Зростання цін на нові квартири в 2020-му на 10−15% за істотного просідання пропозиції нових ЖК підштовхнуло і підштовхує багатьох клієнтів не відкладати угоди. Рівень споживчої інфляції вирвався за межі бажаних для Нацбанку показників, досягнувши 7,5%. Дорожчає пальне на тлі зростання цін на нафту, дорожчає і бетон. А цьогоріч очікується зростання вартості й інших будівельних матеріалів. Все це вилилося в те, що квадратний метр на первинному ринку Києва зараз обійдеться в середньому вже в 35 тис. грн.
Компанії-забудовники для виходу у прибуток мусять піднімати ціни, щоб відіграти зростання витрат. Та ще й українські банки, як зізнаються самі девелопери, знехотя надають фінансування під нові будівельні проєкти, через що компанії часто залишаються сам на сам зі своїми фінансовими проблемами. Зрештою вони перекладають їх на покупців.
А ті зараз при грошах. Банківські вклади українців торік зросли на 26,4% — це найвищий темп їх збільшення за останні 10 років. Для багатьох співвітчизників купівля квартири — головна альтернатива банківським депозитам.
Підштовхуваний попитом, рівень цін на квадратні метри може набрати ще до 20% у цьому році, вважають гравці ринку.
Ринок оживає
Покупці дійсно повертаються на ринок нерухомості після кризового 2019 року, коли через президентські та парламентські вибори вони не наважувалися на придбання житла, і після першої половини ковідного 2020-го.
Це помітили у відділах продажів великих київських компаній. Наприклад, у комплексах Saga Development від початку року і до 25 березня кількість угод зросла на 23% проти аналогічного періоду минулого року, каже Володимир Даниленко, комерційний директор компанії-девелопера. Він пов’язує активність, яка вища за середньоринкову, з появою в їхньому портфелі нових проєктів.
Промислово-будівельна група Ковальська від початку року уклала майже 200 угод у своїх комплексах — стільки ж було продано в першому кварталі 2020-го, визнає Ігор Суботенко, заступник гендиректора групи. Девелопер має намір натиснути і за 2021-й розраховує збільшити продажі на цілих 21%.
У девелоперської компанії Enso, каже Раміль Мехтієв, її виконавчий директор, кількість угод подвоїлася в порівнянні з січнем-березнем 2020-го. Він пов’язує зростання потоку охочих придбати житло зі збільшенням рівня готовності об'єктів. Деякі покупці віддають перевагу квартирам на етапі, коли будинок практично добудований. Так вони намагаються мінімізувати свої ризики.
Якщо торік під час березневого локдауну покупці не поспішали до відділів продажів київських новобудов, то зараз зростання захворюваності на коронавірус не зупинило ринок, стверджує Ангеліна Деревльова, директорка з маркетингу та продажу компанії Міськжитлобуд. «Покупці телефонують і звертаються до відділів продажів, угоди йдуть», — розповідає вона. Але додає: якщо захворюваність поширюватиметься нинішніми темпами, ситуація може докорінно змінитися.
Пандемія все-таки наклала свій відбиток на настрої покупців. Анна Лаєвська, комерційна директорка Інтергал-Буд, каже, що клієнти переглядають свої вимоги до квартир і віддають перевагу просторим плануванням, обов’язково з робочою зоною, балконом і лоджією. Та ще й попит на локації за межами Києва зростає. Як приклад Лаєвська приводить багаторівневі квартири площею 120−130 кв. м у заміському комплексі Озерний Гай Гатне, які стали затребуваними.
«Активізувалися покупці житла бізнес- і преміум-класу. Купують і для себе, і з метою перепродажу», — каже експертка. А ось популярні кілька років тому смарт-квартири площею по 20 кв. м виявилися незатребуваними. У них важко перебувати на ізоляції або працювати віддалено, особливо кільком членам сім'ї.
Кількість інвестиційних угод — купівель квартир на початковому етапі будівництва і їх продаж перед введенням в експлуатацію або придбання квартири для здавання в оренду — теж зростає. Зараз їх майже 40% у структурі попиту проти колишніх 27−30%, каже Лаєвська.
Вкладення в «бетонне золото» користуються популярністю через зниження банківських ставок за депозитами нижче ніж 8% у гривні і рухаються до нуля в доларах. Забудовники ж ваблять інвесторів вищими доходами. На перепродажу квартири можна заробити до 30−40% від її вартості за час будівництва будинку, тобто в середньому за півтора-два роки. Правда, для цього потрібно вкладати в купівлю квартири на найранніших етапах будівництва, коли на майданчику тільки-но встановили паркан і вирили котлован. У цей період не тільки найнижчі ціни, але й найвищі ризики.
Наслідки недобудов
Забудовникам вдалося переконати покупців, що вкладати гроші в недобудовані будинки — як і раніше надійно. Це було непросто після кількох гучних скандалів.
У 2019 роцы зупинилися будівництва Укрбуд Девелопмент, який раніше належав ексдепутату Максиму Мікитасю. Підприємець вже кілька разів потрапляв до СІЗО і періодично робить гучні заяви. Наприклад, звинуватив заступника голови Офісу президента Олега Татарова в причетності до проблем Укрбуду. Сам Татарів всі звинувачення спростував, вивченням справи займається НАБУ. У грудні того ж 2019-го стало відомо, що більшість об'єктів структури Микитася взявся добудовувати Київміськбуд.
У травні минулого року в Києві відбувся ще один великий скандал, пов’язаний вже з компанією Аркада. Будівництво будинків, в яких квартири придбали близько 13 тис. інвесторів, зупинилося. Хто буде їх завершувати, поки невідомо, але покупці не здаються і регулярно влаштовують акції протесту біля стін київської мерії.
«Коли в підвішеному стані опиняється понад 13 тис. інвесторів, це завжди б'є по ринку, — каже Лаєвська з Інтергал-Буд. — Покупець починає проводити аналогії, додумувати, вішати ярлики на всіх без розбору, та й охочі підкинути хмизу в огонь з боку знайдуться. Як із цим боротися — питання складне і комплексне».
Деякі інвестори і справді стали вкладати в купівлю квартир на вторинному ринку — потім вони здають їх в оренду, додає Дмитро Корчев, директор агентства нерухомості Брок-Ріелті. Але таких не дуже багато — терміни окупності інвестицій на вторинному ринку, як правило, істотно вищі. Та й потенційні орендарі готові охочіше платити 12−16 тис. грн на місяць за однокімнатну квартиру в новобудові.
Поява проблемних компаній вчить клієнтів бути обачнішими і прискіпливішими під час вибору девелоперів, додає Суботенко з групи Ковальська. Покупці дивляться не тільки на вартість житла, але й на портфель успішно завершених об'єктів, бізнес-модель девелопера і репутацію компанії загалом, додає експерт. За останні кілька років київський ринок первинної нерухомості укрупнився: майже 10 девелоперів змогли сформувати великі портфелі пропозицій і працюють над просуванням своїх брендів.
Ціни пішли вгору
Квартири в новобудовах відчутно подорожчали. Торік ціни зросли на 10−15%, каже Мехтієв, керівник Enso. В об'єктах цієї компанії вони зросли ще більше — більш як на 20%. «Причинами стали загальний рівень інфляції і мінливі правила ведення бізнесу, формування витратної частини будівельних робіт, вартість придбання земельних ділянок і безліч інших факторів, які позначилися на всіх сферах, включно з девелопментом», — каже він.
Найменше зростали ціни на житло економ-класу, а пов’язано це з поганими економічними очікуваннями у населення, роз’яснює Суботенко. Багато потенційних клієнтів відкладали угоди через пандемію і невизначеність, яку вона досі несе.
А ось найбільше дорожчали квартири в елітних комплексах, оскільки нових проєктів у цьому сегменті незабаром не передбачається. А в тих об'єктах, які зараз будують, пропозиція щомісяця скорочується. «Середній рівень зростання цін припав на об'єкти класів комфорт і комфорт+. У цих сегментах найвища конкуренція за клієнта», — уточнює Суботенко.
Активізувалися покупці житла бізнес- і преміум-класу. Купують і для себе, і з метою перепродажу, — Анна Лаєвська, комерційна директорка Інтергал-Буд
Кількість новобудов скорочується, що також впливає на ціни. Наприклад, якщо в січні 2020 року в Києві налічувалося 232 проєкти, то в березні 2021 року вже 212, каже Даниленко з Saga Development. І пов’язано це аж ніяк не з відмовою девелоперів від нових об'єктів, а з проблемами в Державній архітектурно-будівельній інспекції (ДАБІ).
Держорган, який займається видачею дозволів на початок будівництва і введенням будинків в експлуатацію, неодноразово називали корупційним. Тепер його планують ліквідувати і створити на його місці нові. Але процес іде мляво, а отримати документи в ДАБІ зараз все складніше. Навіть Нацбанк у своїх звітах визнає, що проблеми з ДАБІ — основний чинник, який стримує зростання ринку житлової нерухомості.
Крім того, частина девелоперів не пройшла випробування на міцність серією локдаунів. Ідеться про невеликих забудовників, яким складно дався період нульових продажів і просідання реального попиту в масовому сегменті.
Компанії навіть із великим запасом міцності свідомо відкладали нові проєкти до кращих часів, каже Лаєвська. Наприклад, Інтергал-Буд у минулому році відмовився від стартів кількох комплексів і переніс їх на 2021 рік. У другому півріччі 2020-го стартували лише з одним таким — Паркові Озера 2 — і вже на початку лютого 2021-го запустили ЖК бізнес-класу Голосіївський. Компанія готова запускати ще кілька флагманських проєктів, які, якщо ситуація сприятиме, ринок побачить незабаром.
Це пожвавить будівельну галузь після торішнього просідання: у 2020-му кількість нових проєктів у порівнянні з 2019-м скоротилася на 25%. На 18% торік скоротилося і введення об'єктів в експлуатацію, за даними Державної служби статистики.
«Якщо ДАБІ не дасть ринку працювати і розвиватися, а системні гравці продовжать своє рішення відкласти в стіл проєкти, доведеться вибирати з того, що вже є на вітрині», — резюмує Лаєвська. А це або цікаві житлові комплекси на вищій стадії готовності, а й із вищою ціною квадратного метра, або дешевий сегмент, який довго не може знайти клієнта. Але вже зараз забудовники готуються піднімати ціни на квартири ще на 15−20%.
https://nv.ua
Коментарі