«Доступного жилья» в России нет

Нацпроект «Доступное жилье» стартовал в 2005 г. Но доступным жилье в России не становится: рекордные 63,76 млн кв. м, введенные в 2008 г., сопровождались таким же рекордным ростом цен.

Хотя кризис остановил рост цен, рынок недвижимости продолжает лихорадить: денег у строителей нет, нового жилья строится мало, а государство уже начало накачивать рынок ипотечными деньгами. Еще немного — и может повториться докризисный сценарий. Чиновники говорят, что пытаются создать механизмы, которые бы увеличили объемы строительства и уменьшили цену на готовое жилье.

К 2016 г. нужно выйти на 100 млн кв. м жилья, а к 2020 г. — на 142 млн кв. м в год, такую задачу поставил премьер-министр Владимир Путин на совещании по развитию жилищного строительства в Подольске. К таким «прогнозам» участники рынка недвижимости относятся с недоверием. В 2009 г. в эксплуатацию было введено 59,8 млн кв. м жилья (данные Росстата). А в текущем может быть провал до 20-25% по отношению к прошлому году, считает президент Ассоциации строителей России Николай Кошман.

Однако замминистра регионального развития Константин Королевский уверен, что цифры реальны — для этого Минрегион совместно с Фондом содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) и «Единой Россией» разработал концепцию снижения рыночной стоимости жилья.

В концепции говорится, что существующие процедуры выделения земельных участков для строительства не ориентированы на снижение конечной стоимости жилья. Аукционы организованы так, что побеждает тот, кто дает большую цену за участок. Муниципалитеты перекладывают все затраты на градостроительные и землеустроительные документы на застройщиков. Кроме того, застройщикам приходится за свой счет присоединять сети, а в некоторых случаях и строить их.
Как всех скоординировать

По словам Королевского, необходима скоординированная поддержка жилищного строительства со стороны федеральных министерств и ведомств, осуществляющих реализацию программ строительства жилья, регионов и институтов развития. Сейчас инвестпрограммы никак не увязаны, говорит чиновник: местные монополисты свои программы реализуют в отрыве от строительства жилья, муниципальные образования заставляют застройщиков строить социальные объекты и т. д. В июле создан экспертный совет, который будет координировать всю эту работу.

«Покажу на примере, что мы вкладывает в понятие координации», — говорит Королевский. Если региону установлен плановый показатель ввести в 2014 г. 1 млн кв. м жилья, то в 2013 г. стройка уже должна быть развернута. Для этого в 2012 г. должен быть проведен конкурс по подбору застройщиков на подготовленные земельные участки. Понимая, что на 1 га строится не более 10 000 кв. м жилья, площадь участков должна составить не менее 100 га. К 2011 г. на эти территории должна быть подготовлена градостроительная документация. АИЖК и банки должны на 2013 г. запланировать необходимый объем кредитов для застройщика, а на 2014 г. — для покупателей квартир.

Кроме того, в составе комплекса разработан механизм, позволяющий выделить обеспечение инженерной инфраструктурой участков в отдельный бизнес и тем самым изъять ее из себестоимости строительства. Эти затраты будут включены в тариф для покупателей. Другими словами, монополисты должны будут свои инвестпрограммы планировать таким образом, чтобы обеспечить будущие стройки необходимыми ресурсами.

«Только такой подход позволит застройщику получить полностью подготовленный участок под ключ, ресурсоснабжающим организациям — потребителей в понятном объеме, в понятные сроки и в понятном месте, а гражданам — жилье по доступным ценам», — говорит Королевский.

Увеличение ввода жилья потребует от муниципальных образований больших вложений для обеспечения нового жилья объектами социальной и дорожной инфраструктуры. По расчетам Минрегиона, это как минимум 10 000 кв. м на 1 кв. м построенного жилья. Таких средств у большинства муниципалитетов нет, поэтому Минрегион считает, что необходимо выделить в рамках ФЦП «Жилище» 30-40 млрд руб. на пять лет.

Аукцион на понижение
Также авторы новой концепции предлагают проводить так называемые голландские (на понижение) аукционы, а на торги выставлять конечную стоимость квадратного метра. Начальной ценой аукциона будет средняя рыночная стоимость жилья, определенная Минрегионом, говорит Королевский. По словам гендиректора Фонда РЖС Александра Бравермана, идея принадлежит правительственной комиссии — и, в частности, ее председателю, первому вице-премьеру Игорю Шувалову. Положение об аукционах еще разрабатывается.

Местным чиновникам придется представлять на аукцион полностью подготовленные под застройку участки: зарегистрировать их в госкадастре, получить разрешение на использование и проч. По оценкам депутата, после внедрения новой системы стоит ожидать снижения цены на высотное жилье экономкласса как минимум на 20-25%.

Разработчики опасаются только спекулятивных сделок с таким дешевым жильем. По словам Королевского, чтобы условия аукциона соблюдались, будут приняты ограничения на право перепродажи. Концепция предполагает отбор покупателей жилья: продавать только россиянам, стоящим на учете как нуждающиеся в жилье или имеющим право на жилищные субсидии, а также тем, кому государство обязано предоставить квартиру. Предлагается ввести повышенную ставку налога (10-20% стоимости) на перепродажу такого жилья в течение пяти лет. Поправки в Градостроительный, Земельный, Жилищный и Налоговый кодексы, а также в закон о госрегистрации прав на недвижимое имущество разрабатываются Минрегионом совместно с экспертами и профильными комитетами Госдумы и могут быть внесены уже в осеннюю сессию.

Сейчас государство выдает военным и молодым семьям сертификаты и это просто стимулирует рост цен, сетует один из разработчиков концепции — зампред комитета по бюджету и налогам Госдумы Александр Коган, а по новой системе все эти люди пойдут к застройщикам жилья экономкласса, что вынудит конкурентов искать пути снижения себестоимости строительства.

Идея с голландскими аукционами хорошая, она может привести к удешевлению жилья, но при условии предоставления всей исходно-разрешительной документации, говорит гендиректор концерна «Крост» Алексей Добашин.

«Ключевая проблема состоит в администрировании и контроле соблюдения утвержденных продажных цен в будущем. Мне не ясно, каким образом, какими средствами будет организована такая работа и какие затраты будут понесены на ее исполнение», — комментирует Михаил Уринсон, управляющий директор компании «Алур». Он не разделяет оптимизма в отношении значительного снижения стоимости конечного жилья благодаря предложенным мерам: «Из-за кризиса стоимость земли уже снизилась, а застройщики обладают значительными земельными банками. Максимальный эффект на снижение стоимости конечного продукта могло бы иметь снижение налогов на землю, арендных платежей, но самое главное — обеспечение участков градостроительной и проектной документацией, сетями, дорогами, социальной инфраструктурой и т. д»
Бэла Ляув
Ведомости