Дома стареют, спрос падает. Что будет дальше?

Вторичный рынок загородной недвижимости Киевской области находится в упадке. По некоторым оценкам, в общей структуре предложения насчитывается до 80% устаревших домовладений. При этом покупательная способность украинцев находятся на невысоком уровне. В итоге многие собственники экспонируемых объектов снимают их с продажи, так и не дождавшись реализации.
Какие дома можно назвать устаревшими? И что следует делать их хозяевам?

Типичный старый дом

Среди общих наиболее частых признаков устаревшего дома эксперты называют неотделанный фасад из кирпича, низкие потолки, узкие коридоры, крутые неудобные лестницы, маленькие комнаты и окна, недостаточное количество санузлов.

При этом устаревание дома можно разделить на моральное и физическое. Каждому периоду времени присущи свои архитектурные тренды и в зоне особого риска находятся объекты, построенные до 2010-х годов.

Типичным примером морально устаревшего объекта может быть построенный на шести сотках четырехэтажный кирпичный коттедж площадью около 600 кв. м, с дизельным или дровяным отоплением. «Мы видим здесь очень большой метраж, избыточную этажность, несовременные инженерные технологии и, чаще всего, вычурную аляповатую архитектуру, — поясняет директор КК "РеалЭкспо" Виктор Коваленко. — Подобные строения активно возводились в 90-х годах, когда не обремененные чувством стиля люди получали первые большие деньги и таким образом старались подчеркнуть свой статус». Что касается архитектурной составляющей, то к устаревшим объектам, прежде всего, можно отнести так называемые «дома-сундуки» (параллелепипеды). Также устаревшие постройки часто имеют остроконечные башенки. Такие строения могут быть добротными с точки зрения долговечности. Однако современным покупателем они уже не востребованы.

Кроме того, к морально устаревшим Виктор Коваленко относит дома с цокольными и мансардными этажами. Сейчас они перестали пользоваться спросом. «Если мы возьмем коэффициент использования первого этажа за единицу, то коэффициент использования второго этажа равен 0,7, — рассказывает эксперт. — А коэффициент использования мансардного либо цокольного этажа, как правило, составляет 0,3. Доля таких домов от общего предложения составляет около 30-40%. Однако считать, что такие дома не будут продаваться, если в них сделан нормальный ремонт, я бы все равно не стал. Все-таки в наше время основную роль играет цена. И дома долго простаивают у тех, кто оценивает их в долларах, причем по докризисному курсу».

Если же говорить про элитный сегмент, то некоторые дома уже не устраивают клиентов по площади, рассказывает Виктор Коваленко. Покупатели сегодня подходят к вопросу выбора жилья с европейской практичностью. Никто не желает переплачивать за «лишние» помещения, которые в основном простаивают. Дома более тысячи квадратных метров с собственными домашними кинотеатрами, бильярдными, бассейнами менее востребованы рынком. Также не пользуются спросом и объекты, построенные обособленно и на удалении от инфраструктуры, когда до ближайшего магазина приходится добираться несколько километров. Обслуживание такого объекта оказывается в десятки раз дороже, чем дома в организованном коттеджном поселке, за счет фактически индивидуальных коммуникаций протяженностью до нескольких километров, и персонального обслуживания подъездной дороги, охраны и прочих сопутствующих вещей.  «Загородный дом даже в элитном классе уже перестал быть в своем роде доказательством статуса и достатка, — говорит Виктор Коваленко. — Клиенты голосуют за практичность и экономию на квадратных метрах, обслуживании и налогах».

Что же касается физического износа, то старые загородные дома часто имеют трещины в фундаменте, плохую обработку древесины, неисправную кровлю, перечисляет основные признаки Виктор Коваленко.


Варианты действий

Существует несколько вариантов того, как собственник может поступить с устаревшим домом. «Во-первых, можно попробовать сдавать его в аренду, превратив из источника убытков в источник прибыли, — говорит Виктор Коваленко. — Однако есть риски, что большие молодежные компании или, например, корпоративные клиенты, которые являются здесь основной целевой аудиторией, могут что-то в нем испортить».

Другой вариант — продажа дома со скидкой. «Большинство домов уйдет с дисконтом, — считает Виктор Коваленко. — Его размер зависит от того, насколько продавец адекватно выставил изначальную цену. Она может быть снижена и в 2-3 раза, если дом сильно переоценен». Виктор Коваленко считает, что дома, которые вышли из конъюнктуры рынка, но находятся в хорошем состоянии, продаваться все-таки будут. Люди, которые строили данные объекты, знают им цену и вряд ли захотят их отдавать по стоимости одной земли. Впрочем, по оценкам эксперта, они могут быть реализованы с дисконтом не менее, чем в 30% от рыночной стоимости.

Также, можно снести дом самостоятельно. Чаще всего на это решаются собственники объектов с выгодным расположением недалеко от Киева и в охраняемом коттеджном поселке. В таком случае хозяева участка получают компенсацию за счет высокой стоимости его продажи.

Еще один возможный сценарий — реконструкция загородного дома, в случае, если он, несмотря на моральное устаревание, имеет низкий процент физического износа. Впрочем, Виктор Коваленко делает важную оговорку: грамотно проанализировать возможность и цену реставрации, а также спрогнозировать последующую стоимость объекта могут люди, профессионально разбирающиеся в данной проблематике, обладающие деньгами и умеющие дешево строить и ремонтировать.

Пока предпосылок для улучшения ситуации на вторичном загородном рынке не наблюдается. А на «первичке» в ближайшие годы, скорее всего, выйдет сравнительно мало новых проектов. При этом экономическая ситуация заставит девелоперов сделать упор на качество своих продуктов.

Виктор Коваленко
©Ссылка на первоисточник обязательна
www.zagorodna.com