Главное – правильно выбрать страну инвестирования

Покупать второй дом или квартиру за рубежом только для летнего отдыха как минимум неблагоразумно. Рано или поздно может наступить момент, когда с полюбившейся недвижимостью придется расставаться. А если изначально рассматривать такую покупку как инвестицию, в случае продажи можно получить неплохой доход. Главное – правильно выбрать страну инвестирования.

При покупке зарубежной недвижимости с целью получения дохода можно руководствоваться тремя простыми и понятными даже начинающему инвестору принципами. Первый – покупать недвижимость на перспективных растущих рынках. Второй – покупать объекты в странах, которые демонстрируют снижение цен. В этом случае плюсом будет покупка по наименьшей стоимости. Правда, роста цен, а значит, момента, когда можно будет зафиксировать свою прибыль, придется ожидать неопределенное количество времени. И, наконец, можно купить объект и сдавать его в арену, пока не наступит удобный момент для перепродажи.

Если планируется покупка курортной недвижимости, сделку лучше заключать осенью. «Динамику цен на курортные страны стоит отслеживать осенью – в октябре или ноябре. Лето – не показатель для курортных стран. В связи с увеличением туристического потока количество просмотров возрастает и это может отражаться на цене», - считает президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.

По оценкам компании Global Property Guide, в 2011 году наибольший рост цен на недвижимость был зафиксирован в Индии и Бразилии. За год стоимость недвижимости в Дели увеличилась на 25%, в Сан-Паулу – на 20%. Например, в конце прошлого года больше всего подорожала недвижимость в индийском городе Бхопал (46,4%), который известен туристам как город озер - в центре него находятся два озера, Верхнее и Нижнее. В Сан-Паулу сильнее всего выросли цены на небольшие (50 кв.м.) апартаменты – на 33% до $3300 за квадратный метр. В результате, бюджет на покупку самой ликвидной жилплощади составит $165 000.

Правда купить недвижимость в Индии иностранцу непросто: нужно прожить в стране не менее полугода, при этом покупать объекты, находясь в стране по туристической визе, – нельзя. Можно зарегистрировать юридическую фирму и оформить объект на нее. В Бразилии, напротив, при покупке недвижимости стоимостью свыше $200 тыс. можно претендовать на вид на жительство сроком на 5 лет.

Однако эксперты советуют не гнаться за заоблачными прибылями и ориентироваться на более консервативные рынки со стабильным ростом цен. По мнению компании Knight Frank, это Лондон, Швейцария и Лазурный Берег. Компания Moscow Sotheby's International Realty советует ориентироваться на крупные мировые столицы (в первую очередь, Лондон и Париж, Нью-Йорк, Гонконг) , курорты Тосканского региона Италии и горнолыжные курорты Швейцарии и Франции. «Развивающиеся рынки могут принести двузначные проценты прибыли в краткосрочной перспективе, однако спекулятивный рост здесь достаточно быстро и непредсказуемо переходит в стадию рецессии.

Для проверенных рынков Европы арендная доходность составляет 5-6%, что является хорошим показателем для большинства рынков»
- рассказывает региональный директор департамента жилой недвижимости компании Knight Frank Елена Юргенева.

В Германии за год цены значительно увеличились, тогда как до этого в течение 8 лет практически не менялись. « Например, по жилой недвижимости рост цен составил около 8% за 2011 год, по коммерческой – больше 9%. В результате инвесторы, интересующиеся Еврозоной, переключились на Германию», - рассказывает Станислав Зингель.

Найти страны, в которых цены на недвижимость снижаются, легче. По оценкам экспертов, к ним относятся Болгария, Испания, Турция, Израиль.

С 2008 года падение цен в Испании составило порядка 35-40%, а по некоторым областям, например, Коста-Бланка, города-призраки – все 50%. К этим городам относятся районы, где очень высокая плотность новой застройки, но в кризис большинство проектов было заморожено. Люди накупили квартир в строящихся проектах, а теперь не могут туда въехать и такие районы просто пустуют.

Среди курортной недвижимости стоит отдавать предпочтение побережью Коста-дель-Соль. «На Коста-Брава новое строительство было менее развито чем, например, на Коста-Бланке, поэтому цены на недвижимость на этом побережье не так сильно упали в кризис. За счет этого объекты на Коста-Брава сегодня одни из наиболее ликвидных в сравнении с другими курортными регионами Испании.

Однако наиболее оптимальные варианты по соотношению цена-качество расположены на Коста-дель-Соль. Именно здесь я бы в первую очередь и советовал покупать недвижимость.

Это побережье среди других выделяет повышенное качество строительства и отделки, более высокие температурные показатели, прекрасная транспортная доступность, больший поток туристов, а значит, будет проще сдать объект в сезон», - рекомендует Евгений Редькин.

В список падающих рынков в настоящий момент попал и Израиль, в котором на протяжении долгого времени цены росли. По данным компании Indriksons, в 2008 году жилье здесь подорожало на 4,1%, в 2009 - на 22,4%, в 2010 году – на 17%. Но уже начиная со второго квартала 2011 года цены снижаются. По мнению Станислава Зингеля из Gordon Rock, это временное явление: «Я думаю, что в третьем квартале этого года стоимость недвижимости будет расти, хотя бы потому, что государство очень ограниченно выделяет новых площадок для строительства, а спрос на новое жилье есть. Резкого роста цен ожидать не приходится, но на уровне 2-3% плюс инфляция рост будет».

Инвестиции в страны с падающим рынком недвижимости опасны долгим ожиданием последующего роста цен. Поэтому на время разумно было бы сдать объект в аренду.

В случае длительной аренды стоит ориентироваться на апартаменты в крупных городах с практически круглогодичным туристическим потоком. Например, в Испании это Барселона, Мадрид и Валенсия.
В курортных городах для последующей аренды стоит выбирать объекты максимум в пределах 1 км от моря, в районах с развитой окружающей инфраструктурой. Сезонным арендаторам принципиально важно, чтобы все необходимое располагалось поблизости. А вот в странах с положительной динамикой цен доходность от аренды снижается.

«В Германии в сегменте жилой недвижимости средняя доходность сократилась с 7,5% до 7.3% годовых, а в сегменте торговой недвижимости с 7,9% до 7,7% годовых»
– подсчитывает Станислав Зингель.

Выбирая объекты для инвестирования, можно ориентироваться не только на статистические данные агентств недвижимости о росте цен, но и на другие факторы, которые повышают ликвидность объекта. В первую очередь, это эксклюзивное месторасположение объекта. Например, в Лондоне будет возводиться жилой комплекс на последнем свободном участке под застройку на берегу Темзы. Разрешение на строительство пытались получить в течение 10 лет и сейчас цены на апартаменты в проекте начинаются от £765 000.

Другой пример – в одном из венских отелей сейчас предлагаются 15 эксклюзивных апартаментов с минимальной стоимость € 9500 за квадратный метр. Среди преимуществ апартаментов в составе отеля эксперты называют возможность пользоваться всей инфраструктурой отеля.

«Если объект строится с целью последующего получения владельцами инвестиционного дохода, он должен быть универсальным, т. е. удовлетворять требованиям максимального количества потенциальных покупателей и арендаторов.
«Изюминка» хороша, когда дело касается месторасположения объекта и других объективных внешних параметров. Если же речь идет о дизайне, то с «изюминкой» нельзя «перебарщивать». Концепция от международно известных дизайнеров всегда является плюсом к инвестиционному потенциалу объекта.

Задача инвестора – сделать такой объект, который нравился бы всем, и консерваторам, и любителям современного стиля в интерьере», - считает Елена Юргенева.
www.zagorodna.com