«Достоинства» коттеджных городков

17.06.2010 12:39
Недоразвитая инфраструктура поселений, несоответствие построенных помещений проектной документации, сознательное использование некачественных материалов, несоблюдение сроков сдачи объектов - неполный перечень "достоинств" многих современных компаний-девелоперов и застройщиков коттеджных городков в Киеве и Киевской области. В результате - потребитель тратит средства, время и нервы на устранение браков горе-строителей.

Инфраструктурная пустыня

"Да, здесь есть центральная канализация и территория имеет свою охрану, но на более 800 жилых домов не запланировано ни школы, ни поликлиники, ни даже травмпункта, а если случится, например, инфаркт, а в больницу - 50 км! - рассказал корреспонденту портала "БудФонд" о недостатках коттеджного городка "Новая Богдановка", расположенного в Броварском направлении 32 км от Киева, Алексей Вагилевич - киевский программист, присматриваемого себе загородный домик. Коттеджный городок "Новая Богдановка" (застройщик - "Киевгорстрой"), площадью 100 га, - один из самых "проблемных" поселков подобного типа, однако даже после сдачи первой очереди строительства (всего запланировано 5 очередей) застройщики только планируют "рассмотреть вопрос возведения детского сада ", хотя ранее этот объект планировали ввести в эксплуатацию уже во время сдачи первой очереди строительства коттеджей.

Статья по теме: Как влияет классификация коттеджных городков на стоимость


"Такая ситуация, когда застройщик предпочитает продать часть жилых объектов, а потом только реализовывать инфраструктурные проекты городка за вырученные средства-типичная для рынка" - высказал мнение корреспонденту портала "БудФонд" Андрей Борщ, исполнительный директор компании Real Estate Solutions.
Артем Новиков, управляющий партнер компании "Диалог Классик", утверждает, что отсутствие инфраструктурной сети - главная проблема 90% коттеджных застроек: "Современный человек прежде всего нуждается в  комфортном жилье. Учтите и тот факт, что за аналогичные деньги вы сможете купить и квартиру в центре столицы, где все будет рядом - и маркет, и школа, и детский сад ". "Инфраструктурный максимум ", который предлагает большинство застройщиков, - детская, спортивная площадки и минимаркет.

Планы компании "Инфинити", которая возводит жилой городок "Город солнца" (142 дома на 83 га) поражали безперецедентною масштабностью: начальный лицей на 450 учеников, детский сад с бассейном, спортивный комплекс с бассейном, ледовой ареной, спортивным залом и фитнес-центром , банный комплекс, торговый центр с супермаркетом, отделением банка, фитоцентр и аптекой, развлекательный центр с двумя кинотеатрами, ночным клубом, боулинг-клубом, бильярдной, салоном красоты, медицинский комплекс и даже отель. Однако по состоянию на конец 2008 года в эксплуатацию введено только 18 таунхаусов, после чего строительство приостановлено.
То же случилось и с коттеджным городком "Гринфилд", (127 домов на 20 га). Покупателям объектов застройщик "Укрзернопром" обещал SPA-салон, 4 теннисных корта и бассейн, ресторан и сауну, а также - детскую комнату с воспитателем. Однако пока строительство приостановлено и готовых домов для продажи, по словам менеджеров застройщика, - пока нет.
Не ведутся строительные работы и на территории разрекламированного городка ZaSpaGolf, на территории которого было запланировано поле для гольфа и яхт-клуб.
В жилом городке "Посольская гута" планировали возвести конный пансион, поле для гольфа, торгово-развлекательный комплекс, яхт-клуб, бутиковую площадь и даже вертолетную площадку, однако пока строительство приостановлено.

По словам директора компании "РеалЭкспо" Виктора Коваленко, на 1 сентября текущего года в пригородах Киева на стадии проектов и незавершенных проектов находится 183 коттеджных городков. В 34% городков строительство завершено, 32% находятся на этапе возведения и еще 30% - на стадии проектов. Виктор Коваленко уверен, что в ближайшие годы наиболее перспективными станут проекты городков с количеством объектов до 100, строительство которых не потребует привлечения значительных займов, ведь именно недостаток финансирования является главной причиной остановки строительных работ в большинстве городков, находящихся в стадии возведения.

По тем же причинам вероятно, что больше шансов быть реализованными во время кризиса - в городках эконом-класса, ведь масштабные проекты требуют значительных капиталовложений, особенно тех, которые предусматривают обустройство мощных инфраструктурных систем.

Экономим на качестве
Однако даже те объекты, строительство которых продолжается, могут разочаровать покупателей низким качеством выполнения работ и материалов. Более того, во время кризиса застройщики вероятно охотнее «экономят» на возведении самых коттеджей - предполагают эксперты. "К примеру вместо 10-сантиметрового слоя утеплителя вам могут положить 5-сантиметровый, или при возведении дома применить дешевые материалы, что задекларировано в рекламном проспекте" - предупреждает Владимир Степенко, директор по маркетингу компании SV Development.
Андрей Борщ советует прежде всего обращать внимание на герметизацию подвальных помещений, материал кровли и оконные стеклопакеты - это те места в доме, где прежде видно недостатки в выполнении и проектировании, если они есть ". Также специалисты советуют осматривать коттедж во "влажное" время года - весной или осенью -, чтобы убедиться, что в подвале сухо, а крыша не течет.

Одна из покупателей коттеджа в городке "Новая Богдановка" рассказала порталу "БудФонд" как она воспользовалась услугами независимого строителя-консультанта, в который семья инвестировала. "Наемный прораб вместе с моим мужем побывали на крыше желанного коттеджа и заметили, что кровля дома на 10 см не покрывает периметр самой коробки, а также не было заделано стык крыши гаража и дома и во время продолжительных дождей мы наблюдали как вода течет по стене нашего гаража. В результате даже через месяц мы не могли избавиться от пятен плесени на стенах. Подобная проблема постигла и семью Виктории Богдановой: "Буквально прошлой осенью мы приобрели коттедж в разрекламированном городке и сразу над нами "нависла "куча недоработок, которые мы должны были устранять самостоятельно и за свой счет. Плохое выполнение работ по теплоизоляции крыши привели к тому, что утеплитель со временем провис Кроме того, мы должны были значительно интенсивнее прогревать дом в холодное время, что влетело в копеечку ". Ремонт таких недостатков, по оценкам экспертов, стоит от 200 грн за кв.м. "Некачественно было установлено батарею в гостиной, в результате чего она несколько сместилась в горизонтальной плоскости, - сетует госпожа Викория. Финансовый результат устранения такого недостатка, по оценкам компании "Бюро строительных технологий", сейчас будет стоить минимум 600 грн за демонтаж и повторный монтаж точки.

"А в спальне на нас ждали трещины в стяжке на полу" - жалуется хозяйка новоприобретенного коттеджа. "Исправить такой серьезный недостаток в строительных работах придется путем замены старой стяжки. Бюджет ремонта состоит из демонтажа старого покрытия (от 18 грн за кв.м) и установки нового (от 25 грн за кв.м) Стоимость материала - от 10 грн за кв.м - оценивает затраты Дзюба Наталья, генеральный директор строительной компании «Бюро строительных услуг.

Госпожа Дзюба утверждает, что "строительные браки", распространенные в коттеджных городках, можно классифицировать на конструктивные и в декорировании. Первые связаны прежде всего с нарушением проектных решений и строительных норм и приводят главным образом к уменьшению срока службы коттеджа. Например, отсутствие гидроизоляции фундамента приведет к постепенному намоканию и разрушению, отсутствие  проектного армирования стен иметь следствием трещин в стенах.

"Элементарное исправление брака в кирпичной кладке - «заваленного» угла-потребует дополнительных расходов на штукатурную смесь. Для комнаты площадью 15 кв.м и «заваленного» всего на 8 см угла дополнительные расходы могут составить от 600 грн" - оценивает убытки госпожа Дзюба .

Однако едва ли не самым распространенным недостатком при строительстве коттеджных городков, согласно проверок "Бюро строительных технологий", является несоответствие построенных помещений проектной документации. "Замена проектной кирпичной стены (толщина - 510 мм) с утеплителем из пенополистирольных плит (50 мм) на стену из ракушечника, пеноблока или газобетона (350 мм) с утеплителем из пенополистирольных плит (40 мм) - приведет к росту теплопотерь примерно вдвое! - комментирует вполне реальное нарушение в одном из коттеджных городков Наталья Дзюба. Дополнительные расходы, с которыми имеет дело покупатель такого дома, - это необходимость увеличить мощность отопительного котла, увеличение количества радиаторов отопления, увеличение мощности кондиционной установки (и соответственно - расходов на электроэнергию) и т.д. По расчетам "Бюро строительных технологий" - "выгода" строителей от такой замены материалов - более 115 грн на каждом кв. м стены.

Эконом-проект

Еще одной проблемой возведения коттеджей в пределах городков Артем Новиков видит несоответствие запросам клиентов: "Как правило, покупатели загородных домов - люди достаточно состоятельные. К сожалению, проектировщики и застройщики еще не готовы полностью удовлетворить потребности таких клиентов. Большинство застройщиков экономят как на строительных материалах, так и на площади земельных участков, чтобы в пределах городка построить больше объектов для продажи. Очевидно, что участка в 80 соток мало для возведения дома, площадью 500 кв.м "- констатирует аналитик.
Елена Кононенко, которая намеревалась купить дом в одном из городков эконом-класса. По ее словам планировка там просто "бессмысленная": "Как в доме площадью 150 кв.м можно было запланировать кухню площадью всего 9" квадратов?" Я собираюсь переехать из столичной квартиры не для того, чтобы продолжать оптимизировать свое рабочее пространство.

Анна Орлова
Будфонд

Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти