"Достоїнства" котеджних містечок

17.06.2010 12:39
Недорозвинена інфраструктура поселень, невідповідність збудованих приміщень проектній документації, свідоме використання неякісних матеріалів, недотримання термінів здачі об`єктів - неповний перелік "достоїнств" багатьох сучасних компаній-девелоперів та забудовників  котеджних містечок у Києві та Київській області. В результаті - споживач витрачає кошти, час та нерви на усунення браків горе-будівельників.

Інфраструктурна пустеля

"Так, тут є центральна каналізація і територія має свою охорону, але на понад 800 житлових будинків не заплановано ані школи, ні поліклініки, ні навіть травмпункту. А як трапиться, приміром, інфаркт, а до лікарні – 50 км!" - розповів кореспонденту порталу "БудФонд" про недоліки котеджного містечка "Нова Богданівка", що розташоване у Броварському напрямку 32 км від Києва, Олексій Вагилевич - київський програміст, що саме придивляється собі заміський будиночок. Котеджне містечко "Нова Богданівка" (забудовник - "Київміськбуд"), площею 100 га, - одне із найменш "проблемних" селищ подібного типу, проте навіть після здачі першої черги будівництва (усього заплановано 5 черг) забудовники тільки планують "розглянути питання зведення дитячого садка", хоча раніше цей об`єкт планували ввести в експлуатацію уже під час здачі першої черги будівництва котеджів.

“Така ситуація, коли забудовник воліє продати частину житлових об`єктів, а потім тільки реалізовувати інфраструктурні проекти містечка за виручені кошти– типова для ринку" - висловив думку кореспонденту порталу "БудФонд" Андрій Борщ, виконавчий директор компанії Real Estate Solutions. Артем Новіков, керуючий партнер компанії "Діалог Консалтинг", стверджує, що відсутність інфраструктурної мережі – головна проблема 90% котеджних забудов: "Сучасна людина перш за все потребує комфортного житла. Візьміть до уваги і той факт, що за аналогічні гроші ви зможете придбати і квартиру у центрі столиці, де усе буде поруч – і маркет, і школа, і дитячий садок". "Інфраструктурний максимум", що його пропонує більшість забудовників, – дитячий, спортивний майданчики та мінімаркет.

Плани компанії "Інфініті", котра зводить житлове містечко "Місто сонця" (142 будинки на 83 га) вражали безперецедентною масштабністю: початковий ліцей на 450 учнів, дитячий садок із басейном, спортивний комплекс з басейном, льодовою ареною, спортивною залою та фітнес-центром, банний комплекс, торговий центр із супермаркетом, відділенням банку, фотоцентром та аптекою, розважальний центр із двома кінотеатрами, нічним клубом, боулінг-клубом, більярдною, салоном краси, медичний комплекс та навіть готель. Проте станом на кінець 2008 року в експлуатацію введено тільки 18 таунхаузів, після чого будівництво призупинено.
Те ж трапилося і з котеджним містечком Грінфілд, (127 будинків на 20 га), покупцям об`єктів у якому забудовник "Укрзернопром" обіцяв SPA-салон, 4 тенісні корти та басейн, ресторан та сауну, а також – дитячу кімнату із вихователем. Проте наразі будівництво призупинено і готових будинків до продажу, за словами менеджерів забудовника, - поки немає.
Не ведуться будівельні роботи і на території розрекламованого містечка ZaSpaGolf, на території якого було заплановано поле для гольфу та яхт-клуб.
У житловому містечку Посольська гута планували звести кінний пансіон, поле для гольфу, торгово-розважальний комплекс, яхт-клуб, бутікову площу та навіть вертолітний майданчик, проте наразі будівництво припинено.

За словами директора компанії "РеалЕкспо" Віктора Коваленка, станом на 1 вересня  поточного року у передмістях Києва на стадії проектів та незавершених проектів перебували 183 котеджних забудов. У 34% містечок будівництво  завершено, 32% перебувають на етапі зведення і ще 30% - на стадії проектів. Віктор Коваленко переконаний, що у найближчі роки найбільш перспективними стануть проекти містечок з кількістю об`єктів до 100, будівництво яких не потребуватиме залучення значних позик, адже саме брак фінансування є головною причиною зупинки будівельних робіт у більшості містечок, що перебувають у стадії зведення.

З тих же причин імовірно, що більше шансів бути реалізованими під час кризи - у містечок економ-класу, адже масштабні проекти потребують значних капіталовкладень, особливо ті, котрі передбачають облаштування потужних інфраструктурних систем.

Заощаджуємо на якості
Проте навіть ті об`єкти, будівництво яких триває, можуть розчарувати покупців низькою якістю виконання робіт та матеріалів. Більш того, під час кризи забудовники імовірно з більшою охотою «заощаджують» на зведенні самих котеджів – припускають експерти. "Приміром замість 10-сантиметрового шару утеплювача вам можуть покласти 5-сантиметровий, або при зведенні будинку застосувати дешевші матеріали, аніж задекларовано у рекламному проспекті" - попереджає Володимир Степенко, директор із маркетингу компанії SV Development.
Андрій Борщ радить перш за все звертати увагу на герметизацію підвальних приміщень, матеріал покрівлі та віконні склопакети - "це ті місця у домі, де найперше видно недоліки у виконанні та проектуванні, якщо вони є". Також фахівці радять оглядати котедж у "вологу" пору року – навесні або ж восени -, аби пересвідчитися, що у підвалі сухо, а дах не тече.

Одна із покупців котеджу в містечку Нова Богданівка розповіла порталу "БудФонд" як вона скористалася послугами незалежного будівельника-консультанта, у котрий родина інвестувала. "Найманий прораб разом із моїм чоловіком побували на даху омріяного котеджу і помітили, що покрівля будинку на 10 см не покриває периметр самої коробки. Також не було зроблено стику даху гаража та будинку і під час тривалих дощів ми спостерігали як вода тече по стіні нашого гаража. У результаті навіть через місяць ми не могли позбутися плям плісені на стінах". Подібна проблема спіткала і родину Вікторії Богданової: "Буквально минулої осені ми придбали котедж у розрекламованому містечку. І одразу над нами "нависла" купа недоробок, котрі ми мусили усувати самостійно і власним коштом. Погане виконання робіт із теплоізоляції даху призвели до того, що утеплювач з часом провис. Окрім того, ми мусили значно інтенсивніше прогрівати будинок у холодну пору, що також влетіло в копієчку". Ремонт таких хиб, за оцінками експертів, коштує від 200 грн за кв.м. "Неякісно було встановлено батарею у вітальні, внаслідок чого вона дещо змістилася у горизонтальній площині," - нарікає пані Вікорія. Фінансовий результат усунення такого недоліку, за оцінками компанії "Бюро будівельних технологій", зараз коштуватиме щонайменше 600 грн за демонтаж та повторний монтаж точки.

"А у спальні на нас чекали тріщини у стяжці на підлозі" - бідкається господиня новопридбаного котеджу. "Виправити такий серйозний недолік у будівельних роботах доведеться шляхом заміни старої стяжки. Бюджет ремонту складатиметься із демонтажу старого покриття (від 18 грн за кв.м) та встановлення нового (від 25 грн за кв.м). Вартість матеріалу - від 10 грн за кв.м" - оцінює витрати Дзюба Наталя, генеральний директор будівельної компанії «Бюро будівельних послуг».

Пані Дзюба стверджує, що "будівельні браки", поширені у котеджних містечках, можна класифікувати на конструктивні та "в декоруванні". Перші пов`язані передовсім з порушенням проектних рішень та будівельних норм та призводять головним чином до зменшення строку служби котеджа. Приміром, відсутність гідроізоляції фундаменту призведе до поступового намокання та руйнування, відсутність або ж менше за проектне армування стін матиме за наслідок тріщини у стінах.

"Елементарне виправлення браку в цегляній кладці - «заваленого» кута- потребуватиме додаткових витрат на штукатурну суміш. Для кімнати, площею 15 кв.м та «заваленого» усього на 8 см кута додаткові витрати можуть становити від 600 грн" - оцінює збитки пані Дзюба.

Проте чи не найпоширенішим недоліком при будівництві котеджних містечок, згідно перевірок "Бюро будівельних технологій", є невідповідність збудованих приміщень проектній документації. "Заміна проектної цегляної стіни (товщина - 510 мм) з утеплювачем з полістирольних плит (50 мм) на стіну з ракушняка, піноблоку чи газобетону (350 мм) з утеплювачем з полістирольних плит (40 мм) — призведе до зростання тепловтрат приблизно вдвічі!" - коментує цілком реальне порушення в одному із котеджних містечок Наталя Дзюба. Додаткові витрати, з якими матиме справу покупець такого будинку, — це необхідність збільшити потужність опалювального котла, збільшення кількості радіаторів опалення, збільшення потужності кондиційної установки (і відповідно — витрат на електроенергію) тощо. За розрахунками "Бюро будівельних технологій" - "вигода" будівельників від такої заміни матеріалів — понад 115 грн на кожному кв. м стіни.

Економ-проект
Ще однією проблемою зведенних котеджів у межах містечок Артем Новіков бачить невідповідність проектів запитам клієнтів: "Як правило, покупці заміських будинків – люди достатньо заможні. На жаль, проектувальники та забудовники ще не готові повністю задовольнити потреби таких клієнтів. Більшість забудовників заощаджують як на будівельних матеріалах, так і на площі земельних ділянок, щоб у межах містечка побудувати щонайбільше об`єктів для продажу. Очевидно, що ділянки у 80 соток замало для зведення будинку, площею 500 кв.м" - констатує аналітик Олена Кононенко, котра мала намір придбати будинок в одному із містечок економ-класу. За її словами планування там просто "безглузде": "Як у будинку площею 150 кв. м можна було запланувати кухню площею усього 9 "квадратів"? Я збираюся переїхати зі столичної квартири не для того, аби продовжувати оптимізувати свій робочий простір".

Ганна Орлова
Будфонд



Теги до контенту:
Сподобався матеріал?"Достоїнства" котеджних містечокПідпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти