна було вважати ліквідними.

З точки зору захисту інвестицій покупця найприйнятнішою виглядає так звана англійська система. Суть її в тому, що інвестування в будівництво повністю здійснює забудовник, який потім продає готовий котедж «під ключ». Він же несе всі супутні ризики. На первинному ринку котеджної нерухомості така система в України в кризовий час дуже розвинена.
www.zagorodna.com