Емітенти цільових облігацій повинні забути про іпотечне кредитування

Зростаюча кількість проблем, дефолтів з цільовими облігаціями, не залишається непоміченим не тільки громадськістю, а й законодавцем. В результаті державним регулятором (Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку) і законодавцем робиться серія дії по реанімації фінансового інструменту.

Починаючи з 2012 р., актуальними для інвесторів та емітентів цільових облігацій стануть наступні нормативно-правові акти: Закон № 3461, Закон N 3332-VI, Постанова КМУ від 25 січня 2012 N 37 і т.д. Враховуючи зростання кількості випусків цільових облігацій у поточному році, складається враження, що емітенти (серед сучасних емітентів превалюють регіональні замовники будівництва, без досвіду ведення інвестиційних кампаній в будівництві) не спромоглися ознайомитися з новелами та оцінити бізнес ефект від їх впровадження, а також прорахувати ризики. Важливим є розуміння не тільки емітентами, а й інвесторами практики правозастосування новел. У цих цілях, рекомендується звернути увагу на наступні законодавчі нововведення:

Емітентів цільових облігацій зобов'язали оприлюднювати збитки

Емітентів цільових облігацій зобов'язали до 30 квітня 2012 р. і кожного наступного року оприлюднювати річну фінансову звітність разом з аудиторським висновком шляхом розміщення на власній веб-сторінки, а також у періодичних і неперіодичних виданнях (стаття 14 закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україна »). Про те, що собою представляє власна веб-сторінка і чи може такою бути веб-сторінка об'єкта, а також про які видання йде мова, і законодавець і регулятор замовчують. При цьому порушення вимог законодавства в сфері цінних паперів, тягне за собою штраф в розмірі до 17 тис. грн у відповідність до статті 11 закону України «Про державне регулювання ринку цінних паперів». У свою чергу, оприлюднення звітності замовниками будівництва буде процесом вкрай болючим і маркетинговонеблагополучным для емітентів, оскільки цільові облігації є синонім оптимізації оподаткування, при якій прибуток не надходить до замовника будівництва, осідаючи в активах венчурних фондів, які перебувають під управління компаній з управління активами. У той же час, у замовника накопичуються витрати, збитки, про наявність яких, він не хотів би публічно заявляти зацікавленим покупцям нерухомості, що будується. Таким чином, у зацікавленого покупця перед здійсненням операції з придбання цільових облігацій є можливість ознайомитися з фінансовим станом емітента-замовника будівництва, і можливо, завдяки цьому запобігти поповнення рядів постраждалих.

Законодавець дозволив погашати цільові облігації грошовими коштами

Як правило, завершальним етапом життєвого циклу цільових облігацій є їх погашення, за умови, що вони були пред'явлені до погашення їх власниками, і вони не були достроково викуплені емітентом. Під «погашенням цільових облігацій» мається на увазі передача товару (площі нерухомості) на суму номінальної вартості облігації. При цьому, слід звернути увагу, що у житлових цільових облігацій номінальна вартість прирівняна до собівартості будівництва нерухомості, визначеної на етапі реєстрації випуску (Рішення ДКЦПФР від 17 липня 2003 р. N 322 зі змінами та доповненнями). З 1 січня 2012 р. зі вступом в силу Закону № 3461, належним погашенням цільових облігацій також є виплата грошових коштів (номінальної вартості облігації) власнику таких облігацій у випадках і порядку, передбачених проспектом емісії (статті 7, 81 Закону України «Про цінні папери та фондовий ринок »). Безумовно, закон не має зворотної сили. Відповідно ми змушені констатувати, що інвестори, які вклали кошти в цільові облігації, випуски яких були зареєстровані після 1 січня 2012 р., впливають значні ризики повернення номінальної вартості цільових облігацій грошовими коштами за номінальною вартістю. У цьому випадку дії емітента з виплати грошових коштів у рахунок погашення цільових облігацій є правомірними і, як наслідок, їх оспорювання в судовому порядку стає малоперспективним. Як не дивно, чим більше надійним здається замовник будівництва - емітент тим більше ймовірності, що він скористається правом вступити «за законом» і повернути тільки частину від отриманих в проект коштів.

Емітенти цільових облігацій «під житло» повинні забути про банківський іпотечному кредитуванні під об'єкт незавершеного будівництва, земельна ділянка, майнові права

З 1 січня 2012 р. Емітент цільових облігацій забороняється будь-яким чином обтяжувати споруджуваний об'єкт, його частина, земельна ділянка, що призначений для спорудження об'єкта житлового будівництва, та майнові права на них. З першого погляду, норма про заборону обтяження нерухомості, що будується виглядає багатообіцяюче для потенційних інвесторів. Але виникають сумніви в частині ефективності її застосування для захисту прав інвесторів. По-перше, чинне законодавство ні прямо, не опосередковано не забороняє продавати ту нерухомість, що будується, під яку випущені цільові облігації. По-друге, цільові облігації не надають інвесторові переважних прав на нерухомість, що будується. До речі, до настання строку погашення цільових облігацій, їх власникам рекомендується забути про будь-які права на нерухомість, що будується. Їх права вимоги виникають після настання дати погашення облігацій, відображеної в проспекті емісії. По-третє, законодавство не передбачає відповідальності для замовників будівництва, які не дотримуються обмежень, встановлених частиною 2 статті 81 Закону України «Про цінні папери та фондовий ринок».

Емітентами цільових облігацій можуть стати посередники (особи, що не мають прав на земельні ділянки, але надали договору про делегування функцій замовника будівництва)

Тривалий період часу (з 2006 р.), емітентами цільових облігацій визнавалися виключно титульні замовники будівництва, що мають права на земельні ділянки для цілей споруди майбутньої нерухомості. Складно переоцінити значення такого підходу, спрямованого на обмеження кола осіб. Які можуть випускати цільові облігації. Саме цей підхід дозволив запобігти ризикові ситуації 2005-2006 рр.., Коли емітентами цільових облігацій були будь-які юридичні особи, які мають дуже опосередкований стосунок до проекту, і як наслідок, не мають у подальшому можливості виконати прийняті зобов'язання. З 1 січня 2012 р. відбувся «повернення в минуле» - фактичне зняття обмежень на статус емітента цільових облігацій. Дотримуючись положень статті 81 Закону України «Про цінні папери та фондовий ринок», емітентом цільових житлових облігацій може виступити будь-яка юридична особа, яка зможе підтвердити наявність у нього функцій замовника будівництва. А для цих цілей достатньо надати договір з титульним замовником будівництва, за довгостроковість і стійкість якого, на жаль, регулятор відповідальності не несе. На мій погляд, випуски цільових облігацій, по яких емітентом виступає юридична особа, що не має прав на земельну ділянку, відведену під забудову, є високоризиковими.

Наталія Доценко-Білоус, старший юрист, Василь Кісіль і Партнери

Building.ua