Доступная ипотека: миф или реальность?

04.06.2019 00:45
Ипотека в Украине является мифическим инструментом, к ней обращаются лишь 2% покупателей жилья. При этом в соседней Польше доля кредитов достигла 40%. Как Украине получить такие же результаты? Доступная ипотека: миф или реальность?По данным Минюста, за 2018 было проведено 473 586 транзакций на рынке жилой недвижимости, из них только 2% пришлось на ипотечные договоры как на вторичном, так и на первичном рынках. Для сравнения: 1% транзакций было оформлено как договоры мены, а 26% - как дарение.

Ипотека необходима населению, застройщикам и банкам, поскольку ипотечный портфель один из самых надежных, подчеркнул Сергей Комнатный, председатель правления Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству. Никто не оспаривает полезность этого инструмента для государства, ведь именно благодаря ипотеке решаются социальные задачи. Но в Украине, к сожалению, не видно со стороны государства серьезного и системного подхода к стимулированию ипотеки.

Например, Держмолодьжитло за 2018 обеспечило жильем на 32% больше, чем за 2017, но только 751 семью. Сейчас действуют 110 региональных и 4 государственных программы, которые предлагают частичные компенсации стоимости кредитов или прямые кредиты молодежи, участникам АТО, вынужденным переселенцам, бюджетникам, педагогам и др. Госбюджетом в 2018 году было выделено на них 87 млн ​​грн, благодаря мультипликативному эффекту было привлечено еще более 240 млн из местных бюджетов, плюс 218 800 000 грн собственных средств Держмолодьжитла и граждан. «В 2019 году мы планируем привлечь более 300 млн грн из местных бюджетов. Финансирование жилищных программ из государственного бюджета существенно не изменится и составит 208 млн грн. Всего в 2019 году мы планируем обеспечить жильем более 1100 семей », - рассказал Комнатный.

Массовые категории граждан, которые не могут претендовать на государственные программы, должны искать помощь у банков. Но ставка по ипотеке 22-26% в год делает такой поиск малоперспективным. «Обычный гражданин не может потянуть такие условия. При этом они видят, что могут взять ипотеку под 2-3% годовых в Польше или Чехии. Поэтому при пренебрежении ипотечным вопросам Украина может столкнуться не только с тем, что наши граждане ищут работу в других государствах, но и тем, что они будут решать свои квартирные вопросы за рубежом », - обозначил Комнатный.

Орыся Юзвишин, директор департамента розничных клиентов АО «Кредобанк» Украина, привела цифры: «Украинцы уже берут ипотечные кредиты за рубежом. В прошлом году в Польше иностранцы (в большинстве это наши соотечественники) получили ипотечных кредитов на 200 млн злотых, это лишь на 30% меньше чем выдано ипотек в Украине (согласно «Отчета о финансовой стабильности НБУ» за 10 месяцев 2018 выдано новых кредитов на более 2 млрд грн) ». Она подчеркнула, что рынок ожидает от государства активных шагов. «Ипотека - драйвер первичного рынка, поэтому и отношение к нему должно быть с дополнительными преференциями», - отметила Юзвишин.

Один из распространенных в мире инструментов - ипотечные банки, специализирующиеся на выдаче ипотечных кредитов. «С другой стороны, банки эмитируют ипотечные письма (разновидность ценной бумаги), обеспечены требованием по ипотеке недвижимости. Такой инструмент заимствований позволяет привлекать долгосрочный ресурс, так выстроена система ипотеки во всем мире. К сожалению, в Украине лишь небольшое количество банков работает на ипотечном рынке, а практика ипотечных банков отсутствует в принципе. Украинским законодательством не определен деятельность такого типа банков, в отличие от соседней Польши, где на сегодня функционирует 3 ипотечных банка и планирует выйти на рынок еще 4 », - говорит Арина Юзвишин.

Также осложняет развитие рынка ипотеки общая неструктурированность и разрозненность форм инвестирования на первичном рынке, которые часто являются достаточно противоречивыми по своей сути. «С точки зрения Закона об инвестиционной деятельности единственными формами инвестирования в недвижимость является ФФС, ИСИ и облигации. Зато на рынке присутствуют ЖСК, договоры купли-продажи имущественных прав, предварительные договоры купли недвижимости. Некоторые из этих инструментов в принципе не защищают покупателя первичного рынка, например, предварительный договор купли недвижимости - это договор о намерении (обязательства) в будущем заключить договор купли недвижимости, а не выполнение самой покупки. По факту ФФС - это единственный инструмент инвестирования, который реально защищает покупателя с точки зрения выполнения строительства, надзора за этим строительством и вводом в эксплуатацию, поскольку управляющий должен осуществлять обязательный контроль за строительством на всех этапах до ввода в эксплуатацию », - говорит Юзвишин . Она приводит пример Польши, где существует единственный инструмент, аналог наших фондов финансирования строительства - доверительные счета. Каждый застройщик получая разрешение на строительство, выполняет перечень требований, они подобны украинским. Но есть дополнительные: для старта финансирования проекта должно быть указано банк, в котором будут размещены доверительные счета, проект должен включать инфраструктурные обязательства. Доверительные счета делятся на разные типы: закрытые и открытые, гарантированы. Главная суть такова: банк имеет структуру контроля строительства, которая совместно с представителем застройщика каждого месяца проверяет проект на предмет соответствия объема инвестированных средств состояния выполненных работ в строительстве, и только после подтверждения банком определенной соответствия работ осуществляется следующее финансирования. В случае закрытых доверительных счетов сумма предоставляется застройщику только после ввода в эксплуатацию.

По словам эксперта действенность польской практики демонстрирует практические результаты: в 2018-м году более 40% сделок покупки недвижимости осуществлялись за счет кредитных средств.

Почему при всех плюсах ФФС не стал единым для отечественного рынка? По сравнению с другими существующими механизмами инвестирования в него наибольший уровень налогообложения. Конкурируя за инвестора цене квадратного метра, застройщики делают выбор в пользу других инструментов, хотя и более рискованных.

Коррекция фискальной нагрузки могла бы стимулировать ипотеку, но для этого нужны нормативные инициативы со стороны соответствующих госорганов.

Но пока банковский сектор сталкивается только с осложнением ипотеки. Например, постановлением НБУ№351 с 2017 года прописаны более жесткие условия к формированию резервов и оценки платежеспособности заемщика.

«Мы кредитуем семью. Жена становится солидарным владельцем по закону. Выдавая ипотеку, мы анализируем доходы и жены, и мужа. Но с точки зрения расчета финансового состояния заемщика и, как следствие, формирование класса заемщика мы учитываем только одно, что приводит к снижению платежеспособности и соответственно увеличения формирования резерва. Украина должна идти в направлении созаемщиков, как во всем мире », - предлагает Юзвишин.

Заместитель председателя правления «Глобус Банка» Елена Дмитриева считает, что для улучшения ситуации по ипотечному кредитованию крайне необходим пересмотр существующей нормативной базы и отнесения «имущественных прав» к категории «приемлемого» обеспечения, это, в свою очередь, уменьшит необходимую норму резервирования. Сейчас это, согласно постановлению НБУ №351, 13,5% суммы выданных кредитов при рыночной марже на уровне 12%, что делает ипотеку в чистом виде вовсе не выгодной для большинства банков. По оценке Дмитриевой, чтобы стимулировать рынок, оценка размера кредитного риска должна быть снижена с существующих 13,5% до 2%.

Собственное видение стимулирования ипотеки в Украине в интервью Property Times высказал казначей АО АКБ «АРКАДА» Любомир Килимник
Пока основным драйвером ипотеки остается сотрудничество банков и застройщиков, которые компенсируют часть процентных ставок по ипотечным кредитам. Например, ипотечный портфель «Банка Глобус» насчитывает более 1300 кредитов на общую сумму 700 млн грн. «Наш банк выдает примерно 30-40 млн грн ипотечных кредитов ежемесячно. В 2019-2020 годах ожидаем увеличения количества совместных программ с застройщиками не только в активных Киеве и Харькове, а еще во Львове, Одессе, Днепре. Именно в этих регионах ожидается активное развитие партнерских программ между банками и застройщиками. Но в целом мы уменьшили планы по развитию ипотеки, заходим в другие направления, товарное кредитование », - отмечает Елена Дмитриева.

Елена Шуляк, руководитель сектора «Строительство», член правления Офиса эффективного регулирования (BRDO) подчеркнула, что в сектора ипотеки большой потенциал. «Уже есть синергия банков и застройщиков, граждан и застройщиков, ждем включения государства как активного положительного игрока», - сказала эксперт. И привела некоторые цифры: согласно анализу Офиса эффективного регулирования BRDO, ежегодный дополнительный потенциальный объективный спрос на жилье в Украине достигает 82 млрд грн. «Если бы у граждан были доступны фининструментами или достаточно средств, именно такую ​​сумму они инвестировали бы в улучшение своих жилищных условий», - сказала Шуляк. Она также напомнила об особой ситуации, когда с 2015, после вывода десятков банков с рынка, население воспринимало первичный рынок как единственный вариант инвестирования своих сбережений. По оценкам экспертов, население инвестировало в первичный рынок у 1 млрд евро ежегодно.

Но сейчас НБУ выступает конкурентом первичного рынка, предлагая облигации внутреннего государственного займа (ОВГЗ). Только за 2018 инвестиции в них достигли 6 млрд грн. Они более доступны для населения и более выгодны: если в недвижимость нужно инвестировать от 500 тыс. Грн, то в ОВГЗ - от 1000 грн, при этом предлагается от 18% годовых. «Эксперты рынка оценивают доход от инвестиций в жилую недвижимость в пределах 8-12% годовых от сдачи в аренду и 20-40% дохода за 2 года при перепродаже квартиры, которая была приобретена на этапе котлована. Это значительно меньше ОВГЗ и даже меньше привычных для населения гривневых депозитов, средняя годовая доходность которых составляет 14-16% », - привела пример эксперт.

Но эксперты все же надеются, что государственные структуры понимают эффект и роль ипотеки. Общеизвестный факт: 1 грн ипотечного кредита дает больше 11 грн роста ВВП. Вложения в ОВГЗ или депозиты не дают такого эффекта, а главное не решают жилищный вопрос. В Украине более 50% жилого фонда нуждается в обновлении, без действенной и доступной ипотеки этот вопрос не решить.

www.zagorodna.com
Теги к контенту: ипотека квартира
Понравился материал?Доступная ипотека: миф или реальность?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти