Новости, пугающие весь мир, никак не повлияли на украинских инвесторов. В случае с коммерческой недвижимостью, они готовы платить и даже переплачивать за желаемые объекты. А вот их зарубежные коллеги оказались более чувствительны, и предпочитают пока взять паузу.
А инвестиции по расписанию. Для украинцев
Угроза полномасштабного вторжения никак не отразилась на рынке коммерческой недвижимости. Сейчас нет такого, чтобы что-то застаивалось и не продавалось. Кто не выставляет заоблачные цены, продает свои объекты довольно-таки легко и быстро.
Более того, инвесторы готовы не только платить, но и переплачивать. Особенно эта тенденция заметна на аукционах Prozorro.
К примеру, объект в Киеве, стартовая цена лота — $300 кв м. Это дешево, но и здание полуразрушенное, местами даже без крыши. То есть покупатель понимает, что нужно будет вложить еще плюс $300−$400 в ремонт квадратного метра. Итого себестоимость 1 кв м объекта $600−$700. Кроме того, есть тут еще «изюминка». В здании сидит арендатор Укрпошта, его нельзя выселять три года, а цена аренды — 15 грн за 1 кв м. Другими словами, человеку после покупки придется заморозить свои деньги на три года.
На торгах цена дошла до $800 за 1 кв м. Более того, ее заплатили. Хотя в этом же районе новые объекты, то есть купил и заехал, продаются по $900 за 1 кв м.
Общался с партнерами, все подтверждают, что наблюдают такую же тенденцию — люди готовы переплачивать, когда на то нет никакой необходимости.
Не отказываются инвесторы и от прежних проектов. Еще в начале 2021 года я одному клиенту продал участок в Киеве, он хотел там построить для своей компании бизнес-центр. Мы долго искали девелопера, и вот как раз к начале осени его утвердили. Проект многомиллионный, и я был уверен, что из-за тревожных новостей клиент его заморозит. Но нет. Объект сейчас строится, работы не останавливались ни на день.
А сделки по земле даже активизировались. После длительного затишья на предыдущей неделе мои клиенты купили на аукционах пять участков сельхозземли. Еще два человека обратились с вопросами по оформлению участков. А две маленькие компании решили сделать себе банки земли — хотят скупить земельные участки по 3−4 гектара и желательно с действующими арендаторами.
С другой стороны, есть у меня пара крупных объектов на продажу, с ценником $200 млн плюс. Украинские инвесторы их покупать не хотят, и я предложил немцам. Комментарий от них: цена устраивает, срок окупаемости устраивает, но «это сейчас сильно горячо». Как они пояснили, поскольку у границы стоят российские войска, для них сейчас рискованно покупать что-то в Украине. Сказали, давайте подождем, ситуация успокоится, например, войска отойдут, и тогда мы с радостью вернемся к этому разговору.
Инвестиции для оптимистов и смельчаков
Если инвестор достаточно оптимистичный или просто готов рискнуть, конечно, вложить деньги можно. Никаких новых окон возможностей не открылось, даже форточек. Но прежние — остались.
Коммерческая недвижимость. Цены сейчас на пике или почти на пике, плюс есть тенденция к переплате. Поэтому нужно внимательно подходить к покупке, чтобы заплатить адекватную цену — такие на рынке еще есть.
Земля. Земля выросла в цене за последние полгода. Если говорить о больших участках сельхозземли (от 100 га), 1 га стоил в диапазоне 30−40 тыс. грн, сейчас 50−70 тыс. грн. Дорожать еще будет, когда рынок земли заработает нормально, а не так, как сейчас. Понятно, что тут не те суммы, которые можно заработать на коммерческой недвижимости. Там можно купить объект по $300 за 1 кв м, а продать за $600 или $800, с землей так не получится. Разве что купить 1 тыс га, а потом цена поднимется на $1 тыс. за 1 га. Но пока такой взрывной рост в цене не ожидается.
Да и землю сейчас покупают в основном не для перепродажи. До людей потихоньку начинает доходить, что земля — это ограниченный ресурс, в отличие от метров квадратных. Они покупают, потому что у них есть лишние деньги, и не планируют на них как-то зарабатывать. Часто объясняют так: «Мы хотим, чтоб была, сейчас это модно, покупать землю». Даже не говорят об объемах, а только сколько готовы вложить. Например, мол, хотим купить земли на $100 тыс., не обязательно даже одним куском — можно 10 га в Винницкой области, 20 га в Херсонской области.
Золото. Остается тихой инвестиционной гаванью. Цена на него никак особо не колеблется. Поэтому, с одной стороны, заработать вряд ли удастся. С другой, и инфляция не съест, как в случае хранения под матрасом.
Остальные варианты инвестиции — предметы искусства, ценные бумаги, стартапы и другие бизнесы — требуют серьезного анализа, знаний (или найма того, кто ими обладает), а риск всегда будет выше.
Тревожный звоночек
На самом деле то, что украинские инвесторы даже активнее обычного, — скорее, тревожный звоночек, чем повод восхищаться оптимизмом соотечественников. С одной стороны, да, корни этого парадокса могут быть в том, что испугать украинцев не так-то просто. Во-первых, мы в принципе не из пугливых. Во-вторых, все-таки оккупация Крыма и война на Донбассе длятся восьмой год. Многим, к счастью, не довелось прочувствовать это на себе, тем не менее, в инфопространстве она есть всегда. Возможно, кожа стала такой толстой, что очередные угрозы через нее не пробиваются.
С другой стороны, такая активность на рынке недвижимости, еще и с дутыми ценами, может быть свидетельством его перегрева. А перегрев — предвестник кризиса. Так было перед мировым экономическим кризисом 2008 года. Перед тем, как он грянул, рынок недвижимости и жилой, и коммерческой был просто раскален.
Так что совет желающим инвестировать один: вложить можно, но лучше семь раз подумать, прежде чем один раз заплатить.
Денис Дроздов, специалист по продаже активов неплатежеспособных банков, инвестиционный брокер
https://biz.nv.ua/
Комментарии