Рост цен на новые квартиры в 2020‑м на 10−15% при существенном проседании предложения новых ЖК подтолкнул и подталкивает многих клиентов не откладывать сделки. Уровень потребительской инфляции вырвался за пределы желаемых для Нацбанка показателей, достигнув 7,5%. Дорожает топливо на фоне растущих цен на нефть, дорожает и бетон. А в нынешнем году ожидается рост стоимости и других строительных материалов. Все это вылилось в то, что квадратный метр на первичном рынке Киева сейчас обойдется в среднем уже в 35 тыс. грн.
Компании-застройщики для выхода в прибыль вынуждены поднимать цены, чтобы отыграть рост расходов. Да еще и украинские банки, как признаются сами девелоперы, нехотя предоставляют финансирование под новые строительные проекты, из‑за чего компании зачастую остаются один на один со своими финансовыми проблемами. Как результат они перекладывают их на покупателей.
А те сейчас при деньгах. Банковские вклады украинцев в прошлом году выросли на 26,4% — это самый высокий темп их прибавки за последние 10 лет. Для многих соотечественников покупка квартиры — главная альтернатива банковским депозитам.
Подталкиваемый спросом, уровень цен на квадратные метры может набрать еще до 20% в этом году, считают игроки рынка.
Рынок оживает
Покупатели действительно возвращаются на рынок недвижимости после кризисного 2019 года, когда из‑за президентских и парламентских выборов они не решались на приобретение жилья, и после первой половины ковидного 2020‑го.
Это заметили в отделах продаж крупных киевских компаний. К примеру, в комплексах Saga Development с начала года и до 25 марта количество сделок выросло на 23% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, говорит Владимир Даниленко, коммерческий директор компании-девелопера. Он связывает активность, которая выше среднерыночной, с появлением в их портфеле новых проектов.
Промышленно-строительная группа Ковальская с начала года заключила почти 200 сделок в своих комплексах — столько же было продано в первом квартале 2020‑го, признает Игорь Суботенко, замгендиректора группы. Девелопер намерен поднажать и за 2021‑й рассчитывает увеличить продажи на целых 21%.
В девелоперской компании Enso, говорит Рамиль Мехтиев, ее исполнительный директор, количество сделок удвоилось по сравнению с январем-мартом 2020‑го. Он связывает растущий поток желающих приобрести жилье с увеличением уровня готовности объектов. Некоторые покупатели отдают предпочтение квартирам на этапе, когда дом практически достроен. Так они стараются минимизировать свои риски.
Если в прошлом году во время мартовского локдауна покупатели не спешили в отделы продаж киевских новостроек, то сейчас рост заболеваемости коронавирусом не остановил рынок, утверждает Ангелина Деревлева, директор по маркетингу и продажам компании "Миськжитлобуд". «Покупатели звонят и обращаются в отделы продаж, сделки идут», — рассказывает она. Но добавляет: если заболеваемость будет распространяться нынешними темпами, ситуация может коренными образом измениться.
Пандемия все же наложила свой отпечаток на настроения покупателей. Анна Лаевская, коммерческий директор Интергал-Буд, говорит, что клиенты пересматривают свои требования к квартирам и отдают предпочтение просторным планировкам, обязательно с рабочей зоной, балконом и лоджией. Да еще и спрос на локации за пределами Киева растет. В качестве примера Лаевская приводит многоуровневые квартиры площадью 120−130 кв. м в загородном комплексе "Озерный Гай Гатное", которые стали востребованными.
«Активизировались покупатели жилья бизнес- и премиум-класса. Покупают и для себя, и с целью перепродажи», — говорит эксперт. А вот популярные несколько лет назад смарт-квартиры площадью по 20 кв. м оказались невостребованными. В них трудно находиться на изоляции или работать удаленно, особенно нескольким членам семьи.
Число инвестиционных сделок — покупок квартир на начальном этапе строительства и их продажа перед вводом в эксплуатацию либо приобретение квартиры для сдачи в аренду — тоже растет. Сейчас их около 40% в структуре спроса против прежних 27−30%, говорит Лаевская.
Вложения в «бетонное золото» пользуются популярностью из‑за снижения банковских ставок по депозитам ниже 8% в гривне и стремящихся к нулю в долларах. Застройщики же манят инвесторов более высокими доходами. На перепродаже квартиры можно заработать до 30−40% от ее стоимости за время строительства дома, то есть в среднем за полтора-два года. Правда, для этого нужно вкладывать в покупку квартиры на самых ранних этапах строительства, когда на площадке только установили забор и вырыли котлован. В этот период не только самые низкие цены, но и самые высокие риски.
Последствия недостроев
Застройщикам удалось убедить покупателей, что вкладывать деньги в недостроенные дома — по‑прежнему надежно. Это было непросто после нескольких громких скандалов.
В 2019 году остановились стройки Укрбуд Девелопмента, который ранее принадлежал экс-депутату Максиму Микитасю. Предприниматель уже несколько раз попадал в СИЗО и периодически делает громкие заявления. Например, обвинил замглавы Офиса президента Олега Татарова в причастности к проблемам Укрбуда. Сам Татаров все обвинения опроверг, изучением дела занимается НАБУ. В декабре того же 2019‑го стало известно, что большинство объектов структуры Микитася взялся достраивать "Киевгорстрой".
В мае прошлого года в Киеве произошел еще один крупный скандал, связанный уже с банком "Аркада". Строительство домов, в которых квартиры приобрели около 13 тыс. инвесторов, остановилось. Кто будет их завершать, пока неизвестно, но покупатели не сдаются и регулярно устраивают акции протеста у стен киевской мэрии.
«Когда в подвешенном состоянии оказываются свыше 13 тыс. инвесторов, это всегда бьет по рынку, — говорит Лаевская из Интергал-Буд. — Покупатель начинает проводить аналогии, додумывать, вешать ярлыки на всех без разбору, да и желающие подлить масла в огонь со стороны найдутся. Как с этим бороться — вопрос сложный и комплексный».
Некоторые инвесторы и правда стали вкладывать в покупку квартир на вторичном рынке — затем они сдают их в аренду, добавляет Дмитрий Корчев, директор агентства недвижимости Брок-Риелти. Но таких не очень много — сроки окупаемости инвестиций на вторичке, как правило, существенно выше. Да и потенциальные арендаторы готовы охотнее платить 12−16 тыс. грн в месяц за однокомнатную квартиру в новостройке.
Появление проблемных компаний учит клиентов быть более осмотрительными и придирчивыми при выборе девелоперов, добавляет Суботенко из группы Ковальская. Покупатели смотрят не только на стоимость жилья, но и на портфель успешно завершенных объектов, бизнес-модель девелопера и репутацию компании в целом, добавляет эксперт. За последние несколько лет киевский рынок первичной недвижимости укрупнился: до 10 девелоперов смогли сформировать большие портфели предложений и работают над продвижением своих брендов.
Цены устремились вверх
Квартиры в новостройках ощутимо подорожали. В прошлом году цены выросли на 10−15%, говорит Мехтиев, руководитель Enso. В объектах этой компании они выросли еще больше — более чем на 20%. «Причинами стали общий уровень инфляции и меняющиеся правила ведения бизнеса, формирование затратной части строительных работ, стоимость приобретения земельных участков и множество других факторов, которые отразились на всех сферах, включая девелопмент», — говорит он.
Меньше всего росли цены на жилье экономкласса, а связано это с плохими экономическими ожиданиями у населения, разъясняет Суботенко. Многие потенциальные клиенты откладывали сделки в связи с пандемией и неопределенностью, которую она до сих пор несет.
А вот больше всего дорожали квартиры в элитных комплексах, так как новых проектов в этом сегменте в ближайшее время не предвидится. А в тех объектах, которые сейчас строятся, предложение ежемесячно сокращается. «Средний уровень роста цен пришелся на объекты классов комфорт и комфорт +. В этих сегментах самая высокая конкуренция за клиента», — уточняет Суботенко.
Активизировались покупатели жилья бизнес- и премиум-класса. Покупают и для себя, и с целью перепродажи, — Анна Лаевская, коммерческий директор Интергал-Буд
Количество строящихся домов сокращается, что также влияет на цены. Например, если в январе 2020 года в Киеве насчитывалось 232 проекта, то в марте 2021 года уже 212, говорит Даниленко из Saga Development. И связано это отнюдь не с отказом девелоперов от новых объектов, а с проблемами в Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ).
Госорган, который занимается выдачей разрешений на начало строительства и вводом домов в эксплуатацию, неоднократно называли коррупционным. Теперь его планируют ликвидировать и создать на его месте новые. Но процесс идет вяло, а получить документы в ГАСИ сейчас все сложнее. Даже Нацбанк в своих отчетах признает, что проблемы с ГАСИ — ключевой фактор, сдерживающий рост рынка жилой недвижимости.
Кроме того, часть девелоперов не прошла испытания на прочность серией локдаунов. Речь о небольших застройщиках, которым сложно дался период нулевых продаж и проседание реального спроса в массовом сегменте.
Компании даже с большим запасом прочности сознательно откладывали новые проекты до лучших времен, говорит Лаевская. К примеру, Интергал-Буд в прошлом году отказался от стартов нескольких комплексов и перенес их на 2021 год. Во втором полугодии 2020‑го стартовали лишь с одним таким — Парковые Озера 2 — и уже в начале февраля 2021‑го запустили ЖК бизнес-класса "Голосеевский". Компания готова запускать еще несколько флагманских проектов, которые, если ситуация будет способствовать, рынок увидит в скором времени.
Это оживит строительную отрасль после прошлогоднего проседания: в 2020‑м количество новых проектов по сравнению с 2019‑м сократилось на 25%. На 18% в прошлом году сократился и ввод объектов в эксплуатацию, по данным Государственной службы статистики.
«Если ГАСИ не даст рынку работать и развиваться, а системные игроки продлят свое решение отложить в стол проекты, придется выбирать из того, что уже есть на витрине», — резюмирует Лаевская. А это либо интересные жилые комплексы на более высокой стадии готовности, но и с более высокой ценой квадратного метра, либо дешевый сегмент, который долго не может найти клиента. Но уже сейчас застройщики готовятся поднимать цены на квартиры еще на 15−20%.
https://nv.ua
Комментарии