Інфраструктура в котеджних містечках - не в пошані

У міру розвитку ринку заміської нерухомості девелопери декларували велику інфраструктуру в рамках споруджуваних котеджних містечок. Наскільки сьогоднішні реалії відповідають гучним заявам, - у матеріалі Building.

Зміна планів
За підрахунками Марії Санін, начальника відділу продажів заміського житлового комплексу «Місто Сонця», зараз на ринку заміської нерухомості київського регіону в активній фазі перебувають не більше 20 проектів. Ще близько 50 в зв'язку з браком фінансування будуються повільно і нерегулярно. У таких умовах більшість забудовників не можуть собі дозволити витрачати гроші на реалізацію інфраструктури. Тому вони або істотно звужують перелік об'єктів соцкультпобуту, або відкладають їх спорудження. Однак необхідність інфраструктури для покупця однозначна. Як повідомив Ярослав Вареник, керівник проекту котеджного містечка DreamLand, без інфраструктури і налагодженої служби експлуатації заявлені котеджні селища перетворяться на новозбудовані села з усіма наслідками, що випливають принадами, такими як поступове занепад доріг і комунікацій, відсутність навіть мінімального звичного в містечку сервісу, небезпечність проживання. З думкою експерта згодна Наталія Шевченко, керівник відділу продажів котеджного містечка «Сонячний Промінь»: «Зараз пропозиція на ринку заміської нерухомості все ще перевищує попит. Покупців не здивуєш просто квадратними метрами на свіжому повітрі. Власна служба охорони та експлуатації - обов'язковий атрибут кожного селища. Що ж до інших Елементал інфраструктури, все залежить від статусу містечка, чим вище статус, тим багатшою повинна бути інфраструктура ».
Сергій Єлисєєв, генеральний директор ДК «Європа» (котеджне селище «0лімпік-Рагк») відзначає, що під час кризи відчуваються проблеми з будівництвом не тільки соціально-побутової інфраструктури, а й селищ як таких. «У нашому містечку спочатку планувалося зводити об'єкти соцкультпобуту вже після його заселення, в 2012-2013 роках, - каже фахівець. - Тому термінів здачі зазначених об'єктів ми не переглядали ».
За словами Володимира Степенка, директора з маркетингу компанії SV Development, девелопери поки не поспішають переглядати свої інфраструктурні плани. Адже більшість коттеджних містечок з широким переліком об'єктів соціально-побутового обслуговування вийшли на ринок в докризовий період. Це великі проекти, термін реалізації яких розрахований на п'ять років, причому інфраструктуру передбачалося будувати на останній стадії, коли вдасться зібрати гроші інвесторів. Економічна криза в Україні триває менше двох років. Тому забудовники сподіваються на позитивні зміни в економіці, які посприяють пожвавленню купівельного попиту і залучення коштів для створення інфраструктури. Але, на думку експерта, більшість заявлених соціально-побутових об'єктів так і не буде побудовано: фінансування робіт лягає на плечі потенційного покупця, а це різко знижує конкурентоспроможність котеджного селища.
Олег Хома, директор 000 «Вишневого Містечка», вказує на те, що девелоперам довелося скоротити обсяг планованої інфраструктури. Але це в жодному разі не означає повну відмову від неї, оскільки такий крок відлякає потенційних клієнтів. Забудовник не тільки втратить авторитет у покупців, а й ризикує ніколи не завершити селище. Як правило, в його реалізацію вже вкладені великі кошти (розробка проекту, виділення землі, інженерна інфраструктура, саме будівництво), тому не закінчувати його - нераціонально.

Чого хочуть покупці?
Що стосується побажань покупців, то переважна їх більшість хоче бачити в котеджному містечку «повний перелік об'єктів соціально-побутової інфраструктури». «Але як тільки задається уточнююче питання щодо того, чи готові вони платити близько $ 1000 за її обслуговування, кількість бажаючих значно скорочується», - зауважує С. Єлісєєв.
На думку М. Санін, зараз найбільш затребувана інфраструктура торгова (мінімаркет, аптека, ресторан), фізкультурно-оздоровча (басейн, спортивний центр, фітнес-центр, банно-оздоровчий комплекс), а також соціальна (дитячий сад, іноді школа).
В. Степенко визначає три види інфраструктури: базова, необхідна і розвинена. Звичайно ж, покупець вибере розвинену інфраструктуру, але в такому разі він має розуміти, що витрати ляжуть на його плечі. Золота середина лежить між розвинутою інфраструктурою і дорогою нерухомістю з одного боку і більш скромної інфраструктурою і нерухомістю подешевше-з іншого. При цьому варто враховувати, що деякі девелопери анонсували широку інфраструктуру тільки для того, щоб отримати конкурентну перевагу на ринку. А чи буде вона реально побудована - поки залишається під питанням.
На думку В. Степенко, в селищі, де будується від 20 будинків, досить невеликого мінімаркету і тенісних кортів. У містечках від 50 будинків доцільно також побудувати універсальну спортивну площадку для гри у футбол і баскетбол, невеликий спорткомплекс з тренажерним залом. А в заміських комплексах понад 1000 будинків необхідно передбачити достатньо широкий перелік об'єктів соціально-побутового і розважального призначення. Наприклад, у проекті ZaSpaGolf (Конча-Заспа, Обухівський район) заявили про будівництво гольф-поля, яхт-клубу, готелю, кінотеатру, ресторану, казино і т. п. Ця інфраструктура цілком може зрівнятися із столичною. Інше питання, наскільки вона буде реалізована.
Алла Жабюк, консультант відділу продажів компанії «Інконс», вважає, що в маленьких містечках цілком можна обмежитися охороною, службою експлуатації та міні-або супермаркетом. А ось велика інфраструктура затребувана в селищах, розрахованих на 70 будинків і більше.
Перш за все, жителям необхідна експлуатаційна компанія, яка підтримує елементарні умови життєдіяльності містечка: обслуговує інженерні мережі та забезпечує вивіз сміття.
Вкрай важливою є і можливість придбати на території селища продукти. У залежності від величини містечка для цих цілей може бути побудований торговий комплекс, мінімаркет або продуктовий магазин. Однак, за словами О. Хоми, навіть жителі таких великих комплексів, як «Северинівка» і «Маєток. Скарбниця Європи », не зможуть забезпечити рентабельну роботу середнього супермаркету. Тому тут доцільна кооперація з іншими селищами.
Торгово-розважальний або спортивно-розважальний комплекс може потягнути тільки великий котеджне містечко: обсяг інфраструктури повинен бути пропорційний кількості жителів. Як вказує Єлісєєв, створювати торговельно-розважальний центр для селища на 1200 котеджів цілком раціонально, але для 100-200 будинків недоцільно.
Для будь-якого містечка цілком підйомна спортмайданчик. А ось фітнес, на думку С. Єлісєєва, у зв'язку з кризою з селищ однозначно піде, оскільки жителі не готові платити додаткові гроші за ці послуги. І це при тому, що фітнес більше підходить для проектів класів «преміум» і «бізнес». З такою думкою згоден О. Хома, так як після зменшення фітнес-центру до формату тренажерного залу він перестане користуватися попитом. До переліку необов'язкових елементів інфраструктури експерт відносить і тенісні корти.
Що стосується соціальної інфраструктури, то, за словами А. Жабюк, потенційний
покупець в першу чергу цікавиться, побудовані чи і чи функціонують у селищі дитячий садок і початкова школа. Причому більш затребувані дошкільні установи, адже щодня возити маленьких дітей у дитсадок поза містечка для батьків важко. А от дитину постарше відвезти в необхідну школу вже простіше.
Також жителям селища потрібна якщо не амбулаторія, то, щонайменше, аптечний кіоск. А при відсутності відділення банку повинен діяти хоча б термінал для грошових платежів.
Крім усього іншого, в селищі обов'язково повинна бути передбачена парково-рекреаційна зона. «Будинки в котеджних селищах купують в основному люди сімейні, - говорить А. Жабюк. - Для них дуже важливо мати під боком місце, де можна погуляти і відпочити з дітьми - парк, дитячий та спортивний майданчики, відкриту терасу, басейн ».
Перелік об'єктів інфраструктури залежить від багатьох факторів. «Розміщення
котеджного селища в безпосередній близькості від Києва або в його межах почасти компенсує відсутність інфраструктури, особливо торговельної, так як людина може здійснювати покупки в столиці », - констатує М. Саніна.
Слід зазначити, що прямої залежності обсягу інфраструктури від класу селища не спостерігається. В. Степенко вказує на те, що іноді містечка категорії «економ» пропонують меншу соціальну інфраструктуру, ніж елітні. Але, за словами експерта, далеко не у всіх висококласних проектах заявлені об'єкти соцкультпобуту реалізуються.
А. Жабюк зазначає, що до кризи інфраструктура певним чином залежала від класу селища. Але з початком економічного спаду на перший план для девелоперів вийшла рентабельність проекту, і головним чинником у питанні будівництва соціально-побутових і розважальних об'єктів став розмір містечка. Адже створювати широку інфраструктуру в селищі на 30 будинків - навіть в елітному - просто нерентабельно.

Що будують девелопери
Незважаючи на думку деяких експертів про незмінність намірів девелоперів з розвитку інфраструктури містечок, навряд чи знайдеться хоч один забудовник, який не переглянув би свої плани в період кризи.
Так, в котеджному селищі «Олімпік-Рагк», швидше за все, відмовляться від створення ресторану, оскільки по сусідству на Житомирській трасі діють трохи менше десятка подібних об'єктів. Передбачається побудувати в містечку тільки кафе. Що стосується школи, то С. Єлісєєв запевняє: «Школа буде зведена, і ми розраховуємо, що вона буде цілком ефективна».
У «Вишневому Містечку» вже створені парк і три дитячі майданчики. Скоро там збираються запустити і громадський центр. Він зведений спільно із забудовником селища «Золоче»: таке співробітництво дозволило здешевити будівництво і знайти необхідну кількість клієнтів. Також споруджено будівлю Британської міжнародної школи і автомийка. Але, на жаль, не вся інфраструктура в обох містечках функціонує. Як зазначає О. Хома, раніше девелопери розраховували на те, що в селища прийдуть мережеві оператори. Але мережевики не поспішають в котеджні містечка, оскільки там обмежена кількість потенційних споживачів, а значить, обсяг прибутку невеликий. Як наслідок, девелоперам доводиться думати не тільки про будівництво об'єктів інфраструктури, а й про їх обслуговуванні власними силами. Багато забудовників слабо розбираються в управлінні ресторанами або фітнес-залами - в цьому вся складність.
У селищі «Сонячний Промінь» із заявлених об'єктів інфраструктури вже готовий супермаркет
і тенісні корти. Забудовник також приступив до будівництва фітнес-центру з рестораном.
У селищі «Маєток. Скарбниця Свропі »вже побудована частина інфраструктури, в тому числі торговий центр. А от спортивний комплекс там спочатку планували невеликим. Прикрістю для батьків може стати відсутність дитячого садка. Напевно, девелопер розраховував, що жителі містечка будуть користуватися київськими дошкільними установами.
У селищі "Сонячна Долина» на початку нинішнього року почали зводити ресторан, спорткомплекс та міні-маркет. Але криза внесла в їхні параметри деякі корективи. Наприклад, формат ресторану зробили клубним і скоротили кількість посадкових місць. Зменшили і метраж спорткомплексу, залишивши в ньому басейн, тренажерний зал, дитячий ігровий комплекс і видаливши з проекту тенісні корти, майданчики для сквошу і ринги для боксу. Менше стала і площа супермаркету, оскільки в 2 км від селища побудували мегамаркет. На даний момент у «Сонячній Долині» вже відкриті паркова зона і автомийка. Також планується звести дитячий садок з початковою школою і медпункт (початок будівництва намічено на вересень-жовтень).
У «Северинівці" дитячий садок, школу і спорткомплекс почали будувати ще в початку економічного спаду. Незважаючи на кризу, зведення цих об'єктів тривало, і на даний момент воно практично закінчується.
Поряд з селищем «Романово» девелопер грамотно розмістив оздоровчий комплекс з SPA та басейном. Послугами комплексу зможуть скористатися не лише жителі містечка або сусідніх селищ, а й кияни.
«Створення інфраструктури - одна з найбільш об'ємних статей витрат при
будівництві котеджного містечка, - говорить М. Саніна. - Тому економія на реалізації соціально-побутових об'єктів - один з варіантів підвищення низької ліквідності проектів. Адже коли девелопер зводить одиницю житла, він вже може її продати і направити гроші на інвестування будівництва або покриття зобов'язань. З об'єктами інфраструктури, які призначені для оренди, повернення інвестицій відбувається істотно довше, що створює дефіцит ліквідності. У таких умовах девелопери коттеджних проектів відмовляються в першу чергу від надмірно роздутої раніше торгової і розважальної складової, зводячи їх до мінімуму, - вважає М. Саніна. - У разі відсутності цільового співінвестора або орендаря з підписаним договором про наміри на термін окупності проекту під такі ємні інфраструктурні компоненти, як готель або медичний центр, девелопер відкладає їх реалізацію на більш пізні терміни або ж зовсім відмовляється від цієї ідеї ».
За словами Вікторії Зорі, керівника відділу маркетингу корпорації «Золоті Ворота», зазвичай забудовники відмовляються від дорогих в будівництві та нерентабельних в утриманні об'єктів, таких як дитсадки, школи і ресторани. Переважно це відбувається або в маленьких селищах, або в тих, які наближені до всієї необхідної інфраструктури.
В. Степенко теж упевнений, що девелопери спробують заощадити на будівництві об'єктів соцкультпобуту. Адже в момент виведення на ринок проекту вони анонсують максимально велику інфраструктуру, щоб залучити покупців. Але коли забудовник розпродав всі будинки, він може відмовитися від зведення школи чи іншого об'єкта, мотивувавши це відсутністю грошей. На думку експерта, деякі девелопери реалізують лише близько 50% заявленої інфраструктури. Однак забудовники таких проектів, як, наприклад, «Золоче» і «Місто Сонця», дорожать своєю репутацією, тому можна очікувати, що в їх селищах все буде побудовано.

Ціна питання
Вартість створення інфраструктури спочатку визначити складно. Все залежить від концепції проекту, його місця розташування, часто навіть відмінних інтересів власника. «У наш час інвестиції в інфраструктуру не повинні сильно знижувати ліквідність об'єкта, - говорить М. Саніна. - При цьому треба пам'ятати про потреби жителів. Адекватний обсяг капіталовкладень в інфраструктуру - близько 5-10% від загальної суми інвестицій в містечках бізнес-класу і приблизно 5-20% в проектах категорії «преміум».
Руслан Хицюк, директор відділу продажів клубного селища Riviera Villas, називає більш високі цифри, обумовлений, що при цивілізованому підході до реалізації заміського проекту сумлінну девелопер може витратити до 30% від загального бюджету проекту на створення інфраструктури.
На будівництво всієї інфраструктури - і інженерної, і соціально-побутовий - в цілому може піти близько половини коштів, витрачених на реалізацію
коттеджного селища. Наприклад, у «Вишневому Містечку» дані статті витрат склали близько 50% від вартості всього проекту. Тільки громадський центр площею 6000 кв. м, зведений спільно з девелопером селища «Золоче», зажадав вкладень у розмірі десятків мільйонів доларів.
Якщо вартість будівництва квадратного метра без внутрішньої обробки становить близько $ 800, то спорудження торгового центру площею 500 кв. м обійдеться в $ 400 000. Для будівлі площею в 5000 кв. м ціна складе $ 4 млн. Якщо врахувати, що будівництво квадратного метра під чистову обробку коштує близько $ 1000, сума стане ще більш вражаючою. Повноцінне обладнання торгового центру, необхідне для експлуатації, піднімає вартість об'єкта ще приблизно на 40%.
Необхідно враховувати і можливе збільшення вартості обслуговування інфраструктури.
С. Єлісєєв вказує на те, що це може відбутися, оскільки зростають ціни на газ. Але об'єктивних передумов для підвищення тарифів для мешканців селища немає. Їх зростання можливе лише в тому випадку, якщо забудовник спочатку допустив грубий прорахунок, заклавши занижений тариф.
В. Степенко також звертає увагу на те, що плата за обслуговування інфраструктури істотно не змінилася. У котеджних містечках економ-і бізнес-класу тарифи в гривні залишилися на колишньому рівні, а в доларовому еквіваленті і зовсім знизилися через курсові валютних коливань. У елітних селищах тарифи зменшилися в середньому з $ 1000 до $ 600 в місяць.

Регіональна інфраструктура
Оскільки можливості для зведення й обслуговування великої інфраструктури всередині котеджного містечка невеликі, все більшого значення для селища набуває інфраструктура району.
С. Єлісєєв вказує на те, що девелоперам давно варто було більш продумано враховувати навколишню інфраструктуру, а не робити ставку лише на власну. «У принципі, таке використання потенціалу району має сенс, особливо якщо реалізація проекту відбувається в декілька черг», - вважає М. Саніна. Однак Олег Хомко, керівник компанії «ДІО Груп» вважає, що інфраструктура району може компенсувати внутрішню інфраструктуру відсотків на 10-20%, оскільки якість локальних об'єктів соцкульт-побуту, як правило, дуже далеко від ідеалу.
На думку О. Хоми, доцільно об'єднувати інфраструктуру кількох котеджних містечок, адже одному забудовнику дуже важко створити повноцінний комплекс соціально-побутового обслуговування далеко від інших об'єктів.
А ось В. Степенко вважає, що слід говорити, швидше, про інфраструктуру найближчих населених пунктів. Девелопер сам для себе вирішує, скільки він зможе заощадити на зведенні проекту. Якщо забудовник селищ класу «економ» і «економ +» вважає, що основний мотив для покупця - ціна, то він запропонує йому будинок вартістю $ 1000 за кв. м та інфраструктуру найближчих населених пунктів. Інший девелопер задумує інфраструктуру, маючи намір продавати котеджі за ціною $ 1300 за кв. м.
Всі експерти сходяться на тому, що найбільш розвинене в інфраструктурному плані Обухівський напрямок. Велика кількість ресторанів, супермаркетів, розважальних комплексів, кінноспортивних клубів, пляжна зона Блакитного озера дозволяють покупцям нерухомості в містечках заповнювати недолік внутрішньої інфраструктури. «А ось в інших напрямках соціально-побутова сфера не настільки розвинена, тому забудовникам не обійтися без спорудження власних інфраструктурних об'єктів», - констатує А. Жабюк.

Благ стане менше
За прогнозами В. Степенко, найближчим часом не варто очікувати кардинальних змін у плані соціальної інфраструктури. Забудовники продовжать декларувати на папері створення великого обслуговуючого комплексу, але реально виконувати свої плани будуть далеко не завжди. Серед приємних винятків - побудована базова інфраструктура в Кончі-Заспі і ряд об'єктів, реалізованих в селищах «Маєток. Скарбниця Європи »і« Місто Сонця ».
М. Саніна вказує на те, що фінансування будівництва інфраструктури лягає на плечі споживача. Тому чим менше містечко і чим об'ємніше інфраструктура, тим більше її питома вага у вартості житла. При активізації ринку і вихід на нього заморожених проектів питання реалізації постане дуже гостро. Один з перших важелів впливу - ціновий. Один з основних джерел економії - скорочення роздутою інфраструктури. Це стосується в першу чергу дрібних (до 10 га) і середніх (до 30 га) містечок. На думку експерта, єдиний вихід для них-розвиток інфраструктурних блоків у місцях зосередження котеджних проектів. Якщо загальну інфраструктуру будуть використовувати кілька селищ, це суттєво знизить їхні витрати і підвищить привабливість самих соціально-побутових і торгово-розважальних об'єктів в очах операторів.
А. Жабюк прогнозує, що в майбутньому інфраструктурні проекти стануть більш компактними, практичними, раціональними і зваженими. Це дозволить зберегти їх необхідність для жителів і клубну атмосферу в селищі. У великих містечках забудовникам, щоб успішно продати будинки, доведеться як будувати, так і вводити в експлуатацію об'єкти соцкультпобуту. А ось доля інфраструктури в невеликих котеджних селищах до кінця незрозуміла: залишається ймовірність невиконання девелоперами своїх зобов'язань.
Іван Данюк
www.building.ua