«Доступного житла» в Росії немає

Нацпроект «Доступне житло» стартував у 2005 р. Але доступним житло в Росії не стає: рекордні 63760000 кв. м, введені в 2008 р., супроводжувалися таким же рекордним зростанням цін.

Хоча криза зупинила зростання цін, ринок нерухомості продовжує лихоманити: грошей у будівельників немає, нового житла будується мало, а держава вже почала накачувати ринок іпотечними грошима. Ще трохи - і може повторитися докризовий сценарій. Чиновники кажуть, що намагаються створити механізми, які б збільшили обсяги будівництва і зменшили ціну на готове житло.

До 2016 р. треба вийти на 100 млн кв. м житла, а до 2020 р. - на 142 млн кв. м на рік, таке завдання поставив прем'єр-міністр Володимир Путін на нараді з розвитку житлового будівництва в Подольську. До таких «прогнозами» учасники ринку нерухомості ставляться із недовірою. У 2009 р. в експлуатацію було введено 59800000 кв. м житла (дані Росстата). А в поточному може бути провал до 20-25% по відношенню до минулого року, вважає президент Асоціації будівельників Росії Микола Кошман.

Однак заступник міністра регіонального розвитку Костянтин Королівський впевнений, що цифри реальні - для цього Мінрегіон спільно з Фондом сприяння розвитку житлового будівництва (Фонд РЖС) і «Єдиною Росією» розробив концепцію зниження ринкової вартості житла.

У концепції йдеться, що існуючі процедури виділення земельних ділянок для будівництва не орієнтовані на зниження кінцевої вартості житла. Аукціони організовані так, що перемагає той, хто дає велику ціну за ділянку. Муніципалітети перекладають всі витрати на містобудівні та землевпорядні документи на забудовників. Крім того, забудовникам доводиться за свій рахунок приєднувати мережі, а в деяких випадках і будувати їх.
Як усіх скоординувати

За словами Королівського, необхідна скоординована підтримка житлового будівництва з боку федеральних міністерств і відомств, які здійснюють реалізацію програм будівництва житла, регіонів та інститутів розвитку. Зараз інвестпрограми ніяк не пов'язані, говорить чиновник: місцеві монополісти свої програми реалізують у відриві від будівництва житла, муніципальні освіти змушують забудовників будувати соціальні об'єкти і т. д. У липні створено експертну раду, яка буде координувати всю цю роботу.

«Покажу на прикладі, що ми вкладає в поняття координації», - говорить Королівський. Якщо регіону встановлений плановий показник ввести в 2014 р. 1 млн кв. м житла, то в 2013 р. будівництво вже повинна бути розгорнута. Для цього в 2012 р. повинен бути проведений конкурс з добору забудовників на підготовлені земельні ділянки. Розуміючи, що на 1 га будується не більше 10 000 кв. м житла, площа ділянок повинна скласти не менше 100 га. До 2011 р. на ці території повинна бути підготовлена містобудівна документація. АІЖК і банки повинні на 2013 р. запланувати необхідний обсяг кредитів для забудовника, а на 2014 р. - для покупців квартир.

Крім того, у складі комплексу розроблений механізм, що дозволяє виділити забезпечення інженерною інфраструктурою ділянок в окремий бізнес і тим самим вилучити її із собівартості будівництва. Ці витрати будуть включені в тариф для покупців. Іншими словами, монополісти повинні будуть свої інвестпрограми планувати таким чином, щоб забезпечити майбутні будівництва необхідними ресурсами.

«Тільки такий підхід дозволить забудовнику отримати повністю підготовлену ділянку під ключ, ресурсопостачальних організаціям - споживачів в зрозумілому обсязі, в зрозумілі терміни і в зрозумілому місці, а громадянам - житло за доступними цінами», - говорить Королівський.

Збільшення введення житла вимагатиме від муніципальних утворень великих вкладень для забезпечення нового житла об'єктами соціальної та дорожньої інфраструктури. За розрахунками Минрегиона, це як мінімум 10 000 кв. м на 1 кв. м побудованого житла. Таких коштів у більшості муніципалітетів немає, тому Мінрегіон вважає, що необхідно виділити в рамках ФЦП «Житло» 30-40 млрд руб. на п'ять років.

Аукціон на зниження
Також автори нової концепції пропонують проводити так звані голландські (на пониження) аукціони, а на торги виставляти кінцеву вартість квадратного метра. Початковою ціною аукціону буде середня ринкова вартість житла, визначена Минрегионом, говорить Королівський. За словами гендиректора Фонду РЖС Олександра Бравермана, ідея належить урядової комісії - і, зокрема, її голові, першому віце-прем'єрові Ігорю Шувалову. Положення про аукціони ще розробляється.

Місцевим чиновникам доведеться представляти на аукціон повністю підготовлені під забудову ділянки: зареєструвати їх у держкадастр, отримати дозвіл на використання та ін. За оцінками депутата, після впровадження нової системи варто очікувати зниження ціни на висотне житло економкласу як мінімум на 20-25%.

Розробники побоюються тільки спекулятивних угод з таким дешевим житлом. За словами Королівського, щоб умови аукціону дотримувалися, будуть прийняті обмеження на право перепродажу. Концепція передбачає відбір покупців житла: продавати тільки росіянам, що стоять на обліку як що потребують житло або мають право на житлові субсидії, а також тим, кому держава зобов'язана надати квартиру. Пропонується ввести підвищену ставку податку (10-20% вартості) на перепродаж такого житла протягом п'яти років. Поправки в Містобудівна, Земельний, Житловий і Податковий кодекси, а також до закону про держреєстрацію прав на нерухоме майно розробляються Минрегионом спільно з експертами та профільними комітетами Держдуми і можуть бути внесені вже в осінню сесію.

Зараз держава видає військовим і молодим сім'ям сертифікати і це просто стимулює зростання цін, нарікає один з розробників концепції - заступник голови комітету з бюджету і податків Держдуми Олександр Коган, а за новою системою всі ці люди підуть до забудовників житла економкласу, що змусить конкурентів шукати шляхи зниження собівартості будівництва.

Ідея з голландськими аукціонами хороша, вона може привести до здешевлення житла, але за умови надання всієї початково-дозвільної документації, говорить гендиректор концерну «Крост» Олексій Добашін.

«Ключова проблема полягає в адмініструванні та контролі дотримання затверджених продажних цін у майбутньому. Мені не зрозуміло, яким чином, якими засобами буде організована така робота і які витрати будуть понесені на її виконання », - коментує Михайло Уринсон, керуючий директор компанії« Алур ». Він не розділяє оптимізму щодо значного зниження вартості кінцевого житла завдяки запропонованим заходам: «Через кризу вартість землі вже знизилася, а забудовники володіють значними земельними банками. Максимальний ефект на зниження вартості кінцевого продукту могло б мати зниження податків на землю, орендних платежів, але найголовніше - забезпечення дільниць містобудівної та проектної документації, мережами, дорогами, соціальною інфраструктурою і т. д »
Бела Ляув
Відомості