Головне - правильно вибрати країну інвестування

Купувати другий будинок або квартиру за кордоном тільки для літнього відпочинку як мінімум нерозсудливо. Рано чи пізно може настати момент, коли з полюбилася нерухомістю доведеться розлучатися. А якщо спочатку розглядати таку покупку як інвестицію, в разі продажу можна отримати непоганий дохід. Головне - правильно вибрати країну інвестування.

При покупці зарубіжної нерухомості з метою отримання доходу можна керуватися трьома простими і зрозумілими навіть початківцю інвестору принципами. Перший - купувати нерухомість на перспективних ринках, що зростають. Другий - купувати об'єкти в країнах, які демонструють зниження цін. В цьому випадку плюсом буде покупка за найменшою вартістю. Правда, зростання цін, а значить, моменту, коли можна буде зафіксувати свій прибуток, доведеться чекати невизначений кількість часу. І, нарешті, можна купити об'єкт і здавати його в арену, поки не настане зручний момент для перепродажу.

Якщо планується покупка курортної нерухомості, угоду краще укладати восени. «Динаміку цін на курортні країни варто відстежувати восени - у жовтні або листопаді. Літо - не показник для курортних країн. У зв'язку зі збільшенням туристичного потоку кількість переглядів зростає і це може відбиватися на ціні », - вважає президент міжнародного агентства нерухомості Gordon Rock Станіслав Зінгель.

За оцінками компанії Global Property Guide, у 2011 році найбільше зростання цін на нерухомість був зафіксований в Індії та Бразилії. За рік вартість нерухомості в Делі збільшилася на 25%, в Сан-Паулу - на 20%. Наприклад, наприкінці минулого року найбільше подорожчала нерухомість в індійському місті Бхопал (46,4%), який відомий туристам як місто озер - в центрі нього знаходяться два озера, Верхнє і Нижнє. У Сан-Паулу найсильніше зросли ціни на невеликі (50 кв.м.) апартаменти - на 33% до $ 3300 за квадратний метр. В результаті, бюджет на покупку самої ліквідної житлової площі складе $ 165 000.

Правда купити нерухомість в Індії іноземцю непросто: потрібно прожити в країні не менше півроку, при цьому купувати об'єкти, перебуваючи в країні по туристичній візі, - не можна. Можна зареєструвати юридичну фірму і оформити об'єкт на неї. У Бразилії, навпаки, при покупці нерухомості вартістю понад $ 200 тис. можна претендувати на вид на проживання терміном на 5 років.

Проте експерти радять не гнатися за захмарними прибутками і орієнтуватися на більш консервативні ринки зі стабільним зростанням цін. На думку компанії Knight Frank, це Лондон, Швейцарія і Лазурний Берег. Компанія Moscow Sotheby's International Realty радить орієнтуватися на великі світові столиці (в першу чергу, Лондон і Париж, Нью-Йорк, Гонконг), курорти Тосканського регіону Італії і гірськолижні курорти Швейцарії та Франції. «Ринки, що розвиваються можуть принести двозначні відсотки прибутку в короткостроковій перспективі, однак спекулятивний ріст тут досить швидко і непередбачувано переходить в стадію рецесії.

Для перевірених ринків Європи орендна прибутковість становить 5-6%, що є хорошим показником для більшості ринків »
- Розповідає регіональний директор департаменту житлової нерухомості компанії Knight Frank Олена Юргенева.

У Німеччині за рік ціни значно збільшилися, тоді як до цього протягом 8 років практично не змінювалися. «Наприклад, по житлової нерухомості зростання цін склало близько 8% за 2011 рік, за комерційною - більше 9%. У результаті інвестори, які цікавляться Єврозоною, переключилися на Німеччину », - розповідає Станіслав Зінгель.

Знайти країни, в яких ціни на нерухомість знижуються, легше. За оцінками експертів, до них відносяться Болгарія, Іспанія, Туреччина, Ізраїль.

З 2008 року падіння цін в Іспанії склало близько 35-40%, а по деяких областях, наприклад, Коста-Бланка, міста-примари - всі 50%. До цих міст відносяться райони, де дуже висока щільність нової забудови, але в кризу більшість проектів було заморожено. Люди накупили квартир у споруджуваних проектах, а тепер не можуть туди в'їхати й такі райони просто пустують.

Серед курортної нерухомості варто віддавати перевагу узбережжю Коста-дель-Соль. «На Коста-Брава нове будівництво було менш розвинене ніж, наприклад, на Коста-Бланке, тому ціни на нерухомість на цьому узбережжі не так сильно впали в кризу. За рахунок цього об'єкти на Коста-Брава сьогодні одні з найбільш ліквідних в порівнянні з іншими курортними регіонами Іспанії.

Проте найбільш оптимальні варіанти по співвідношенню ціна-якість розташовані на Коста-дель-Соль. Саме тут я б у першу чергу і радив купувати нерухомість.

Це узбережжі серед інших виділяє підвищену якість будівництва та оздоблення, більш високі температурні показники, прекрасна транспортна доступність, більший потік туристів, а значить, буде простіше здати об'єкт в сезон », - рекомендує Євген Редькін.

У список падаючих ринків зараз потрапив і Ізраїль, в якому протягом довгого часу ціни росли. За даними компанії Indriksons, в 2008 році житло тут подорожчало на 4,1%, в 2009 - на 22,4%, в 2010 році - на 17%. Але вже починаючи з другого кварталу 2011 року ціни знижуються. На думку Станіслава Зінгеля з Gordon Rock, це тимчасове явище: «Я думаю, що в третьому кварталі цього року вартість нерухомості зростатиме, хоча б тому, що держава дуже обмежено виділяє нових майданчиків для будівництва, а попит на нове житло є. Різкого зростання цін очікувати не доводиться, але на рівні 2-3% плюс інфляція зростання буде ».

Інвестиції в країни з падінням ринку нерухомості небезпечні довгим очікуванням подальшого зростання цін. Тому на час розумно було б здати об'єкт в оренду.

У разі тривалої оренди варто орієнтуватися на апартаменти у великих містах з практично цілорічним туристичним потоком. Наприклад, в Іспанії це Барселона, Мадрид і Валенсія.
У курортних містах для подальшої оренди варто вибирати об'єкти максимум в межах 1 км від моря, в районах з розвинутою навколишнього інфраструктурою. Сезонним орендарям принципово важливо, щоб все необхідне розташовувалося поблизу. А от у країнах з позитивною динамікою цін прибутковість від оренди знижується.

«У Німеччині в сегменті житлової нерухомості середня прибутковість скоротилася з 7,5% до 7.3% річних, а в сегменті торговельної нерухомості з 7,9% до 7,7% річних»
- Підраховує Станіслав Зінгель.

Вибираючи об'єкти для інвестування, можна орієнтуватися не тільки на статистичні дані агентств нерухомості про зростання цін, але і на інші фактори, які підвищують ліквідність об'єкту. У першу чергу, це ексклюзивне місце розташування об'єкта. Наприклад, в Лондоні буде зводитися житловий комплекс на останньому вільній ділянці під забудову на березі Темзи. Дозвіл на будівництво намагалися отримати протягом 10 років і зараз ціни на апартаменти в проекті починаються від £ 765 000.

Інший приклад - в одному з віденських готелів зараз пропонуються 15 ексклюзивних апартаментів з мінімальною вартість € 9500 за квадратний метр. Серед переваг апартаментів в складі готелю експерти називають можливість користуватися всією інфраструктурою готелю.

«Якщо об'єкт будується з метою подальшого отримання власниками інвестиційного доходу, він повинен бути універсальним, тобто задовольняти вимогам максимальної кількості потенційних покупців і орендарів.
«Родзинка» хороша, коли справа стосується місця розташування об'єкта та інших об'єктивних зовнішніх параметрів. Якщо ж мова йде про дизайн, то з «родзинкою» не можна «переборщувати». Концепція від міжнародно відомих дизайнерів завжди є плюсом до інвестиційного потенціалу об'єкта.

Завдання інвестора - зробити такий об'єкт, який подобався б всім, і консерваторам, і любителям сучасного стилю в інтер'єрі », - вважає Олена Юргенева.
www.zagorodna.com