Инфраструктура в коттеджных городках - не в почете

По мере развития рынка загородной недвижимости девелоперы декларировали обширную инфраструктуру в рамках строящихся коттеджных городков. Насколько сегодняшние реалии  соответствуют громким заявлениям, - в материале Building.

Смена планов
По подсчетам Марии Саниной, начальника отдела продаж загородного жилого комплекса «Город Солнца», сейчас на рынке загородной недвижимости киевского региона в активной фазе находятся не более 20 проектов. Еще порядка 50 в связи с нехваткой финансирования строятся медленно и нерегулярно. В таких условиях большинство застройщиков не могут себе позволить тратить деньги на реализацию инфраструктуры. Поэтому они либо существенно сужают перечень объектов соцкультбыта, либо откладывают их сооружение. Однако необходимость инфраструктуры для покупателя однозначна. Как сообщил Ярослав Вареник, руководитель проекта коттеджного городка DreamLand, без инфраструктуры и налаженной службы эксплуатации заявленные коттеджные поселки превратятся в новопостроенные деревни со всеми вытекающими прелестями, такими как постепенное обветшание дорог и коммуникаций, отсутствие даже минимального привычного в городке сервиса, небезопасность проживания. С мнением эксперта согласна Наталья Шевченко, руководитель отдела продаж коттеджного городка «Солнечный Луч»: «Сейчас предложение на рынке загородной недвижимости все еще превышает спрос. Покупателей не удивишь просто квадратными метрами на свежем воздухе. Собственная служба охраны и экплуатации - обязательный атрибут каждого поселка. Что же до прочих элементав инфраструктуры, все зависит от статуса городка, чем выше статус, тем богаче должна быть инфраструктура».
Сергей Елисеев, генеральный директор ДК «Европа» (коттеджный поселок «0лімпік-Рагк») отмечает, что во время кризиса ощущаются проблемы со строительством не только социально-бытовой инфраструктуры, но и поселков как таковых. «В нашем городке изначально планировалось возводить объекты соцкультбыта уже после его заселения, в 2012-2013 годах, - говорит специалист. - Поэтому сроков сдачи указанных объектов мы не пересматривали».
По словам Владимира Степенко, директора по маркетингу компании SV Development, девелоперы пока не спешат пересматривать свои инфраструктурные планы. Ведь большинство коттеджных городков с широким перечнем объектов социально-бытового обслуживания вышли на рынок в докризисный период. Это крупные проекты, срок реализации которых рассчитан на пять лет, причем инфраструктуру предполагалось строить на последней стадии, когда удастся собрать деньги инвесторов. Экономический кризис в Украине продолжается менее двух лет. Поэтому застройщики надеются на положительные изменения в экономике, которые поспособствуют оживлению покупательского спроса и привлечению средств для создания инфраструктуры. Но, по мнению эксперта, большинство заявленных социально-бытовых объектов так и не будет построено: финансирование работ ложится на плечи потенциального покупателя, а это резко снижает конкурентоспособность коттеджного поселка.
Олег Хома, директор 000 «Вишневе Містечко», указывает на то, что девелоперам пришлось сократить объем планируемой инфраструктуры. Но это ни в коем случае не означает полный отказ от нее, поскольку такой шаг отпугнет потенциальных клиентов. Застройщик не только утратит авторитет у покупателей, но и рискует никогда не завершить поселок. Как правило, в его реализацию уже вложены большие средства (разработка проекта, выделение земли, инженерная инфраструктура, само строительство), поэтому не заканчивать его - нерационально.

Чего хотят покупатели?
Что касается пожеланий покупателей, то подавляющее их большинство хочет видеть в коттеджном городке «полный перечень объектов социально-бытовой инфраструктуры». «Но как только задается уточняющий вопрос насчет того, готовы ли они платить около $1000 за ее обслуживание, количество желающих значительно сокращается», - замечает С. Елисеев.
По мнению М. Саниной, сейчас наиболее востребована инфраструктура торговая (минимаркет, аптека, ресторан), физкультурно-оздоровительная (бассейн, спортивный центр, фитнес-центр, банно-оздоровительный комплекс), а также социальная (детский сад, иногда школа).
В. Степенко определяет три вида инфраструктуры: базовая, необходимая и развитая. Конечно же, покупатель выберет развитую инфраструктуру, но в таком случае он должен понимать, что затраты лягут на его плечи. Золотая середина лежит между развитой инфраструктурой и дорогой недвижимостью с одной стороны и более скромной инфраструктурой и недвижимостью подешевле-с другой. При этом стоит учитывать, что некоторые девелоперы анонсировали широкую инфраструктуру только для того, чтобы получить конкурентное преимущество на рынке. А будет ли она реально построена - пока остается под вопросом.
По мнению В. Степенко, в поселке, где строится от 20 домов, достаточно небольшого минимаркета и теннисных кортов. В городках от 50 домов целесообразно также построить универсальную спортивную площадку для игры в футбол и баскетбол, небольшой спорткомплекс с тренажерным залом. А в загородных комплексах свыше 1000 домов необходимо предусмотреть достаточно широкий перечень объектов социально-бытового и развлекательного назначения. Например, в проекте ZaSpaGolf (Конча-Заспа, Обуховский район) заявили о строительстве гольф-поля, яхт-клуба, гостиницы, кинотеатра, ресторана, казино и т. п. Эта инфраструктура вполне может сравниться со столичной. Другой вопрос, насколько она будет реализована.
Алла Жабюк, консультант отдела продаж компании «Инконс», считает, что в маленьких городках вполне можно ограничиться охраной, службой эксплуатации и мини- или супермаркетом. А вот обширная инфраструктура востребована в поселках, рассчитанных на 70 домов и более.
Прежде всего, жителям необходима эксплуатационная компания, которая поддерживает элементарные условия жизнедеятельности городка: обслуживает инженерные сети и обеспечивает вывоз мусора.
Крайне важна и возможность приобрести на территории поселка продукты. В зависимости от величины городка для этих целей может быть построен торговый комплекс, минимаркет или продуктовый магазин. Однако, по словам О. Хомы, даже жители таких крупных комплексов, как «Севериновка» и «Маеток. Скарбниця Європи», не смогут обеспечить рентабельную работу среднего супермаркета. Поэтому здесь целесообразна кооперация с другими поселками.
Торгово-развлекательный или спортивно-развлекательный комплекс может потянуть только большой коттеджный городок: объем инфраструктуры должен быть пропорционален количеству жителей. Как указывает Елисеев, создавать торгово-развлекательный центр для поселка на 1200 коттеджей вполне рационально, но для 100-200 домов нецелесообразно.
Для любого городка вполне подъемна спортплощадка. А вот фитнес, по мнению С. Елисеева, в связи с кризисом из поселков однозначно уйдет, поскольку жители не готовы платить дополнительные деньги за данные услуги. И это при том, что фитнес больше подходит для проектов классов «премиум» и «бизнес». С таким мнением согласен О. Хома, так как после уменьшения фитнес-центра до формата тренажерного зала он перестанет пользоваться спросом. К списку необязательных элементов инфраструктуры эксперт относит и теннисные корты.
Что касается социальной инфраструктуры, то, по словам А. Жабюк, потенциальный
покупатель в первую очередь интересуется, построены ли и функционируют ли в поселке детский сад и начальная школа. Причем более востребованы дошкольные учреждения, ведь ежедневно возить маленьких детей в детсад вне городка для родителей затруднительно. А вот ребенка постарше отвезти в необходимую школу уже проще.
Также жителям поселка нужна если не амбулатория, то, по меньшей мере, аптечный киоск. А при отсутствии отделения банка должен действовать хотя бы терминал для денежных платежей.
Кроме всего прочего, в поселке обязательно должна быть предусмотрена парково-рекреационная зона. «Дома в коттеджных поселках покупают в основном люди семейные, - говорит А. Жабюк. - Для них очень важно иметь под боком место, где можно погулять и отдохнуть с детьми - парк, детскую и спортивную площадки, открытую террасу, бассейн».
Перечень объектов инфраструктуры зависит от многих факторов. «Размещение
коттеджного поселка в непосредственной близости от Киева или в его границах отчасти компенсирует отсутствие инфраструктуры, особенно торговой, так как человек может совершать покупки в столице», - констатирует М. Санина.
Следует отметить, что прямой зависимости объема инфраструктуры от класса поселка не наблюдается. В. Степенко указывает на то, что иногда городки категории «эконом» предлагают меньшую социальную инфраструктуру, чем элитные. Но, по словам эксперта, далеко не во всех высококлассных проектах заявленные объекты соцкультбыта реализуются.
А. Жабюк отмечает, что до кризиса инфраструктура определенным образом зависела от класса поселка. Но с началом экономического спада на первый план для девелоперов вышла рентабельность проекта, и главным фактором в вопросе строительства социально-бытовых и развлекательных объектов стал размер городка. Ведь создавать обширную инфраструктуру в поселке на 30 домов - даже в элитном - просто нерентабельно.

Что строят девелоперы
Несмотря на мнение некоторых экспертов о неизменности намерений девелоперов по развитию инфраструктуры городков, вряд ли найдется хоть один застройщик, который не пересмотрел бы свои планы в период кризиса.
Так, в коттеджном поселке «Олімпік-Рагк», скорее всего, откажутся от создания ресторана, поскольку по соседству на Житомирской трассе действуют чуть менее десятка подобных объектов. Предполагается построить в городке только кафе. Что касается школы, то С. Елисеев заверяет: «Школа будет возведена, и мы рассчитываем, что она будет вполне эффективна».
У «Вишневому Містечку» уже созданы парк и три детских площадки. Скоро там собираются запустить и общественный центр. Он возведен совместно с застройщиком поселка «Золоче»: такое сотрудничество позволило удешевить строительство и найти необходимое количество клиентов. Также сооружено здание Британской международной школы и автомойка. Но, к сожалению, не вся инфраструктура в обоих городках функционирует. Как отмечает О. Хома, раньше девелоперы рассчитывали на то, что в поселки придут сетевые операторы. Но сетевики не спешат в коттеджные городки, поскольку там ограничено количество потенциальных потребителей, а значит, объем прибыли невелик. Как следствие, девелоперам приходится думать не только о строительстве объектов инфраструктуры, но и об их обслуживании собственными силами. Многие застройщики слабо разбираются в управлении ресторанами или фитнес-залами - в этом вся трудность.
В поселке «Солнечный Луч» из заявленных объектов инфраструктуры уже готов супермаркет
и теннисные корты. Застройщик также приступил к строительству фитнес-центра с рестораном.
В поселке «Маеток. Скарбниця Свропи» уже построена часть инфраструктуры, в том числе торговый центр. А вот спортивный комплекс там изначально планировали небольшим. Огорчением для родителей может стать отсутствие детского сада. Наверняка, девелопер рассчитывал, что жители городка будут пользоваться киевскими дошкольными учреждениями.
В поселке «Солнечная Долина» в начале нынешнего года начали возводить ресторан, спорткомплекс и мини-маркет. Но кризис внес в их параметры некоторые коррективы. Например, формат ресторана сделали клубным и сократили  количество посадочных мест. Уменьшили и метраж спорткомплекса, оставив в нем бассейн, тренажерный зал, детский игровой комплекс и удалив из проекта теннисные корты, площадки для сквоша и ринги для бокса. Меньше стала и площадь супермаркета, поскольку в 2 км от поселка построили мегамаркет. На данный момент в «Солнечной Долине» уже открыты парковая зона и автомойка. Также планируется возвести детский сад с начальной школой и медпункт (начало строительства намечено на сентябрь-октябрь).
В «Севериновке» детский сад, школу и спорткомплекс начали строить еще в начале экономического спада. Несмотря на кризис, возведение этих объектов продолжалось, и на данный момент оно практически заканчивается.
Рядом с поселком «Романово» девелопер грамотно разместил оздоровительный комплекс со SPA и бассейном. Услугами комплекса смогут воспользоваться не только жители городка или соседних поселков, но и киевляне.
«Создание инфраструктуры - одна из наиболее объемных статей расходов при
строительстве коттеджного городка, - говорит М. Санина. - Поэтому экономия на реализации социально-бытовых объектов - один из вариантов повышения низкой ликвидности проектов. Ведь когда девелопер возводит единицу жилья, он уже может ее продать и направить деньги на инвестирование строительства или покрытие обязательств. С объектами инфраструктуры, которые предназначены для аренды, возврат инвестиций происходит существенно дольше, что создает дефицит ликвидности. В таких условиях девелоперы коттеджных проектов отказываются в первую очередь от чрезмерно раздутой ранее торговой и развлекательной составляющей, сводя их к минимуму, - считает М. Санина. - В случае отсутствия целевого соинвестора или арендатора с подписанным договором о намерениях на срок окупаемости проекта под такие емкие инфраструктурные компоненты, как гостиница или медицинский центр, девелопер откладывает их реализацию на более поздние сроки либо же совсем отказывается от этой идеи».
По словам Виктории Зори, руководителя отдела маркетинга корпорациии «Золотые Ворота», обычно застройщики отказываются от дорогостоящих в строительстве и нерентабельных в содержании объектов, таких как детсады, школы и рестораны. Преимущественно это происходит либо в маленьких поселках, либо в тех, которые приближены ко всей необходимой инфраструктуре.
В. Степенко тоже уверен, что девелоперы попытаются сэкономить на строительстве объектов соцкультбыта. Ведь в момент вывода на рынок проекта они анонсируют максимально обширную инфраструктуру, чтобы привлечь покупателей. Но когда застройщик распродал все дома, он может отказаться от возведения школы или другого объекта, мотивировав это отсутствием денег. По мнению эксперта, некоторые девелоперы реализуют лишь около 50% заявленной инфраструктуры. Однако застройщики таких проектов, как, например, «Золоче» и «Город Солнца», дорожат своей репутацией, потому можно ожидать, что в их поселках все будет построено.

Цена вопроса
Стоимость создания инфраструктуры изначально определить сложно. Все зависит от концепции проекта, его месторасположения, часто даже отличных интересов собственника. «В наше время инвестиции в инфраструктуру не должны сильно понижать ликвидность объекта, - говорит М. Санина. - При этом надо помнить о потребностях жителей. Адекватный объем капиталовложений в инфраструктуру - около 5-10% от общей суммы инвестиций в городках бизнес-класса и примерно 5-20% в проектах категории «премиум».
Руслан Хицюк, директор отдела продаж клубного поселка Riviera Villas, называет более высокие цифры, обясняя, что при цивилизованном подходе к реализации загородного проекта добросовестный девелопер может затратить до 30% от общего бюджета проекта на создание инфраструктуры.
На строительство всей инфраструктуры - и инженерной, и социально-бытовой - в общей сложности может уйти около половины средств, затраченных на реализацию
коттеджного поселка. Например, в «Вишневому Містечку» данные статьи расходов составили порядка 50% от стоимости всего проекта. Только общественный центр площадью 6000 кв. м, возведенный совместно с девелопером поселка «Золоче», потребовал вложений в размере десятков миллионов долларов.
Если стоимость строительства квадратного метра без внутренней отделки составляет порядка $800, то сооружение торгового центра площадью 500 кв. м обойдется в $400 000. Для здания площадью в 5000 кв. м цена составит $4 млн. Если учесть, что строительство квадратного метра под чистовую отделку стоит порядка $1000, сумма станет еще более впечатляющей. Полноценное оборудование торгового центра, необходимое для эксплуатации, поднимает стоимость объекта еще примерно на 40%.
Необходимо учитывать и возможное увеличение стоимости обслуживания инфраструктуры.
С. Елисеев указывает на то, что это может произойти, поскольку растут цены на газ. Но объективных предпосылок для повышения тарифов для жителей поселка нет. Их рост возможен лишь в том случае, если застройщик изначально допустил грубый просчет, заложив заниженный тариф.
В. Степенко также обращает внимание на то, что плата за обслуживание инфраструктуры существенно не изменилась. В коттеджных городках эконом- и бизнес-класса тарифы в гривне остались на прежнем уровне, а в долларовом эквиваленте и вовсе снизились из-за курсовых валютных колебаний. В элитных поселках тарифы уменьшились в среднем с $1000 до $600 в месяц.

Региональная инфраструктура
Поскольку возможности для возведения и обслуживания обширной инфраструктуры внутри коттеджного городка невелики, все большее значение для поселка приобретает инфраструктура района.
С. Елисеев указывает на то, что девелоперам давно стоило более продуманно учитывать окружающую инфраструктуру, а не делать ставку только на собственную. «В принципе, такое использование потенциала района имеет смысл, особенно если реализация проекта происходит в несколько очередей», - считает М. Санина. Однако Олег Хомко, руководитель компании «ДИО Групп» считает, что инфраструктура района может компенсировать внутреннюю инфраструктуру процентов на 10-20%, поскольку качество локальных объектов соцкульт-быта, как правило, очень далеко от идеала.
По мнению О. Хомы, целесообразно объединять инфраструктуру нескольких коттеджных городков, ведь одному застройщику очень трудно создать полноценный комплекс социально-бытового обслуживания вдали от других объектов.
А вот В. Степенко считает, что следует говорить, скорее, об инфраструктуре ближайших населенных пунктов. Девелопер сам для себя решает, сколько он сможет сэкономить на возведении проекта. Если застройщик поселков класса «эконом» и «эконом +» считает, что основной мотив для покупателя - цена, то он предложит ему дом стоимостью $1000 за кв. м и инфраструктуру ближайших населенных пунктов. Другой девелопер задумывает инфраструктуру, намереваясь продавать коттеджи по цене $1300 за кв. м.
Все эксперты сходятся на том, что наиболее развито в инфраструктурном плане Обуховское направление. Обилие ресторанов, супермаркетов, развлекательных комплексов, конноспортивных клубов, пляжная зона Голубого озера позволяют покупателям недвижимости в городках восполнять недостаток внутренней инфраструктуры. «А вот в других направлениях социально-бытовая сфера не настолько развита, поэтому застройщикам не обойтись без сооружения собственных инфраструктурных объектов», - констатирует А. Жабюк.

Благ станет меньше
По прогнозам В. Степенко, в ближайшее время не стоит ожидать кардинальных изменений в плане социальной инфраструктуры. Застройщики продолжат декларировать на бумаге создание обширного обслуживающего комплекса, но реально выполнять свои планы будут далеко не всегда. Среди приятных исключений - построенная базовая инфраструктура в Конче-Заспе и ряд объектов, реализованных в поселках «Маеток. Скарбниця Европи» и «Город Солнца».
М. Санина указывает на то, что финансирование строительства инфраструктуры ложится на плечи потребителя. Поэтому чем меньше городок и чем объемнее инфраструктура, тем больше ее удельный вес в стоимости жилья. При активизации рынка и выходе на него замороженных проектов вопрос реализации встанет очень остро. Один из первых рычагов влияния - ценовой. Один из основных источников экономии - сокращение раздутой инфраструктуры. Это касается в первую очередь мелких (до 10 га) и средних (до 30 га) городков. По мнению эксперта, единственный выход для них- развитие инфраструктурных блоков в местах сосредоточения коттеджных проектов. Если общую инфраструктуру будут использовать несколько поселков, это существенно снизит их затраты и повысит привлекательность самих социально-бытовых и торгово-развлекательных объектов в глазах операторов.
А. Жабюк прогнозирует, что в будущем инфраструктурные проекты станут более компактными, практичными, рациональными и взвешенными. Это позволит сохранить их необходимость для жителей и клубную атмосферу в поселке. В крупных городках застройщикам, чтобы успешно продать дома, придется как строить, так и вводить в эксплуатацию объекты соцкультбыта. А вот судьба инфраструктуры в небольших коттеджных поселках до конца неясна: остается вероятность невыполнения девелоперами своих обязательств.
Иван Данюк
www.building.ua