Эмитенты целевых облигаций должны забыть об ипотечном кредитовании

Возрастающее количество проблем, дефолтов с целевыми облигациями, не остается незамеченным не только общественностью, но и законодателем. В результате государственным регулятором (Национальной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку) и законодателем предпринимается серия действия по реанимации финансового инструмента.

Начиная с 2012 г., актуальными для инвесторов и эмитентов целевых облигаций станут следующие нормативно-правовые акты: Закон №3461, Закон N 3332-VI , Постановление КМУ от 25 января 2012 г. N 37 и т.д. Учитывая возросшее количество выпусков целевых облигаций в текущем году, складывается впечатление, что эмитенты (среди современных эмитентов превалируют региональные заказчики строительства, без опыта ведения инвестиционных кампаний в строительстве) не удосужились ознакомиться с новеллами и оценить бизнес эффект от их внедрения, а также просчитать риски. Немаловажным является понимание не только эмитентами, но и инвесторами практики правоприменения новелл. В этих целях, рекомендуется обратить внимание на следующие законодательные нововведения:

Эмитентов целевых облигаций обязали обнародовать убытки

Эмитентов целевых облигаций обязали до 30 апреля 2012 г. и каждого последующего года обнародовать годовую финансовую отчетность вместе с аудиторским заключением путем размещения на собственной веб-страницы, а также в периодических и непериодических изданиях (статья 14 закона Украины «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности в Украине»). О том, что собой представляет собственная веб-страница и может ли таковой являться веб-страница объекта, а также о каких издания идет речь, и законодатель и регулятор умалчивают. При этом нарушение требований законодательства в сфере ценных бумаг, влечет за собой штраф в размере до 17 тыс. грн в соответствие со статьей 11 закона Украины «О государственном регулировании рынка ценных бумаг». В свою очередь, обнародование отчетности заказчиками строительства будет процессом крайне болезненным и маркетинговонеблагополучным для эмитентов, поскольку целевые облигации являются синоним оптимизации налогообложения, при которой прибыль не поступает к заказчику строительства, оседая в активах венчурных фондов, пребывающих под управление компаний по управлению активами. В то же время, у заказчика накапливаются расходы, убытки, о наличие которых, он не хотел бы публично заявлять заинтересованным покупателям строящейся недвижимости. Таким образом, у заинтересованного покупателя перед осуществлением сделки по приобретению целевых облигаций есть возможность ознакомиться с финансовым состоянием эмитента-заказчика строительства, и возможно, благодаря этому предотвратить пополнение рядов пострадавших.

Законодатель разрешил погашать целевые облигации денежными средствами

Как правило, завершающим этапом жизненного цикла целевых облигаций является их погашение, при условии, что они были предъявлены к погашению их собственниками, и они не были досрочно выкуплены эмитентом. Под «погашением целевых облигаций» подразумевается передача товара (площади недвижимости) на сумму номинальной стоимости облигации. При этом, следует обратить внимание, что у жилищных целевых облигаций номинальная стоимость приравнена к себестоимости строительства недвижимости, определенной на этапе регистрации выпуска (Решение ГКЦБФР от 17 июля 2003 г. N 322 с изменениями и дополнениями). С 1 января 2012 г. со вступлением в силу Закона №3461, надлежащим погашением целевых облигаций также является выплата денежных средств (номинальной стоимости облигации) собственнику таких облигаций в случаях и порядке, предусмотренных проспектом эмиссии (статьи 7, 81 Закона Украины «О ценных бумагах и фондовом рынке»). Безусловно, закон не имеет обратной силы. Соответственно мы вынуждены констатировать, что инвесторы, вложившие средства в целевые облигации, выпуски которых были зарегистрированы после 1 января 2012 г., подвержены существенным рискам возврата номинальной стоимости целевых облигаций денежными средствами по номинальной стоимости. В этом случае действия эмитента по выплате денежных средств в счет погашения целевых облигаций являются правомерными и, как следствие, их оспаривание в судебном порядке становится малоперспективным. Как ни странно, чем более надежным кажется заказчик строительства – эмитент тем больше вероятности, что он воспользуется правом поступить «по закону» и вернуть только часть от полученных в проект средств.

Эмитенты целевых облигаций «под жилье» должны забыть о банковском ипотечном кредитовании под объект незавершенного строительства, земельный участок, имущественные права

С 1 января 2012 г. эмитентам целевых облигаций запрещается каким-либо образом отягощать строящийся объект, его часть, земельный участок, который предназначен для сооружения объекта жилищного строительства, и имущественные права на них. С первого взгляда, норма о запрете обременения строящейся недвижимости выглядит многообещающе для потенциальных инвесторов. Но возникают сомнения в части эффективности ее применения для защиты прав инвесторов. Во-первых, действующее законодательство ни прямо, не опосредовано не запрещает продавать ту строящуюся недвижимость, под которую выпущены целевые облигации. Во-вторых, целевые облигации не предоставляют инвестору преимущественных прав на строящуюся недвижимость. Кстати, до наступления срока погашения целевых облигаций, их собственникам рекомендуется забыть о каких-либо правах на строящуюся недвижимость. Их права требования возникают после наступления даты погашения облигаций, отраженной в проспекте эмиссии. В-третьих, законодательство не предусматривает ответственности для заказчиков строительства, которые не придерживаются ограничений, установленных частью 2 статьи 81 Закона Украины «О ценных бумагах и фондовом рынке».

Эмитентами целевых облигаций могут стать посредники (лица, не имеющие прав на земельные участки, но предоставившие договора о делегировании функций заказчика строительства)

Продолжительный период времени (с 2006 г.), эмитентами целевых облигаций признавались исключительно титульные заказчики строительства, имеющие права на земельные участки для целей сооружения будущей недвижимости. Сложно переоценить значение такого подхода, направленного на ограничение круга лиц. Которые могут выпускать целевые облигации. Именно этот подход позволил предотвратить рисковые ситуации 2005-2006 гг., когда эмитентами целевых облигаций были любые юридические лица, имеющие весьма опосредованное отношение к проекту, и как следствие, не имеющие в последующем возможности выполнить принятые обязательства. С 1 января 2012 г. произошел «возврат в прошлое» – фактическое снятие ограничений на статус эмитента целевых облигаций. Следуя положениям статьи 81 Закона Украины «О ценных бумагах и фондовом рынке», эмитентом целевых жилищных облигаций может выступить любое юридическое лицо, которое сможет подтвердить наличие у него функций заказчика строительства. А для этих целей достаточно предоставить договор с титульным заказчиком строительства, за долгосрочность и устойчивость которого, увы, регулятор ответственности не несет. На мой взгляд, выпуски целевых облигаций, по которым эмитентом выступает юридическое лицо, не имеющее прав на земельный участок, отведенный под застройку, являются высокорисковыми.

Наталия Доценко-Белоус, старший юрист, Василь Кисиль и Партнеры

Building.ua